تجربه سه کشور در تامین مسکن

تحقیقات مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت درباره کارنامه کشورهایی که به لحاظ شاخص‌های کلیدی بازار مسکن و متغیرهای اقتصادی این بازار، شرایط مشابهی با بازار ملک در ایران دارند نشان می‌دهد: در کشورهایی که دولت‌ها برنامه‌های بلندمدت در دوره‌ حداقل 5ساله، برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت به اجرا درآورده‌اند، نه‌تنها کمبود عرضه بعد از مدتی جبران شده که نامعادله بین تعداد واحدهای مسکونی و خانوارها نیز به سمت «فزونی عرضه» تغییر پیدا کرده که نتیجه این تحول به آرامش قیمت‌‌ها منجر شده است.

نتایج این تحقیق که بیلان‌ کاری سه کشور پیشرفته آسیایی در زمینه تامین مسکن مورد نیاز گروه‌های کم‌درآمد–ژاپن، کره جنوبی و مالزی- به‌صورت جزئی در آن مورد بررسی قرار گرفته، حاکی است: استفاده همزمان از سه سیاست افزایش عرضه، مقابله با سوداگری مسکن و همچنین تمرکز بر تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، مدل بهینه ساماندهی بازار املاک می‌تواند باشد.

مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت با تاکید بر اینکه، در مقطع کنونی بازار مسکن، بستر‌ «تقاضای سوداگرا» باید از بین برود تا شرایط لازم برای «تقاضای مصرف‌گرا» فراهم شود، از دولت خواسته‌اند: در برنامه‌ریزی‌های بخش مسکن، تجربه کشورهایی که اوضاع بازار املاک در آنها تطابق بیشتری با شرایط ایران دارد، در اولویت قرار گیرد و محور برنامه‌ها نیز خروج از وضعیت بدمسکنی باشد.

متن کامل گزارش مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت به شرح زیر است:

راه حل جهانی حمایت از عرضه

وزارت راه و شهرسازی برای خانه‌دار کردن مردم سیاست تحریک تقاضا از طریق اعطای تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را در پیش گرفته است. در همین راستا چندی پیش وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی در نامه‌ای مشترک به رئیس‌جمهور اعلام کردند: راه‌حل جهانی خرید مسکن، در مدلی به شکل پرداخت ودیعه کم و دریافت تسهیلات رهنی با اقساط بلندمدت و در استطاعت و از محل پس‌اندازهای آتی خانوارها، تحقق پیدا می‌کند؛ مدلی که در اصطلاح بانکداری «تسهیلات رهنی» نامیده می‌شود.

در ادامه این نامه آمده است: در کشورهای پیشرفته نظام بانکی به مدد بازار سرمایه توسعه‌یافته به خوبی از عهده تامین مالی این نوع مسکن برآمده است. در ایران نیز در حال حاضر مقامات پولی و مالی کشور، این نکته را تایید می‌کنند که گسترش بازار رهن باعث تقویت «تقاضای موثر» می‌شود، نظم پس‌اندازی در خانوارها ایجاد می‌کند، موجودی مسکن کشور را افزایش می‌دهد و در واقع این گسترش از ستون‌های اصلی حل معضل مسکن است.

همچنین مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز با بیان اینکه دولت در بسته اقتصادی خود به دنبال رونق بازار مسکن و کاهش تورم است، تاکید کرده است: با توجه به تجربه بسیاری از کشورها که مردم از طریق اعطای تسهیلات بانکی بلندمدت خرید، صاحب مسکن می‌شوند، در ایران نیز باید طبق همین الگو اقدام شود.

در پی نامه اخیر و همچنین مصاحبه‌های مسوولان بخش مسکن درباره ضرورت تامین مالی طرف تقاضا، این نیاز در بدنه کارشناسی احساس شد تا در قالب تحقیق جامع، تجارب جهانی در حل معضل مسکن مورد کنکاش قرار بگیرد.

در این بخش، سیاست‌های اتخاذ شده از سوی دولت‌های سه کشور پیشرفته آسیایی یعنی کره جنوبی، ژاپن و مالزی در حوزه زمین و مسکن آورده شده است.

