دولت در قالب طرح اقدام ملی مسکن، نوسازی ۱۴۵ هزار واحد مسکونی را در دستور کار قرار داده است. از این تعداد نوسازی و بهسازی ۱۰۰ هزار واحد توسط بخش خصوصی و ۴۵ هزار واحد توسط شرکت بازآفرینی شهری هدف گذاری شده است؛ هرچند شواهد و قرائن نشان می دهد به دلایل مختلف که منشأ آن به مسأله تورم برمی‌گردد، برنامه ها سرعت مناسبی ندارد. مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در این خصوص می گوید تغییرات و نوسان شاخص های کلان اقتصادی نوسازی را کند کرد.
به هر ترتیب دولت برای ترغیب سازندگان به نوسازی بافت های ناکارآمد، مشوق ها و تسهیلاتی را در نظر گرفته است. از نیمه دوم سال گذشته در شهر تهران به سازندگان حرفه‌ای تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان وام نوسازی پرداخت می شود که تا پیش از این ۱۷۰ میلیون تومان بود. البته آمار نشان می دهد به دلیل عدم جذابیت و بازده پایین سرمایه در بافت های فرسوده، تسهیلات با استقبال چندانی از طرف بخش خصوصی همراه نشده است.
جزئیات وام ۱۸۰ تا ۲۵۰ میلیون تومانی در بافت فرسوده
از محل بند الف تبصره ۱۸ قانون بودجه سال ۱۳۹۸ به انبوه‌سازانی که در سطح کلانشهر تهران با استفاده از فناوری‌های نوین مبادرت به ساخت و ساز کنند، تسهیلات نوسازی به ازای هر واحد ۲۵۰ میلیون تومان به‌صورت ۵۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۹ درصد (قرارداد عاملیت) ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۸ درصد(بدون سپرده) و ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۶ درصد(خرید اوراق) توسط بانک عامل(بانک مسکن) پرداخت می‌شود.
همچنین ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات نوسازی به روش خودمالکی در بافت ناکارآمد شهر تهران به متقاضییان پرداخت می‌شود. این تسهیلات به‌صورت ۵۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۹ درصد(قرارداد عاملیت) ۳۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۶درصد(خرید اوراق) و ۲۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۸ درصد(بدون سپرده) اختصاص یافته است.
دیگر انبوه‌سازان در کلان شهرها، مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر شهرها به ترتیب ۲۳۰، ۲۲۰ و ۱۸۰ میلیون تومان برای هر واحد در حال ساخت تسهیلات دریافت می‌کنند. متقاضیان خود مالکی نیز در کلان شهر ها، مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر از تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی و در سایر شهرها ۶۰ میلیون تومانی بهره خواهند برد.
باز پرداخت در یک دوره ۱۰ ساله(سه سال دوره مشارکت مدنی و هفت سال دوره فروش اقساطی) خواهد بودکه قابل انتقال در زمان فروش به اشخاص می باشد.
پروانه ساخت در بافت فرسوده تهران رایگان است
عباس شفیعی، عضو هیات مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران به تازگی با اعلام این خبر که تعرفه‌های خدمات سازمان نظام مهندسی در بافت‌های فرسوده کاهش یافته، گفته که نظارت بر کیفیت ساخت و ساز در محدوده و محلات هدف بازآفرینی شهری بر عهده شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی در سراسر کشور است. صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده در شهر تهران رایگان و به‌طور متوسط در سایر ۷۵ درصد تخفیف در نظرگرفته شده است.
چالش های نوسازی بافت‌های ناکارآمد چیست؟
دولت از سال‌های گذشته نوسازی سالیان ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در مناطق هدف بازآفرینی شامل بافت فرسوده، حاشیه شهرها و سکونتگاه های غیررسمی را در دستور کار قرار داده است که در عمل با توفیق کامل مواجه نشد؛ تاجایی که حسن روحانی رئیس جمهور اذعان کرد پیشرفت عملیات احیای بافت فرسوده بر اساس انتظار نبوده است.
مهدی عبوری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در این زمینه عنوان کرد که علت پیشرفت اندک احیای بافت‌های فرسوده را می‌توان در طیف وسیعی از رویدادهای مختلف از جمله تغییرات و نوسان‌های شاخص‌های اقتصاد کلان تا نوسانات و رکود بی‌سابقه بازار مسکن و ساختمان جست وجو کرد.
