قانون پیش‌فروش مسکن از آن دسته قوانینی است که طبق نظر کارشناسان آنچنان که باید اجرایی نشده و می‌توان گفت که به دست فراموشی سپرده شده است، در حالی که رونق بازار مسکن به عنوان مهم‌ترین بازتاب اجرایی کردن این قانون به شمار رفته و بخشی از مشکلات در این بخش را مرتفع خواهد کرد.
قانون پیش‌فروش مسکن اگرچه در سال ۸۹ و در ۲۵ ماده به تصویب رسید، اما به علت وجود برخی مشکلات در حوزه اجرایی، عملیاتی نشد از این رو اصلاح آن برای رفع ابهامات و تناقضات قانونی ازجمله مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی و تأخیر موجه و غیرمجوز و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار بسیار ضروری و سبب شد تا این قانون آنچنان که باید اجرایی نشود.
در نتیجه در سال ۹۷ برای اصلاح بار دیگر به مجلس شورای اسلامی عودت و کلیات آن نیز به تصویب رسید، اما از آن زمان تاکنون تصویب نهایی و اجرایی شدن آن بر زمین مانده و در حال بلاتکلیفی است.
ایجاد بن‌بست و مانع در شرایط ترهین اولیه و ثانویه جهت اخذ تسهیلات بانکی به دلیل نقض اصل مالکیت به موجب مقررات ماده ۱۰ قانون پیش‌فروش ساختمان، فراهم کردن شرایط ورود مهندسان ناظر به حیطه مالی و حقوقی پروژه‌ها و امکان تبانی با هر یک از طرفین، عدم امکان انتقال قطعی اسناد در پروژه‌های مشارکتی با نهادها و ارگان‌های دولتی و اشخاص حقیقی و حقوقی، عدم امکان اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان به دلیل امکان تشکیل و معرفی هیات داوران به دلیل عدم تدوین و تصویب آیین‌نامه اجرایی توسط هیات وزیران به‌موجب ماده ۲۰ این قانون، ایجاد مشکلات حقوقی و قضایی نامتعارف برای تولیدکنندگان مسکن، ایجاد بروکراسی اداری و افزایش هزینه‌های ثبتی و اینکه در قانون فقط برای تخلفات پیش‌فروش جریمه دیده شده و هیچ‌گونه جریمه و ضمانتی برای عدم پرداخت‌ها یا عدم اجرای تعهدات از ناحیه پیش خریدار دیده نشده، ازجمله اشکالاتی است که در سال‌های گذشته به این قانون وارد شده است.
از سوی دیگر کارشناسان و صاحب‌نظران در این بخش معتقدند که این اقدام بایستی هر چه سریع‌تر اتفاق بیافتد چراکه نبود این قانون سبب شده تا علاوه بر کند شدن معاملات در پیش‌فروش، شاهد کلاه‌برداری‌هایی نیز در این بخش باشیم. همچنین به عقیده همین کارشناسان تصویب نهایی و اجرایی شدن قانون پیش‌فروش مسکن موجب امنیت خاطر مردم و حضور فعال‌تر آنها در این بازار می‌شود؛ چراکه یکی از مشکلاتی که به صورت جدی در موضوع پیش‌فروش گاها دیده شده که سبب شد تا مردم برای حضور در این بازار دچار دودلی بشوند، سوءاستفاده‌هایی به خصوص فروش یک واحد مسکونی به چند نفر بوده که دلایلی از این قبیل و از سوی دیگر نبود قانون سبب شده تا شاهد رکود در این بخش از بازار مسکن باشیم.
اجرایی شدن قانون پیش‌فروش مسکن موجب شفافیت در بازار می‌شود
رییس مجمع ملی صنعت مسکن و ساختمان بر این باور است که در صورت اجرایی شدن قانون پیش‌فروش مسکن نه‌تنها شاهد شفافیت هر چه بیشتر بازار در این بخش خواهیم بود بلکه مردم با امنیت خاطر بیشتری اقدام به پیش‌فروش مسکن خواهند کرد.
«مجتبی بیگدلی» افزود: این قانون در صورت اجرایی شدن در واقع موجب ساماندهی وضعیت خرید و فروش در صنعت ساختمان می‌شود و نقش زیادی در کنترل مهار تورم در این بخش دارد.
