سه پیام حسگر بازار مسکن

در بازار بالادست مسکن – فرابورس - قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید، از دامنه نوسانی سه ماه اخیر خود – 90 تا 100 هزار تومان- خارج شده و درحالی‌که انتظار می‌رفت مقصد بعدی آن، تداوم حرکت صعودی تا نرخ 120 هزار تومان باشد، اما سطح فعلی 10 درصد کاهش یافته است. هم‌اکنون قیمت اوراق 500 هزار تومانی در مرز 89 هزار تومان بین خریدار و فروشنده مبادله می‌شود که به این ترتیب هزینه دسترسی به وام 45 میلیونی خرید مسکن از مبلغ 9 میلیون تومان در اواخر تابستان به 8 میلیون رسیده است. اطلاعات رسمی درباره علت اصلی افت قیمت حاکی است: حجم ریالی خرید اوراق پس از 8 ماه برتری نسبت به عرضه، سرانجام در مهر کاهش یافت. این در حالی است که میزان عرضه اوراق تغییر محسوسی نداشته، بلکه از تعداد خریداران تا حد زیادی کاسته شده است. تحلیلگران و مقامات حوزه مسکن و فرابورس می‌گویند: تحولات اخیر بازار اوراق در نقش حسگر بازار مسکن، سه پیام مخابره می‌کند. پیام اول، به خوش‌بینی بازیگران این دو بازار بابت افزایش قریب‌الوقوع وام خرید مربوط است و پیام دوم از انتظار متعاملین اوراق به تنظیم سود واقعی تسهیلات متناسب با کاهش تورم حکایت دارد. پیام سوم نیز تحرک‌آمیز نبودن معاملات مسکن در ماه‌های آتی می‌تواند باشد.

قیمت اوراق مسکن پس‌از 3 ماه نوسان صعودی، ریزش کرد

قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن، هفته گذشته پس از سه ماه نوسان مثبت و در حالی که تقریبا از اواسط بهار امسال تا پایان نیمه اول آبان، در کانال 92 تا 100 هزار تومان در نوسان بود، هم‌اکنون به زیر 90 هزار تومان آمده و در کانال جدید، به مرز 89 هزار تومان رسیده است. افت 10درصدی قیمت اوراق (قیمت اوراق در پایان تابستان از 99هزار تومان فراتر رفت) طی روزهای اخیر، از زمان افزایش سقف وام خرید مسکن –دی‌ماه سال92- تاکنون، بزرگترین تخلیه قیمتی به حساب می‌آید. این اتفاق به لحاظ «شیب قابل‌ملاحظه کاهش در فاصله‌ زمانی کم» و همچنین از بابت «حرکت خلاف جهت انتظار، از کانالی که ماه‌ها در آن قرار داشت»، نیز یک رکورد محسوب می‌شود.

اواخر تابستان امسال با اوج‌گیری قیمت اوراق مسکن و نزدیک شدن به سطح 100 هزار، برخی کارشناسان بازار سرمایه انتظار ورود به کانال منتهی به قیمت 120هزار تومان را مطرح کردند اما در حال‌حاضر، ارزش معاملاتی اوراق نه‌تنها افزایش پیدا نکرده که در مسیر معکوس، رو به کاهش قرار گرفته است. تحول هفته اخیر در بازار اوراق از یکسو احتمال ماندن در کانال فعلی را تقویت می‌کند و از سوی دیگر، به‌عنوان بازار بالادست خرید و فروش مسکن، حاوی دو پیام برای بازار مسکن است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هر فقره اوراق مسکن که 500 هزار تومان ارزش دارد -و برای دریافت 45میلیون تومان وام خرید باید بسته 90 فقره‌ای آن را تهیه کرد- در اواخر تابستان امسال تحت‌تاثیر رشد نسبی معاملات مسکن، به بالاترین سطح قیمت یعنی نقطه بی‌سابقه بالای 99هزار تومان رسید. قیمت اوراق از زمستان سال گذشته با تصویب افزایش سقف وام، اولین جهش خود را آغاز کرد و از حدود 30 تا 40 هزار تومان به بالای 60هزار تومان افزایش یافت. در نیمه اول امسال نیز شیب صعود بسته به شرایط اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن، با زاویه‌های مختلف، کماکان ادامه داشت تا اینکه در مهرماه تحت‌تاثیر رشد معاملات مسکن، سطح قیمت نزدیک به 95هزار تومان برای هر فقره اوراق، ماند.