کره جنوبی؛ اجرای همزمان سه سیاست

رشد سریع شهرنشینی از سال 1960 در کشور کره جنوبی، کمبود شدید مسکن و ایجاد شکاف میان عرضه و تقاضا را به همراه داشت و در نتیجه تورم قیمت مسکن و فعالیت‌های سوداگرانه را موجب شد. دولت کره جنوبی سیاست‌هایی برای رویارویی با مشکل کمبود مسکن و مسائل مرتبط با آن نظیر افزایش قیمت و مساله سوداگری تدوین کرد. این سیاست‌ها را می‌توان در سه گروه طبقه‌بندی کرد: افزایش عرضه، مقابله با سوداگری و سیاست‌های مربوط به تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد.

کمبود شدید مسکن موجب شد که دولت در سال 1970 طرحی 10 ‌ساله برای ساخت 5/2میلیون واحد مسکونی تدوین کند. طبق این طرح باید یک میلیون واحد مسکونی در فاصله سال‌های 1972 تا 1976 و 5/1میلیون واحد نیز در فاصله 77 تا 81 ساخته شود.

در سال 1972، قانون توسعه ساخت مسکن تصویب شد. هدف این قانون تولید برنامه‌ریزی‌ شده مسکن و ابلاغ مقرراتی برای تامین منابع مالی و سایر الزامات ساخت مسکن بود. دولت‌های مرکزی و محلی، شرکت ملی مسکن کره و بانک مسکن کره مسوول اجرای این طرح بودند.

با افزایش جمعیت شهری‌ در دهه 1980، مسائل مسکن شهری به‌تدریج جدی‌تر شد. باوجود تقاضای شدید برای مسکن، زمین و مسکن در نواحی شهری بسیار اندک بود و تامین زمین و مسکن کافی به مهم‌ترین سیاست دولت تبدیل شد با این وجود دولت کره برای خروج از این وضعیت سیاست تحریک تقاضا را در پیش گرفت که با افزایش سطح پرداخت‌ وام‌ها در سال 1986 و نیز تزریق نقدینگی به حوزه مسکن، افزایش شدید قیمت مسکن را موجب شد. این وضعیت به ایجاد شکاف شدید در وضعیت مسکن افراد کم‌درآمد و ثروتمند منجر شد. دولت دوباره چاره را در تولید انبوه مسکن دید و در 1988 پروژه ساخت 2 میلیون واحد مسکونی را آغاز کرد. براساس این طرح باید 2میلیون واحد مسکونی بین سال‌های 1988 تا 1992 ساخته شود و به این منظور 5/6درصد از تولید ناخالص ملی به ساخت مسکن تخصیص داده شد. با وجود برخی تردیدها در آغاز به کار تولید مسکن به ظرفیت 2میلیون واحد، حداقل 2 میلیون و 717 هزار واحد ساخته شده و قیمت مسکن در مرحله تثبیت قرار گرفت و سوداگری نیز کاهش یافت. الگوهای تقاضای مسکن از «تقاضای سوداگرا» به «تقاضای مصرف‌گرا» تغییر کرد.

یکی دیگر از نتایج این پروژه افزایش اطمینان عمومی به سیاست‌های دولت بود. به‌علاوه صنعت ساخت مسکن به‌سرعت توانست ظرفیت خود را افزایش دهد که ناشی از پروژه مذکور بود.

ژاپن؛ افزایش منظم ساخت ‌مسکن

با وجود رشد سریع اقتصادی در دوران پس از جنگ جهانی که ژاپن را به یکی از کشورهای پیشرو در زمینه صنعت تبدیل کرده است‌، شرایط زندگی عده زیادی از مردم ژاپن نسبتا نامناسب بوده است و مشکلات عدیده‌ای در زمینه مسکن وجود داشت تا جایی که قیمت مسکن بالا بود و خانه‌های استیجاری بخش عمده‌ای از سیستم تامین مسکن را شکل می‌داد.
در کشور ژاپن نیز برای خروج از مشکلات مسکن، عرضه و ساخت مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت و به سیستم ساخت مسکن درمقام یک صنعت اشتغال‌زا توجه ‌شد، موجودی فعلی مسکن نتیجه سیاست‌گذاری کارآمد ساخت و تامین مسکن طی 50 سال گذشته است که در این دوره، ساخت مسکن بیش از افزایش تعداد خانوارها بوده و بنابراین به‌طورکلی حتی مازاد عرضه نسبت به تقاضا وجود داشته است؛ شرایط ایجادشده نشانگر وضعیت اقتصادی مناسبی است که فراتر از وضعیت عادی بوده است. پس از جنگ جهانی دوم، ساخت مسکن به‌صورت منظم در هر سال افزایش یافته است. براساس مطالعات آماری که در اکتبر 1998 انجام شده است، تعداد واحدهای مسکونی 22/50 میلیون بوده و تعداد خانوارها 33/44 میلیون، یعنی تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانواده‌ها بوده است.

