اثر تورم زمین بر جهش مسکن

اگرچه در گام اول رفتار قیمتی در بازار زمین و املاک کلنگی آماده تخریب و نوسازی دنبالهروی پرش قیمت مسکن در زمستان سال گذشته بود و از افزایش قیمت مسکن پیروی کرد، اما در بهار امسال تورم زمین خود بهعنوان یکی از عوامل اصلی جهش قیمت مسکن ایفای نقش کرد. به بیان دیگر، این اثر متقابل قیمت زمین و مسکن روی یکدیگر به مثابه یک بازی دوجانبه در بازار املاک کلنگی در شهر تهران زمینهساز جهش قیمت مسکن در بهار امسال شد.

مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود درباره تحولات قیمت زمین و مسکن در بهار امسال، میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی آماده تخریب معامله شده در تهران طی فصل گذشته را ۶ میلیون و ۱۷۰ هزار تومان اعلام و میانگین مساحت زمینهای فروخته شده در این فصل را ۲۵۹ مترمربع اعلام کرد. بر اساس این گزارش و طبق بررسی مرکز آمار، قیمت زمین با افزایش ۳ درصدی نسبت به فصل قبل و نزدیک ۳۴ درصدی نسبت به فصل بهار ۹۶ همراه بوده است. گزارش مرکز آمار همچنین حاکی است، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات فصل بهار در شهر تهران ۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان بوده که این میزان نسبت به فصل زمستان 6.4 درصد و نسبت به بهار پارسال ۳۷ درصد افزایش یافته است. همچنین میانگین مساحت آپارتمانهای فروخته شده در تهران طی سه ماه بهار ۹۷ معادل ۸۸ مترمربع و میانگین عمر بنای آنها ۱۱ سال بوده است.

این آمارها نشان میدهد فاصله میان تورم زمین و مسکن بسیار اندک بوده و بازار زمین با تورمی حدود سه برابر نرخ تورم عمومی در بهار امسال، یک رکورد رشد قیمت را ثبت کرده است. از رفتار قیمت زمین و مسکن در طول هشت ماه گذشته نشان میدهد، فرآیند رشد قیمت مسکن از اواخر پاییز و ابتدای زمستان آغاز شد و به دنبال این تغییرات قیمتی، معاملات مسکن نیز فاز رکود را به شکل کامل ترک کرد و بازار رونق گرفت. نقطه آغاز رشد قیمت زمین نیز به دنبال پرش قیمت مسکن در زمستان سال گذشته شکل گرفت. در واقع مالکان املاک کلنگی با مشاهده تغییرات قیمت مسکن در فصل زمستان، بهای جدید آپارتمانها را در مذاکرات خود با سازندهها هنگام عقد قراردادهای مشارکت ساخت یا فروش ملک مبنا قرار دادند و در نتیجه افزایش قیمت مسکن زمینهساز تورم زمین نیز شد.

اما قیمت مسکن و زمین در طول چند ماه اخیر بر یکدیگر اثر متقابل داشت، طوری که با شروع فصل بهار سازندهها افزایش قیمت زمین را که سهم زیادی در قیمت تمامشده مسکن دارد، در قیمتگذاری آپارتمانهای تکمیل شده و آماده عرضه خود نیز اعمال کردند و همین موضوع به جهش قیمت مسکن در فصل بهار منجر شد، طوری که قیمت مسکن در اردیبهشت و خرداد به ترتیب با رشد نقطهای بیش از ۳۰ و ۴۰ درصدی همراه شد. به این ترتیب کلنگیهای پایتخت هم تحتتاثیر پرش قیمت مسکن قرار گرفتند و هم خود یکی از دلایل جهش قیمت مسکن در ماههای اخیر بودهاند.

در هفتههای اخیر نیز با انتشار گزارشهای حاصل از تحقیقات میدانی، یکی از دلایل التهابات قیمت مسکن را رشد قیمت زمین اعلام کرده بود که گزارش مرکز آمار اکنون شاهد عینی این مدعاست. بسیاری از سازندهها قیمت جدید زمین را مبنای قیمتگذاری آپارتمانهایی که در زمینهایی با قیمت عرف سالهای گذشته ساخته بودند، قرار داده و در نتیجه با افزایش نجومی قیمت مسکن بهویژه در گروه نوسازها، معاملات این آپارتمانها نیز ریزش کرد. سهم خرید و فروش آپارتمانهای نوساز تا ۵ سال ساخت از کل معاملات مسکن از حدود ۵۳ درصد در سال ۹۵ اکنون به حدود ۴۰ درصد کاهش یافته است.

سه آمار از یک بازار برای بهار

علاوه بر مرکز آمار ایران، بانک مرکزی و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز هر ماه آمارهایی از وضعیت بازار مسکن منتشر میکنند که به دلیل مبناهای متفاوت این سه مرجع، تفاوتهای اندکی میان ارقام اعلامی آنها وجود دارد. بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات فصل بهار، میانگین قیمت مسکن در معاملات انجام و ثبت شده از طریق بنگاههای املاک شهر تهران طی سه ماه فروردین تا خرداد ۹۶ حدود ۶ میلیون تومان بوده که این میزان در گزارش دفتر اقتصاد مسکن نیز ۶ میلیون تومان اعلام شده است؛ اما مرکز آمار میانگین قیمت مسکن در بهار را ۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اعلام کرده است. همچنین میانگین تورم نقطهای قیمت مسکن در سه ماه بهار امسال از نگاه آمارهای بانک مرکزی حدود ۳۷ درصد، اما بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ۳۴ درصد بوده است. این در حالی است که تغییرات نقطهای قیمت مسکن در گزارش مرکز آمار نیز ۳۷ درصد اعلام شده که مشابه آمار بانک مرکزی است.

گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره مسکن در بهار امسال نیز حاکی است، میانگین مبلغ اجاره‎بهای ماهانه بهعلاوه ۳ درصد ودیعه‎ پرداختی برای اجاره‎ یک مترمربع زیربنای مسکونی از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران طی سه ماه اول امسال، ۲۹ هزار و ۸۴۰ تومان بوده است. این گزارش همچنین نشان میدهد میانگین مساحت آپارتمانهای اجاره شده در طول سه ماه بهار امسال ۷۸ مترمربع با متوسط عمر ۱۴ سال بوده است. مرکز آمار میزان تغییرات فصلی اجارهبها نسبت به زمستان پارسال را 5.8 درصد و نسبت به بهار پارسال 26.7 درصد اعلام کرده است. به این ترتیب متوسط سن بنای آپارتمانهای استیجاری در تهران قدری بالاتر از آپارتمانهایی است که در بازار مسکن، خرید و فروش شدهاند.