بررسی رابطه قیمت مسکن با دلار

مهدی سلطانمحمدی معتقد است که قیمتهای فعلی در بازارهای طلا، ارز و مسکن خارج از توان طرف تقاضاست و باید تعدیل شود، او همچنین میگوید که قیمت مسکن در بلندمدت خود را با ارز هماهنگ میکند. همچنین محمدمهدی مافی میگوید اگر کاهش نرخ ارز با افزایش تولید مسکن همراه شود، خطری تعادل بازار مسکن را تهدید نمیکند.

از ابتدای سال گذشته تا کنون قیمت دلار ۲۷۵ درصد رشد کرده، در حالی که رشد قیمت مسکن ۷۴ درصد بوده است. حال این سوال پیش میآید که آیا قرار است مسکن این فاصلهی قیمتی را پر کند؟ مهدی سلطانمحمدی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ میگوید: "اولا رشد بازارها در اقتصاد کلان ایران شرایط منطقی ندارد و بنابراین باید در حوزههایی همچون طلا، ارز و مسکن قیمتها تعدیل شود. معتقدم در آینده شاهد افت این سه بازار خواهیم بود. از سوی دیگر بخش مسکن باید خود را با شرایط بازارهای رقیب همسو کند اما این موضوع با توجه به ماهیت بخش مسکن، تدریجی و کند اتفاق میافتد".

سرعت گرفتن رشد ماهیانه قیمت مسکن

قیمت مسکن پایتخت در شرایطی کماکان به روند صعودی خود ادامه میدهد که معاملات در مسیر کاهش قرار دارد. با این وجود، در شهریورماه ۱۳۹۷ رکود افزایش ماهیانه و سالیانه قیمت مسکن طی شش ماه اخیر شکسته شد. آنطور که بانک مرکزی گزارش داد، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۹.۴ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۴.۱ درصد رشد نشان میدهد. معاملات اما همچون ماههای گذشته سیر نزولی داشته است. در شهریورماه ۱۳۹۷ تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۳.۹ و ۳۳.۵ درصد کاهش نشان میدهد. در این شرایط بعضی معتقدند هرچه قیمت مسکن متاثر از رشد بازارهای ارز و سکه بالا برود رکود بازار مسکن عمیقتر میشود.

سلطانمحمدی در این خصوص میگوید: رابطهی ارز و مسکن دوگانه است؛ بدین صورت که بازار ارز هم تاثیر منفی و هم تاثیر مثبت بر بازار مسکن میگذارد. از یک بعد دلار به عنوان رقیب مسکن، وقتی که برای سرمایهگذاران جذاب میشود طبیعتا اقبال به مسکن کاهش مییابد؛ زیرا مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد، بنابراین سرمایهگذاران در کوتاه مدت تمایل دارند به سمت دلار، طلا و بورس بروند. از سوی دیگر افزایش دلار علامتی میدهد که ارزش ریال دارد کاهش مییابد، انتظارات تورمی بالاست و در چنین شرایطی بخشی از توجهات برای حفظ ارزش خرید سرمایههای قبلی خانوار به سمت مسکن میرود. از این زاویه میتوان گفت که افزایش قیمت دلار با افزایش قیمت مسکن همبستگی مثبتی دارد. مضافا اینکه نهادههای تولید مسکن مثل مصالح فلزی و اقلام وارداتی متاثر از نرخ دلار هستند که آن هم تاثیر مثبت در قیمت مسکن دارد. بنابراین رابطه ارز و مسکن به این نحو است که در کوتاه مدت که شیب افزایش قیمت دلار بالاست، مسکن نمیتواند همپای آن جلو برود ولی در طولانی مدت، خود را با آن تطبیق میدهد.

رابطه دلار و مسکن یک به یک است

محمدمهدی مافی ـ کارشناس بازار مسکن ـ نیز میگوید: ارتباط بین قیمت دلار و قیمت تمام شده و فروش مسکن همواره در طول ۵۰ سال گذشته همواره یک به یک بوده است. اگر فرض کنیم که قیمت دلار ۱۲ هزار تومان بماند، یعنی ۲۰۰ درصد افزایش یافته است؛ در حالی که فعلا ۷۰ درصد مسکن رشد قیمت را تجربه کرده و طبیعتا باید این نسبت سر به سر شود. اما خوشبختانه هماکنون با مازاد ۲.۶ میلیون مسکن مواجهیم که البته از دسترس متقاضیان واقعی خارج است. کاری که دولت باید انجام دهد این است که شرایط را برای تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ویژه اقشار متوسط و پایین فراهم کند تا بازار مسکن کنترل شود.

وی با بیان اینکه ایران از لحاظ تسهیل اخذ مجوز ساخت و ساز هماکنون از بین ۱۶۰ کشور جهان در انتهای جدول قرار دارد، گفت: البته تولید متوقف نشده بلکه سخت شده است. سازنده بخش خصوصی از دولت پول نمیخواهد. بخش خصوصی در ساخت و ساز از لحاظ مالی و فناوری بسیار قوی است و فقط انتظار دارند شرایط ساخت و ساز که هر روز پیچیدهتر میشود روان شود.

مسکن برای اولین بار زیر ۵۰۰ دلار رسید

همچنین سلطانمحمدی با بیان اینکه بازار مسکن دچار عدم تعادل شده است اظهار کرد: معمولا در ایران به طور تاریخی قیمت هر متر مربع مسکن بر حسب دلار بین ۶۰۰ تا ۱۸۰۰ دلار نوسان داشته است. ولی در یک ماه اخیر با وضعیتی مواجه شدیم که قیمت مسکن به زیر ۵۰۰ دلار رسید. این نشان میدهد عدم تعادلی ایجاد شده که ناشی از هیجان خارج از انتظار بازار ارز بوده و در روزهای اخیر این هیجان مقداری فروکش کرده و بازارها به تعادل رسیدهاند.

وی اظهار کرد: افزایش قیمت داراییها با واقعیت اقتصاد ایران سازگار نیست و بیشتر تابع انتظارات تورمی است. حالا باید انتظار داشت که قیمت دلار کاهش یابد و ضربآهنگ رشد شدید قیمت مسکن هم آرامتر شود؛ زیرا هماکنون قیمت مسکن بسیار بالاتر از توان خانوار است. اگر انتظارات تورمی نسبت به آینده کاهش پیدا کند که یکی از علامتهای آن کاهش ارزش دلار آزاد است، در آن صورت این کاهش هیجان در بازار مسکن هم منعکس میشود و شیب نامعقول افزایش قیمت کاهش مییابد.

قیمت مسکن ۱۲ برابر سرانه خانوارهای تهرانی است

به گفته سلطانمحمدی، وقتی رابطه قیمت مسکن را با درآمد خانوار در شهر تهران نگاه میکنیم میبینیم به طور مثال قیمت یک واحد ۸۰ متری معادل ۱۲ تا ۱۳ برابر سرانه خانوارهای تهرانی است. این عدد نشان میدهد که به طور تاریخی هیچ موقع افزایش قیمت مسکن تا این انداره بالا نرفته است. بنابراین با توجه به شاخص توان خانوار که در درازمدت مهمترین شاخص قیمت مسکن است، به این نتیجه میرسیم که رشد قیمت مسکن با وجود آنکه حدود ۱۵۰ درصد پایینتر از قیمت دلار قرار دارد، از توانایی خانوار پیشی گرفته و طبیعتا باید خود را با شرایط بازار تنظیم کند و به تعادل برسد.