وی با بیان اینکه قانون پیش‌فروش مسکن از آن دسته قوانینی است که به فراموشی سپرده شده است، تصریح کرد: مردم امروز از پیش‌فروش مسکن احساس امنیت نمی‌کنند، چراکه مشکلات خاص خودش را دارد، اما اجرایی کردن این قانون نه‌تنها موجب می‌شود تا مردم با آرامش خاطری نسبت به پیش‌فروش مسکن اقدام کنند بلکه انبوه‌سازان نیز با خیال راحتی محصول خود را به صورت شفاف، درست و در یک فضای امیدوارکننده به مصرف‌کننده عرضه خواهند کرد.
نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز در ارتباط با مزایای اجرایی شدن قانون پیش‌فروش مسکن در گفت‌وگو با ایرنا گفت: اشکالاتی که به این قانون وارد شد سبب شد تا آنچنان که باید اجرایی نشود و می‌توان گفت برخی از عوامل دخیل ازجمله مهندسان ناظر و یا دفترخانه‌ها زیر بار عملیاتی کردن آن نرفته و سبب شد تا قانون پیش‌فروش مسکن خیلی اجرایی و یا عملیاتی نشود.
«ایرج رهبر» با بیان اینکه تاکنون حدود ۳۵ هزار واحد طبق قانون پیش‌فروش پیش رفتند، تصریح کرد: یکی از مهم‌ترین ایراداتی که به این قانون وارد است، فروشنده مکلف است به ازای هر پرداخت و هر یک از اقساط، سهمی از شش دانگ ملک را رسماً و با ثبت در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار کند، این در حالی است که اگر خریدار بعد از یکی دو قسط، بقیه اقساط را پرداخت نکند، فروشنده بابت فسخ قرارداد و استرداد سهم‌های واگذار شده از ملک، ناگزیر باید به مراجع قضایی مراجعه کند که این وضعیت، چند سال فروشنده و سایر خریداران ملک را بلاتکلیف گذاشته و سرمایه آنها بازگشتی ندارد.
وی با بیان اینکه قانون پیش‌فروش مسکن باید برد- برد برای هر دو طرف باشد اظهار داشت: اجرایی شدن درست این قانون بسیار خوب است اما به شرطی که سازنده و خریدار از آن سود ببرند. نه اینکه به سود یک طرف و به ضرر طرف دیگری باشد.
رونق بازار مسکن با گسترش پیش‌فروش
فرشید ایلاتی کارشناس حوزه مسکن نیز در خصوص مزایای اجرایی شدن قانون پیش‌فروش مسکن گفت: محقق شدن این قانون یکی از راه‌های ایجاد رونق در بازار مسکن است، اما خریداران باید از داشتن مجوز پیش‌فروش واحد مطمئن شوند.
وی اضافه کرد: این روزها با توجه به افزایش قیمت مسکن و همچنین ایجاد فاصله بین توان خرید خریدار و قیمت اعلامی فروشنده، بحث پیش‌فروش مسکن داغ شده است که لازم است خریداران از جنبه‌های حقوقی همه جوانب را بررسی کنند در این بین دولت نیز می‌تواند با ایجاد سامانه متمرکز به تسهیل خرید و پیش‌خرید این واحدهای در حال ساخت کمک کند تا مردم بدون دغدغه اقدام به خرید کنند.
انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان نیازمند مجوز است
این کارشناسان در حالی بر تصویب نهایی و اجرایی شدن قانون پیش‌فروش مسکن تاکید دارند که در هفته‌ای که گذشت خلیل محبت خواه مدیرکل راه و شهرسازی تهران از ۲۵ هزار موردی آمار کلاه‌برداری پیش‌فروش ساختمان توسط موسسات و شرکت‌ها که البته از طریق دو اپلیکیشن اقدام به پیش‌فروش کرده بودند خبر داده بود.
وی با بیان اینکه هرگونه انتشار تبلیغات جهت پیش‌فروش ساختمان نیاز به تایید ادارات کل راه و شهرسازی و فرهنگ و ارشاد اسلامی استان دارد، اظهار داشت: بدون اخذ مجوز از این اداره کل از هرگونه انتشار آگهی پیش‌فروش می‌بایست خودداری شود.
ایرنا