اولین نشست از سلسله وبینارهای آشنایی با شرکت های سرمایه گذاری زمین و مستغلات با عنوان ریت ها، سپرتورمی مسکن کم درآمد ها با حضور کارشناسان و متخصصین حوزه مسکن و مالی به همت گروه پیشگامان دنیای مالی دانشکده معارف اسلامی و اقتصاد دانشگاه امام صادق(ع) برگزار شد.
در این وبینار محمد آیینی عضو هیأت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران که سازمان متبوعش مسئولیت راهبری برنامه ملی بازآفرینی شهری و ساماندهی حاشیه نشینی سکونتگاه های غیررسمی را به عهده دار است به عنوان دبیر نشست در ابتدا به توضیحات و گزارشاتی در رابطه با وضعیت مسکن،رویداد ها و چالش های موجود در این حوزه پرداخت و گزارشی آماری از وضعیت حوزه مسکن ارائه داد.
وی با اشاره به چهار رویداد مهم در حوزه مسکن گفت: باتوجه به آمار و اعداد و ارقام بخش مسکن شاهد این رویداد هستیم که قدرت خرید مسکن مردم شاهد کاهش قابل توجه بوده و قیمت مسکن نیز بصورت فزاینده ای افزایش پیدا کرده است،از طرفی شاهد این موضوع هستیم که تورم بخش مسکن همواره از تورم عمومی جلوتر بوده است و این منجر شده افرادی که توانایی مشارکت در حوزه مسکن را ندارند با کاهش شدیدی در ثروت و قدرت خرید خود مواجه شوند.
وی افزود: رویداد دیگری که محل بحث است ازدیاد انصراف از دریافت وام مسکن می باشد.بر اساس آمار و شاخص دسترسی به مسکن در سال 84 دهک اول جامعه برای خانه دار شدن باید 31 سال انتظار میکشید در حالیکه در سال 92 این عدد به 36 رسیده است و هم اکنون نیز در شرایطی قرار گرفته ایم که دهک متوسط جامعه در شهر تهران با متوسط درآمد سالانه 54 میلیون برای دسترسی به مسکن ملکی باید 35 سال انتظار بکشد.
وی با اشاره به رویداد چهارم بخش مسکن ادامه داد: رویداد چهارمی که در حوزه مسکن محل بحث می باشد روند نزولی سهم دهک های پایین از املاک و مستغلات است.
عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران به مثالی در این باره اشاره کرد و افزود: به طور متوسط نزدیک به 31 درصد مردم در کشور اجاره نشین بوده و در تهران نزدیک به 44 درصد مردم مستاجر هستند. براساس آمار بانک مرکزی در شهریور ماه سال جاری از این میان 7 درصد توانستند بالای 150 متر مسکن بخرند.کمتر از 16 درصد توانستند بالای 120 متر وبیش از 73 درصد زیر 100 مترمربع و 30 درصد هم زیر 60 مترمربع قدرت خرید داشتند.
آئینی اضافه کرد:در این وضعیت باید به سمت مسکن در استطاعت حرکت کنیم.منظور از مسکن در استطاعت دسترسی به مسکن شایسته است که جزو حقوق بشر محسوب می شود. لذا باید متناسب با نیازو توان هر خانوار ایرانی فضایی را فراهم کنیم که هر خانوار بتواند مسکن خودش را داشته باشد و هدف مسکن در استطاعت فراهم سازی سرپناه ارزان برای طبقه کم درامد جامعه است که توان پرداخت آن را دارد و توسط دولت یا سازمان های غیرانتفاعی ساخته می شود.
وی در ادامه به شاخص های سنجش استطاعت در مسکن اشاره و تصریح کرد: این شاخص میزان درصد اختصاص درامد ماهانه یک شخص برای امر مسکن می باشد.مسکن زمانی دست یافتنی تلقی میشود که : برای اجاره آن بیش از 25 درصد درامد ویا برای باز پرداخت اقساط وام بیش از 30 درصد درامد ناخالص شخص هزینه نشود.
محدودیت تامین مالی بخش مسکن
محمد جلیلی مؤسس سامانه ملی اعتبارسنجی بانکی و بیمه ای ایران نیز با اشاره به محدودیت های تأمین مالی حوزه مسکن در ایران، اظهار کرد: محدودیت منابع مالی در دسترس سازندگان مسکن، تلاش برای جذب و نگهداری سرمایه گذاریها به حوزه زمین و مستغلات، عدم موفقیت در زمینه فراهم کردن اهداف مناسب و در دسترس برای سرمایه گذاران املاک و مسکونی از جمله محدودیت های تامین مالی بخش مسن کشور است. از این رو باید بدنیال گزینه ای باشیم که بتوانیم این محدودیت ها را در حوزه تأمین مالی مسکن برطر ف کنیم.
