به عبارتی، جهش اجاره‌بها در آپارتمان‌های لوکس، نوساز و بزرگ شمال شهر تهران، درنهایت ساکنان آنها را مجبور خواهد ساخت به مناطق میانی شهر کوچ کنند. اجاره‌نشینان مرکز شهر به مناطق جنوبی و آنهایی که در نقاط پایین شهر هستند ناچار به مهاجرت به حاشیه شهر خواهند بود.
به‌تازگی قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه سال جاری از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران منتشر شده است. آمار منتشر شده گویای این مطلب است که قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال نسبت به فروردین ۹۸ و اردیبهشت ۹۷ به ترتیب 5/12 و ۱۱۲ درصد افزایش یافته است. نرخ اجاره‌بها نیز رشد قابل توجهی را رقم زده است. بر این اساس، نرخ اجاره‌بها نیز در تهران نسبت به اردیبهشت ۹۷ بالغ بر 6/22 درصد افزایش یافته است. همچنین در ماه گذشته 12 هزار و 100 فقره معامله مسکن در بنگاه‌های شهر تهران ثبت شد که نسبت به اردیبهشت سال گذشته 3/38درصد کاهش یافته است. در دومین ماه سال 98، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به 12 میلیون و 670 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل از آن (فروردین 98) و ماه مشابه سال گذشته (اردیبهشت 97) به ترتیب 5/12 و 7/111 درصد افزایش یافته است. در این میان، بیشترین رشد متوسط قیمت متعلق به منطقه 9 با 134 درصد و کمترین رشد مربوط به منطقه 19 با 5/84 درصد بوده است. تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی پایتخت ایران نیز با کاهشی 6/35درصدی همراه شده است. بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در اردیبهشت‌ماه امسال از رشد به ترتیب 6/22 و 7/19 درصدی حکایت دارد.
کوچ طبقاتی نتیجه چیست؟
آمار بانک مرکزی از افزایش 6/22درصدی نرخ اجاره‌بها در تهران نسبت به اردیبهشت‌ماه سال گذشته خبر می‌دهد. از سوی دیگر دفاتر املاک به رسانه‌های خبری می‌گویند نرخ‌های اجاره بسته به مناطق مختلف شهر تهران از 15 تا 50درصد افزایش یافته است. با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، بازار اجاره با توجه به اینکه خرید و فروش مسکن دچار کسادی شده، داغ شده است. در این میان، با توجه به کاهش نرخ سود بانکی، موجران اجاره‌بها را به رهن کامل ترجیح می‌دهند طوری که دیگر باید منتظر خداحافظی مستاجران با رهن کامل باشیم. اما در شرایطی شاهد این اتفاقات در بازار مسکن هستیم که توان اقتصادی مستاجران تحت تاثیر گردباد ارزی سال گذشته به شدت تقلیل یافته است و حال آنها ترجیح می‌دهند به منطقه‌ای که توان پرداخت اجاره‌بها را داشته باشند نقل مکان کنند. سال گذشته کارشناسان اقتصادی مکررا نسبت به آغاز رکود تورمی و انجماد بخش تولید در سال 98 هشدار می‌دادند. آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی نیز مهر تاییدی بر این هشدارهاست. طبق این آمار، نرخ تورم دوازده ماهه منتهی به اردیبهشت‌ماه ١٣٩٨ به 2/34 درصد رسید که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (6/30درصد) 6/3 واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. در اردیبهشت‌ماه ١٣٩٨ عدد شاخص کل (١٠٠=١٣٩٥) به 5/173 رسید که نسبت به ماه قبل 5/1 درصد افزایش را به ثبت رساند. در این ماه درصد تغییر شاخص کل نسبت به ماه مشابه سال قبل 1/52 درصد است؛ یعنی خانوارهای کشور به طور میانگین 1/52 درصد بیشتر از اردیبهشت ١٣٩٧ برای خرید یک «مجموعه کالا و خدمات یکسان» هزینه کرده‌اند که نسبت به این اطلاع در ماه قبل (4/51 درصد) 7/0 واحد درصد افزایش یافته است. در نتیجه امروز مستاجران تهرانی ترجیح می‌دهند دست به یک کوچ اجباری بزنند تا بتوانند از تامین حداقل‌های زندگی خود برآیند. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد ادامه گرانی‌ها باعث شده تا بسیاری از کالاها از سبد خرید عموم ایرانی‌ها حذف شود. با توجه به پایین بودن توان اقتصادی و قدرت خرید مردم، سلمان خادم‌المله کارشناس اقتصاد مسکن به تازگی به ایسنا گفته است که «با توجه به اینکه مسکن کالای ناهمگن محسوب می‌شود شاید در سال جاری افزایش بیش از ۳۰ درصد اجاره‌بها را نیز شاهد باشیم. خروجی این روند به کوچ طبقاتی منجر می‌شود. یعنی کسانی که در مناطق شمال شهر اجاره‌نشین هستند به مناطق میانی می‌روند. اجاره‌نشین‌های وسط شهر به نقاط پایین مهاجرت می‌کنند و پایین شهری‌ها به بیرون از شهر پرتاب می‌شوند.» افزون بر این کوچ طبقاتی، با ادامه گرانی مسکن، تعداد زیادی از پایتخت‌نشینان محل سکونت خود را به قصد سکنی‌گزیدن در استان‌های دیگر یا عموما روستاها ترک می‌کنند که بر اساس آمار از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ استان‌های البرز، گیلان و مازندران بیشترین مهاجر را از تهران داشته‌اند.