چه شد، اوراق ریخت؟

با این حال، گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه باعث شده قیمت اوراق طی هفته گذشته تا 10درصد نسبت به اواخر تابستان کاهش یابد، حاکی است: مسوولان بازار سرمایه پایین آمدن حجم تقاضا برای خرید اوراق را در ریزش قیمت آن موثر می‌دانند.
اطلاعات رسمی فرابورس –محل مبادله اوراق وام خرید مسکن- که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است، نشان می‌دهد: تراز حجم عرضه و تقاضا در بازار اوراق پس‌از 8ماه، در مهرماه امسال مثبت شد به این معنی که برای اولین‌بار پس از تصویب وام 45میلیونی -35 میلیون وام خرید به اضافه 10 میلیون وام تعمیرات- میزان تقاضا برای اوراق از حداکثر میزان عرضه ماهانه، کمتر شد. از بهمن ماه پارسال تا پایان تابستان امسال، میزان تقاضای اوراق همواره بیشتر از حجم انتشار ماهانه اوراق از سوی بانک مسکن بود، طوری که در نیمه اول امسال به ازای 400 میلیارد تومان عرضه اوراق 500 هزار تومانی در هر ماه، بیش از 600 میلیارد تومان تقاضا از طرف متقاضیان وام خرید به فرابورس ارائه می‌شد. اما در مهرماه امسال بدون آنکه در میزان عرضه، تغییری حاصل شود، حجم کل تقاضای اوراق با 33درصد کاهش، به رقم 405 میلیارد تومان رسید. هر چند مقامات فرابورس طی ماه‌های اخیر، علت تراز منفی اوراق وام مسکن را ناشی از تقویت تقاضای مصرفی عنوان می‌کردند و اعتقادی به تحرکات تقاضای سرمایه‌ای نداشتند اما حتی با فرض اینکه در نیمه اول امسال، بخشی از خرید‌ها جنبه کسب سود داشته، در حال‌حاضر به دلیل مثبت‌شدن تراز، می‌توان گفت، تقاضاهای مصرفی و سوداگرانه به‌صورت توام در بازار اوراق کاهش قابل ملاحظه پیدا کرده است.

پیام‌های حسگر

تحلیل مقامات فرابورس و همچنین مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی در این باره حاکی است: بازار اوراق وام خرید، به دلیل آنکه خریداران مسکن پیش از انجام معامله ابتدا برای دریافت وام به فرابورس مراجعه می‌کنند، «بالادست» بازار مسکن محسوب می‌شود و در نتیجه، فعل‌وانفعالات آن در نقش حسگر بازار مسکن، علامت‌های قابل اطمینانی از آینده اوضاع مسکن منعکس می‌کند.
اولین پیام این حسگر با توجه به افت بزرگ قیمت اوراق مسکن نشان می‌دهد: از نظر بازیگران بازار اوراق، افزایش سقف تسهیلات خرید در آینده نزدیک محتمل است و تصویب مدل پیشنهادی ارسال شده به شورای پول‌واعتبار تا پیش از پایان امسال نیز قابل انتظار است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بانک مسکن و شرکت‌های وابسته هم به عنوان عرضه‌کننده و به عنوان خریدار اوراق، نقش موثری در نوسانات قیمت آن دارند. در حال حاضر، با توجه به کاهش تقاضای خرید اوراق، می‌توان نتیجه گرفت که گروهی از متقاضیان اوراق پیش‌بینی کرده‌اند با احتمال ورود وام جدید خرید مسکن به بازار در آینده نزدیک، جذابیت اوراق از دست می‌رود و به همین خاطر در هفته‌های اخیر حجم تقاضا برای خرید اوراق را کاهش داده‌اند. پیام دوم تحولات اخیر بازار اوراق به عنوان حسگر بازار مسکن نیز حکایت از آن دارد که معاملات مصرفی مسکن در ماه‌های آینده احتمال دارد با کاهش نسبی روبه‌رو شود و در عین حال از حرکات تحریک‌آمیز سوداگران در امان بماند. این اتفاق به نفع ثبات قیمت مسکن خواهد بود.
امیر هامونی مدیرعامل فرابورس درباره پیام سوم نیز به «دنیای‌اقتصاد» گفت: کاهش قیمت اوراق را می‌توان ناشی از انتظار متعاملین به کاهش سود واقعی اوراق در ماه‌های آینده دانست چرا که با کاهش نرخ تورم و برخی طرح‌های پیشنهادی برای تعدیل نرخ سود بانکی، قطعا قیمت خرید اوراق نیز برای تنظیم سود واقعی آن، باید کاهش یابد که البته در هفته‌های اخیر قیمت خرید بسته 90تایی اوراق حدود یک میلیون کاهش یافت. در حال حاضر سود اوراق 16درصد است اما با احتساب قیمت خرید آن، سود واقعی بالای 21 درصد می‌شود. همچنین حسین عبده‌تبریزی مشاور عباس آخوندی نیز کاهش اخیر قیمت اوراق را معلول حرکت تدریجی نقدینگی‌ها به بازار سرمایه و خروج از سفته‌بازی دانست. در بهار امسال، خرید و فروش اوراق، سود قابل توجهی نصیب سفته‌بازها کرد اما این آخرین مقصد سوداگران نیز هم‌اکنون به انتهای خط سودرسانی رسیده است.