وی با بیان این که استفاده از ساختار ریت ها برای حل چالش سرمایه گذاری مسکن کم درآمدها یکی از راهکارهای مناسب است، افزود: ریت عبارت است از سرمایه گذاری زمین و مستغلاتِ تبدیل به اوراق بهادار شده که هدف اصلی آن فراهم سازی زمینه ورود سرمایه گذاران خرد با منابع محدود به حوزه مسکن و مستغلات است. بنابراین ریت یک شرکت خصوصی یا عمومی است که حقوق صاحبان سهام زمین و مستغلات یا بدهی مرتبط با زمین و مستغلات را در تملک خود دارد وبخش اعظم درآمد وسود سرمایه را بین سهامدران تقسیم می کند.
وی ادامه داد: اگر بخواهیم ریت هارا در کشورهای مختلف مقایسه کنیم ممکن است در برخی شروط متفاوت باشند اما در یک مورد مشابه هستند و آن عبارت است از اینکه درآمد سالیانه ریت باید تقسیم شود چرا که هدف آن جذب اقشار کم درامد جامعه است.
به گفته وی، یکی از مهم ترین اثرات اقتصادی ریت ها پوشش تورم برای اقشار کم درآمد است. با توجه به اینکه شرایط طبیعی اقتصاد فارغ از اینکه دوست داشته باشیم یا خیر،همواره افزایش قیمت مسکن را رقم می زند و این یک امر طبیعی است که در تمام دنیا صدق می کند و یک واقعیتی است که با آن مواجه هستیم.با این حال دولت ها نباید در مقابل این واقعیت اقتصادی دست بسته بنشینند.
وی یادآور شد: به عنوان مثال کنگره آمریکا طی قانونی ساختاری را مصوب کرده است که اقشار کم درآمد بتوانند از قابلیت پوشش تورمی ریت ها استفاده کنند. یکی از مواردی که بین عالمان اقتصادی بعنوان ابزار پوشش تورم پذیرفته شده است دارایی ها میباشند و باتوجه به اینکه ریت ها مبتنی بر دارایی هستند اثر مهم پوشش تورم را دارا هستند.
جلیلی اضافه کرد: با توجه به ساختار و منطق موجود در ریت ها که اساساً برای مسکن کم درآمدها طراحی شده است.در این رابطه نمونه های جهانی هم وجود دارد بعنوان مثال در آمریکا یک ریت با مشارکت 12 سازنده مسکن غیرانتفاعی تأسیس شده است و مأموریت خود را کمک به مردم کم درآمد از طریق واگذاری سهام املاک اجاره ای در استطاعت به آن ها قرار داده است.در یک نمونه دیگر در انگلستان ریت مسکن در استطاعت با عرضه سهام مسکن اجتماعی از طریق مالکان مسکن اجتماعی ودولت های محلی تأسیس شده است و هدف خود را کاهش قیمت تمام شده مسکن و فراهم سازی یک صندوق سالم و اخلاق محور برای سرمایه گذاری قرار داده است.
تجربه جهانی در حوزه ریت
محمد اسکندری ارشناس اقتصادی نیز درباره تجربه های جهانی در حوزه ریت، گفت: سال 1960 آمریکا،1971 استرالیا،1999 یونان،2000به بعد دبی، فنلاند، کنیا، نیوزلند، ویتنام، کانادا، ایتالیا، ژاپن و فرانسه وارد حوزه ریت شده اندو کشور هایی مثل چین لهستان غنا نیجریه کامبوج نیز هم اکنون در حال راه اندازی ریت ها هستند.
وی افزود: ریت ها صرفاً روی املاک ایجاد نمی شوند،بعنوان مثال در آمریکا فقط 18 درصد ارزش بازار بر روی املاک مسکونی است. 14 درصد ان فروشگاه های خرده فروشییا 9 درصد آن دفاتر اداری و تجاری است. 24 درصد آن مربوط به زیرساخت ها مثل جاده ها یا اینکه بعضا دیتا سنترها یا حتی بیمارستان ها تبدیل به ریت می شوند.لذا ریت ها صرفا بر روی املاک ایجاد نمی شوند.
وی تصریح کرد: بازدهی نقدی ریت ها نسبت به اوراق قرضه دولتی و سهام در همه کشورها بیشتر بوده است.
وی در پاسخ به این سؤال که آیا ساختار ریت باعث دامن زدن به کالای سرمایه ای شدن مسکن می شود، گفت: با تشکیل ریت ها تحریک تقاضا خواهیم کرد لکن چند نکته باید توجه شد اول اینکه ریت ها درباره املاک ساخته شده هستند لذا وقتی املاک ساخته شده را می آوریم همانطور که در بازار سهام بازار ثانویه باعث تشکیل سرمایه بهتر در بازار اولیه می شود البته بشرطی که به عنوان مثال افزایش سرمایه خوبی داده شود.