مالزی؛ سیاست تولید برای خروج از «بدمسکنی»

کشور مالزی نیز از جمله کشورهایی بود که با مشکل جدی مسکن مواجه بود، افزایش شدید تعداد شهرنشینان، تا 6‌برابر نسبت به زمان استقلال، باعث تغییر جغرافیای شهری در مالزی شد که توسعه مناطق موجود و تشکیل نواحی شهری جدید را به‌همراه داشت. دولت مالزی پس از استقلال این کشور برای حل معضل مسکن، برنامه‌‌هایی پنج‌ساله‌ را تدوین و اجرا کرده است.

این برنامه‌‌‌ها در واقع هدایت‌کننده سرمایه‌‌‌‌‌‌‌گذاری در سازمان‌های عمومی و خصوصی در کلیه حوزه‌‌های اقتصاد ملی به‌شمار می‌رود که مهم‌ترین برنامه‌‌‌‌‌ در سرمایه‌‌گذاری بخش اجتماعی را تولید مسکن عمومی تشکیل داده است و هزینه توسعه مسکن دولتی از سال 1971 تا 1990 از 7/2درصد در برنامه دوم به 9درصد افزایش یافته است. از سال 1971 نیز ساخت و تولید مسکن ارزان‌قیمت در تمام برنامه‌‌‌ها، نخستین اولویت را از کل هزینه بخش عمومی برای تولید مسکن به خود اختصاص داد.

بودجه هزینه مسکن ارزان‌قیمت از 43درصد در دوره 1975-1971 به 5/54 درصد در برنامه هفتم 2000-1991 افزایش یافته است.

به طور کلی سیاست‌های اتخاذ شده از سوی دولت‌های سه کشور کره جنوبی، ژاپن و مالزی برای حل معضل مسکن، با وجود تغییرات جزئی، بیان می‌‌دارد که این کشورها سیاست تولید و عرضه مسکن را برای خروج از وضعیت بدمسکنی در کشور انتخاب کرده‌اند.

عرضه و تولید مسکن، به‌عنوان دومین صنعت اشتغال‌زا و از جمله رشته‌های صنعتی است که مشاغل زیادی را به صورت مسقیم و غیرمستقیم می‌تواند به وجود بیاورد که علاوه بر حل معضل مسکن می‌تواند باعث رونق اقتصاد کل نیز شود که تجربیات سه کشور کره، ژاپن و مالزی موید این مطلب است.

به این ترتیب آنچه به عنوان تجارب جهانی از سوی مسوولان بخش مسکن در کشورمان یاد می‌شود تنها سیاست کنونی برخی کشورها از جمله آمریکا است و لازم است عمیقا تامل شود که در کشوری مثل آمریکا مازاد عرضه وجود دارد و به این دلیل بازار زمین و مسکن این کشور نیاز به تحریک تقاضا دارد و این در صورتی است که اقتصادهای نوظهور جهانی، سیاست افزایش تولید و عرضه مسکن را برای حل معضل مسکن و رونق اقتصادی در پیش گرفته‌اند و اگر قرار بر استفاده از تجربیات کشورهای دیگر است باید به این نکته توجه شود که تجارب کشورهای موفقی که در یک برهه زمانی مشخص با شرایط فعلی کشورمان «تطابق بیشتری» دارند به طور جدی بررسی و در صورت امکان، اعمال شود چرا که استفاده از تجربه‌ خارجی، بدون درنظر گرفتن شرایط موجود کشور هیچ گاه مثمرثمر نخواهد بود.

روزنامه دنیای اقتصاد