پیش‌بینی تا پایان93

در حال حاضر با نرخ جدید اوراق، حدود 8 میلیون تومان از وام 45 میلیون تومانی خرید مسکن باید بابت خرید اوراق هزینه شود. هر چند این میزان نسبت به نیمه دوم تابستان امسال حدود یک میلیون تومان کاهش داشته است، اما آن طور که کارشناسان بازار سرمایه معتقدند در حال حاضر کاهش تقاضا برای خرید اوراق مسکن علت العلل تثبیت قیمت در مرز 89 هزار تومان است.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، در خصوص روند تغییر و تحول قیمت اوراق وام خرید مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: مهم‌ترین علتی که از حدود یک‌سال اخیر باعث افزایش قیمت اوراق وام خرید مسکن شد، افزایش تقاضا در مقایسه با میزان عرضه در بازار اوراق بود که منجر به رشد قیمت اوراق تا مرز 100 هزار تومان در نیمه تابستان شد. علیرضا توکلی افزود: بانک مسکن در سال 91 به طور ماهانه نزدیک به 350 میلیارد تومان عرضه اوراق داشت و این رقم را در سال 92 به 440 میلیارد تومان افزایش داد. وی ادامه داد: اما تقاضای این اوراق که تا قبل از دی ماه 1392 ماهانه به طور متوسط 277 میلیارد تومان بود پس از 17 دی ماه که وام مسکن افزایش پیدا کرد ماهانه به بیش از 600 میلیارد تومان و در برخی ماه‌ها همچون اسفند92 به بیش از 880 میلیارد تومان افزایش یافت. توکلی تاکید کرد: طبیعی است وقتی تقاضا برای خرید اوراق مسکن تا این میزان افزایش پیدا می‌کند و عرضه متناسب با آن رشد پیدا نمی‌کند، قیمت اوراق با جهش قیمتی مواجه می‌شود.
وی تصریح کرد: سیر افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش قیمت اوراق تا شهریور ماه نیز ادامه داشت. اما خوشبختانه حجم تقاضا رو به کاهش گذاشت و نهایتا در مهر ماه به کمترین مقدار یعنی 405 میلیارد تومان رسید و همین عامل نیز سبب شد تا در دو ماه اخیر شاهد کاهش نسبی قیمت اوراق تسهیلات باشیم. توکلی با بیان اینکه کاهش تقاضا برای خرید اوراق طی دو ماه گذشته مهم‌ترین علت کاهش قیمت اوراق تا مرز 89 هزار تومان است، گفت: اگر روند به همین منوال ادامه داشته باشد می‌توانیم امیدوار باشیم که در ماه‌های آتی، بازار اوراق کاهش قیمت بیشتری را تجربه کند یا حداقل در همین مرز قیمتی فعلی، به ثبات برسد.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، همچنین در خصوص برخی پیش‌بینی‌ها مبنی بر عبور قیمت اوراق از مرز 100 هزار تومان تصریح کرد: در ماه‌های گذشته نشانه‌هایی در بازار اوراق دیده می‌شد که برخی از کارشناسان بازار سرمایه پیش‌بینی می‌کردند قیمت اوراق از مرز 100 هزار تومان عبور خواهد کرد، اما کاهش تقاضا برای خرید اوراق طی دو ماه گذشته عملا این پیش‌بینی را منتفی کرد. در جداول موجود در این گزارش، حجم واقعی عرضه و تقاضای اوراق تسهیلات مسکن ارائه شده است. آمار ارائه شده گویای واقعیت‌های موجود در بازار و چرایی تغییر قیمت این اوراق در بازار است.

دنیای اقتصاد