راهکار اجاره‌ای دولت
اخیرا محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی گفته است که «نمی‌توان برای قراردادهای اجاره سقف مشخصی تعیین کرد.» وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی به بازار مسکن نیز پیشنهادی ارائه کرده است. بر اساس متن پیش‌نویس لایحه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در صورتی که مدت قرارداد اجاره از دو سال کمتر نبوده و همچنین افزایش اجاره‌بها بیشتر از نرخ رشد اجاره‌بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها» نباشد، موجران در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک، معاف می‌شوند. طبق متن پیش‌نویس وزارت راه و شهرسازی، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای سه واحد استیجاری و یا بیشتر که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند و یا درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرها تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید، در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند، مشروط بر آنکه میزان افزایش اجاره‌بها بیشتر از نرخ رشد اجاره‌بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها» متشکل از نماینده کمیسیون عمران مجلس، نماینده کمیسیون اقتصاد مجلس، نماینده وزارت راه و شهرسازی (رئیس کمیته)، نماینده وزارت امور اقتصادی و دارایی (دبیر کمیته)، نماینده شورای عالی استان‌ها، نماینده اتحادیه مشاوران املاک، نماینده دادستانی کل کشور، نماینده بانک مرکزی و نماینده سازمان حمایت از مصر‌ف‌کنندگان و تولیدکنندگان، نباشد. دوم اینکه حداقل مدت اجاره در قرارداد اجاره واحد مشمول معافیت در هر بار کمتر از دو سال نباشد مگر اینکه مستاجر متقاضی عدم تمدید مدت قرارداد اجاره باشد و سوم یک نسخه قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا تنظیم شده در بنگاه معاملات املاک) در زمان ارائه اظهارنامه مالیاتی به اداره امور مالیاتی مربوطه ارائه شود. این لایحه در حال بررسی در کمیسیون اقتصاد هیات دولت است.
پیشنهاد کارشناسان
عوامل مختلفی بر نرخ اجاره‌بها تاثیرگذار است که در این میان می‌توان مهمترین عامل را قیمت مسکن دانست. نرخ سود بانکی، مقایسه بازده سرمایه‌گذاری در بخش اجاره نسبت به فروش آپارتمان، نرخ تورم، نرخ بیکاری و قدرت خرید اقشار اجاره‌نشین نیز دیگر عوامل تاثیرگذار بر نرخ اجاره خانه به شمار می‌آیند. کارشناسان پیش از این در گفت‌وگو با «آرمان» بیان کرده بودند که تقریبا در ایران نظام اجاره‌داری وجود ندارد و این درحالیست که به شدت نیازمند چنین سازوکاری در کشورمان هستیم. به این معنا که شرکت‌هایی تنها مختص ساخت و اجاره خانه تاسیس شوند. غلامرضا سلامی کارشناس اقتصاد مسکن، ایجاد واحدهای مسکونی ارزان و تشکیل واحدهایی برای طبقه متوسط جامعه و به‌ویژه برای جوانان که قصد دارند تشکیل زندگی بدهند، را راهکار بلندمدتی برای سامان‌بخشی به بازار اجاره کشور می‌داند. حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز انتظار خود را از دولت اینگونه بیان می‌کند: دولت باید در حوزه تولید مسکن مالکیتی و استیجاری به شکل جداگانه عمل کند و نباید با تولید مسکن مالکیتی، از بخش استیجاری غافل شود. کارشناسان و عموم مردم بر این باور هستند که امروز دیگر نمی‌توان با گفتاردرمانی مشکلات اقتصاد ایران را سامان بخشید، بلکه نوبت به اجرای تصمیمات کارشناسی‌شده رسیده و نباید در مرحله اجرا درجا زد.
آرمان