او در عین حال می‌گوید جریان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور از سال ۱۳۹۲ تاکنون رو به کاهش بوده است؛ بطوری که از ۸۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ در نقاط شهری به حدود ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. این امر ناشی از رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن و ساختمان، گرانی زمین و نهاده‌های ساختمانی، گرانی دستمزدها، کاهش قدرت خرید، کاهش ارزش تسهیلات به قیمت تمام شده و مانند آن است. این جریان قطعا بر روی صدور پروانه های نوسازی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تاثیر می‌گذارد اما شدت افت آن با توجه به سیاست‌های دولت در این بخش کمتر بوده و از حدود ۸۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به ۶۰ هزار واحد کاهش یافته. یعنی سهم مسکن نوسازی شده در بافت‌های فرسوده از کل مسکن تولید شده در نقاط شهری از ۱۰ درصد در سال ۱۳۹۲ به حدود ۲۰ درصد افزایش یافته است. این مهم نشان می‌دهد بازار سودآور، قابل استطاعت و با دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تقویت شده و اگر سازندگان بر روی ساخت واحدهای با کیفیت و با متراژ کوچک‌تر در بخش میانی شهرها تمرکز کنند نرخ بازده سرمایه آنها بالاتر خواهد بود. این بافت‌ها ظرفیت بالقوه‌ای برای بازگشت به قلب تاریخی شهرها، باززنده سازی آنها، اسکان نسل جوان و خانه اولی‌ها را دارد و پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد بازار آتی مسکن در این بافت‌ها تا ۳۰ درصد کل بازار معاملات مسکن را شامل خواهد شد.
مقاومت دستگاه‌های دولتی در واگذاری زمین‌های خود به نوسازی
طبق قانون ساماندهی، دستگاه‌های دولتی موظفند زمین های مازاد خود در بافت‌های فرسوده را به منظور نوسازی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. این چالشی است که وزارتخانه از دوره عباس آخوندی که می گفت ۳۶ متر مربع زمین از این طریق به نوسازی و بهسازی اختصاص یافته تاکنون ادامه داشته است.
عبوری هم در این خصوص یادآور شد بسیاری از اراضی با مالکیت دولتی، نهادهای حاکمیتی، وقفی و مانند آن در قلب شهرها بصورت رها شده و بلاتکلیف باقیمانده‌اند که ظرفیت بالقوه‌ای برای نوسازی مسکن، جابجایی ساکنان پهنه‌های پرخطر، آزادسازی اراضی درون بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و به ثمر نشاندن جریان بازآفرینی هستند. علیرغم صراحت ماده (۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، دستورات رئیس جمهور محترم، وزرای محترم کشور، راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی، استانداران و سایر مقامات اجرایی کشور، دستگاهها میل و همکاری قابل توجهی جهت تعیین تکلیف اراضی رها شده در مالکیت خویش ندارند. با توجه به شناسایی‌های انجام شده این اراضی ظرفیت تولید بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی را دارند و می‌توانند به عنوان یک تنخواه دائمی بانک زمین و مسکن وارد فرآوری و چرخه نوسازی مسکن، کلید به کلید و بازآفرینی شوند.
مصائب حاشیه‌نشینی ناشی از مهاجرت به شهرها
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره به روند مهاجرت به شهرها طی ۱۰۰ سال گذشته خاطرنشان کرد که تغییر شیوه تولید و معاش در کشور در یکصد سال گذشته از اقتصاد مبتنی بر کشاورزی و صنعت به اقتصاد مبتنی بر خدمات باعث جریان‌های مهاجرتی گسترده به شهرها شده است بصورتی که از سال ۱۳۳۵ (اولین دوره رسمی سرشماری عمومی نفوس و مسکن) تا ۱۳۹۵ (آخرین دوره رسمی سرشماری عمومی نفوس و مسکن) نسبت شهرنشینی در ایران از ۳۰ درصد به ۷۵ درصد افزایش یافته است. در حالیکه شهرهای ما امکان و زیرساخت‌های لازم برای میزبانی این موج عظیم مهاجرت را نداشتند و نتیجه ایجاد بیش از ۱۴۸ هزار هکتار بافت ناکارآمد و سکونتگاه های غیر رسمی با جمعیتی بالغ بر ۲۰میلیون نفر است. این یعنی مدیریت شهری و بدنه دولت و حاکمیت نظام امروز میراث‌دار تغییرات عظیم و روندهای مهاجرتی در دهه‌های ۱۳۴۰، ۱۳۶۰ و ۱۳۷۰ است و خوشبختانه امروز روندهای مهاجرتی تغییرات آرام‌تر و برنامه‌ریزی شده‌تری را طی می‌کنند.
او بیان کرد که آمارها نشان می‌دهند این ۲۰ میلیون شهروند عزیز در حدود ۵.۷ میلیون خانه غیرمقاوم زندگی می‌کنند که در دهه گذشته (۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸) حدود ۶۰۰ هزار واحد در این بافت‌ها نوسازی و بهسازی شده است. بنابراین جامعه آماری هدف این اقدام حدود ۵ میلیون واحد نیازمند نوسازی است که باید در طول سال‌های برنامه ششم و هفتم توسعه تعیین تکلیف شوند. در این میان با همکاری دولت و شهرداری‌های کشور نیز اقدامات زیربنایی و روبنایی جهت بهبود محلات و محیط زندگی ساکنان انجام شده است. در این میان برخی شهرهای کشور از بقیه پیش افتاده‌اند، برای مثال شهرداری تهران ضریب تحقق نوسازی بافت را در ده سال گذشته حدود ۴۰ درصد اعلام نموده است اما این نرخ در کل کشور در حدود ۱۰ درصد است.
ایسنا