کارشناس اقتصاد بیان کرد: در بازار املاک هم ایجاد یک بازار ثانویه قوی که فروشندگان قوی هم داخل آن باشند،لذا وقتی وارد بورس می شود هم جانب عرضه و هم جانب تقاضا تقویت می شود و این حرف صحیح نیست که هرچه وارد بورس شد قیمت آن بالا خواهد رفت.لذا از احتکار کنندگان ملک که در کشور ما بزرگترین احتکار کننده دولت است اگر دارایی هایشان را وارد این بازار کنند و از طرفی افرادی که به دنبال خرید ملک از بازارهای کم عمق مثل بنگاه ها هستند هم وارد بازار شوند و همچینن افرادی که بدنبال پوشش تورم مسکن برای خود هستند بتوانند در این بازار خرید انجام دهند لذا تلاطمات در بازار مسکن کاهش یافته و قیمت، مؤثرتر کشف خواهد شد.
اسکندری تاکید کرد: نکته دوم اینکه الان بسیاری از بانک ها و شرکت ها که بدنیال فروش ملک های بزرگ خود هستند چون خریداری وجود ندارد مجبور هستند نقد و اقساط بدهند و نقد و اقساط دادن یعنی تحریک تقاضا با پول کمتر شما دارایی بیشتری را بفروشید در حالیکه معاملات در ریت نقدی هست لذا باید با پول بیشتری همان مقدار درصدی از ملک را شما باید خرید کنید.لذا برای بانک ها و شرکت های بزرگ و دولت در وهله اول به راحتی عرضه املاک حبس و احتکار شده انجام میشود و از طریفی معاملات نقدی و افزایش عرضه باعث واقعی تر شدن قیمت ها خواهد شد.
وی اضافه کرد: اما در رابطه با سرمایه ای شدن مسکن باید بگوییم مگر الان مسکن کالای سرمایه ای نیست؟اتفاقا الان بازار مسکن بازار کم عمقی است و فروشنده به هرنحوی دوست داشته باشد قیمت گذاری انجام میدهد ولی وقتی رکود میشود قیمت ها به سمت پایین شکسته نمی شود،چون که بازار دوطرفه نیست،بازار دوطرفه ای که تعداد زیادی عرضه کننده بتوانند دارایی خود را عرضه کنند باعث خواهد شد این قیمت سازی ها در حوزه مسکن از بین برود و بنظر بنده پدیده مبارکی خواهد بود ضمن اینکه دارایی های فریز شده دولت که گاهاً کسی سراغشان نمی رود اگر الزام قانونی اتفاق بیافتد که اینها باید تبدیل به ریت شوند هم به افزایش عرضه کمک خواهد کرد هم بعدا به بازار اولیه بواسطه تقویت بازار اولیه کمک خواهد کرد.بنابر این اگر ریت که که دارایی های ساخته شده هستند در بازار ثانویه خوب خریداری شوند سازندگان نیز سعی خواهند کرد سریع تر این دارایی ها را تکمیل و به ریت تبدیل کنند لذا به ساخت ملک و افزایش عرضه وقعی هم کمک خواهد کرد.
کارشناس اقتصاد گفت: سیاست گذار می تواند برای حمایت از اقشار کم درامد مثل دهک های 1 و2 همانند سهام عدالت برای آن ها ریت اختصاص بدهند تا یک تشکیل سرمایه تدریجی در حوزه مسکن ایجاد شود یا حتی میتوان از ظرفیت ریت ها در راستای استفاده از خیرینی که به دنبال فعالیت های این حوزه هستند استفاده کرد،بعنوان مثال در یک ریت سرمایه گذاری کنند و پس از تکمیل و تحویل حتی اصل سرمایه خود را پس بگیرند این همانند قرض الحسنه است.
آئینی عضوهیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران نیز در این باره گفت: پیگیری بحث ریت ها باعث خواهد شد افراد متناسب با سطح پس انداز خود در حوزه مسکن و مستغلات سرمایه گذاری کنند و به محرومیت اقشار کم درآمد از حضور در بازار املاک و مستغلات پایان دهند و این امر به عدالت اجتماعی نزدیک تر است و مانع از این خواهد شد که صرفا افرادی با دارایی های درشت در بازار املاک و مستغلات حضور داشته باشند لذا ساختار ریت ها میتواند گامی در راستای مردمی سازی اقتصادو عدالت اجتماعی باشد.
تسنیم