برخی مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای شرط پایداری «رهن بیشتر-اجاره ماهانه کمتر» در قراردادهای جدید را استفاده از نرخ «کمتر از 3 درصد» برای تبدیل اجاره به پول‌پیش، عنوان کرده‌اند که باعث خواهد شد میانگین رهن کامل آپارتمان 50 متری در تهران از حدود 33 میلیون به نزدیک 37 میلیون تومان افزایش یابد. تحمیل این نرخ به مستاجران – به‌عنوان محصول سیاست جدید پولی - ثبات مسکن را مختل می‌کند.
مستاجران در تله «سود بانکی»
مرجع سیاست‌گذاری بازار پول سه‌شنبه هفته گذشته بدون توجه به هشدارهایی که چند روز قبل‌تر، گروه‌های مختلف کارشناسی و تحقیقاتی درباره «تبعات زودهنگام و آنی کاهش سود بانکی در بازار مسکن» اعلام کرده بودند، نرخ سود سپردهگذاری را از 22 درصد به 20 درصد کاهش داد.
هر چند تا پیش از این مصوبه، زمزمه‌های کاهش سود بانکی طی چند هفته قبل تکان‌هایی را در بازار اجاره ایجاد کرد و بدون آنکه اجارهبها را افزایش دهد، به تحریک سمت عرضه برای تغییر وزن «رهن» و «اجارهبهای ماهانه» منجر شد اما در روزهای اخیر، بهای دستکاری سود بانکی گران‌تر از آنچه تصور می‌شد، برای مستاجران رقم خورد. سال گذشته تحت تاثیر جذابیت نسبی نرخ سود بانکی– در مقایسه با تورم- وزن «رهن» در سبد اجارهبها به 60 درصد و سهم «اجاره ماهانه» نیز به 40 درصد رسید و عمده موجران برای هماهنگ شدن با توان مالی مستاجر، از فرمول رهن‌کامل یا رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر در اجاره‌نامه‌ها استفاده کردند. اما در روزهای اخیر، برخی مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای با تشخیص اینکه کاهش سود بانکی، عایدی یک‌ساله 20 درصدی مبلغ رهن را نسبت به سود 42 درصدی اجاره ماهانه، فوق‌العاده ضعیف کرده است، شیوه تازه و ناموزونی را بر اجاره‌نشین‌ها تحمیل کرده‌اند.
در این روش، موجران تنها در صورتی حاضر به دریافت پول‌پیش بیشتر هستند که مدل رایج «تبدیل هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه به یک میلیون تومان رهن» تغییر کند و مبنای نرخ تبدیل اجاره به رهن، به جای 3 درصد حدود 2/5 تا 2/7 درصد تعیین شود!پیشنهاد جدید برخی موجران در مناطقی از شهر، در عمل اجاره‌نشین‌ها را وارد تله‌ای می‌کند که در اصل، کاهش نرخ سود بانکی آن را به وجود آورده است. در صورتی که نرخ تبدیل اجاره ماهانه به رهن، کمتر از 3درصد محاسبه شود، مستاجر مجبور می‌شود برای پرداخت پول پیش، مبلغی به مراتب بیشتر از نرخ واحد یک میلیون تومان بپردازد. به عنوان مثال با توجه به اینکه متوسط اجاره ماهانه– بدون پول پیش- آپارتمان 50 متری در تهران طبق آخرین آمار سامانه رهگیری، حدود یک میلیون تومان است، برای تبدیل کل این مبلغ به رهن کامل، بر اساس فرمول همیشگی باید از نرخ 3 درصد استفاده شود و مبلغ رهن کامل حدود 33 میلیون تومان شود اما اگر تحرک تازه موجران برای بهره‌گیری از نرخ 2/5 تا 2/7 درصد، مورد قبول بازار قرار گیرد، مبلغ رهن کامل به نزدیک 37 میلیون تومان خواهد رسید و باعث فشار مضاعف بر طبقه کم‌درآمد اجاره‌نشین خواهد شد. در صورتی که سمت تقاضا در بازار اجاره با این نرخ مخالفت کند، احتمالا قراردادهای جدید اجاره در سال جاری به وضعیت دو سال پیش برمی‌گردد و بار دیگر، وزن اجاره ماهانه سهم بیشتری را در سبد اجارهبها نسبت به پول‌پیش، خواهد گرفت.
کارشناسان اقتصادی پیش تر با هشدار نسبت به تبعات کاهش نرخ سود بانکی، از وقوع پس‌لرزه‌های این اقدام در بازار اجاره خبر داد و نوشت: تعداد فایل‌های رهن‌کامل در بنگاه‌ها به طرز محسوسی کاهش پیدا کرده است. همچنین گزارش دیگری چند روز بعد درباره اثر این اقدام بر حرکت نقدینگی‌ها به سمت بازار زمین و مسکن منتشر شد. با این حال دو روز پیش سخنگوی دولت با دفاع از مصوبه شورای پول و اعتبار گفت: اینکه کاهش نرخ سود، روی اجارهبها تاثیر منفی بگذارد و آن را افزایش دهد، منطقی نیست بلکه اتفاقا اجارهبها با این نرخ تنظیم خواهد شد. محمدباقر نوبخت در عین حال این را هم گفت: ما هر پیامدی را رصد می‌کنیم و متناسب با آن، سیاست‌های جبرانی وضع خواهیم کرد.
برداشتی که برخی اعضای تیم اقتصادی دولت نسبت به تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن دارند، صرفا بر افزایش یا کاهش قیمت محدود شده است، در حالی که شواهد موجود نشان می‌دهد کاهش نرخ سود، بدون آنکه رقم کلی اجارهبها را تغییر دهد، فشار هزینه‌ای آن را برای مستاجران، دوچندان خواهد کرد. با کاهش نرخ سود، ممکن است متوسط بهای اجاره کم و زیاد نشود، اما موجران را به دریافت اجاره ماهانه بیشتر و رهن کمتر تحریک می‌کند و این اتفاق باعث اختلال در آرامش نسبی بازار اجاره و ناتوان شدن مستاجرها خواهد شد. در حال حاضر تنها امید بازار از بابت کنترل اوضاع، بسازوبفروش‌های کوچک مقیاس هستند. اگر در ماه‌های آتی، این سازنده‌ها وارد بازار ساخت و ساز شوند، چون بخش زیادی از هزینه‌هایشان را معمولا از محل رهن کامل آپارتمان‌های از قبل ساخته شده، تامین خواهند کرد، ممکن است عرضه فایل‌های «رهن» افزایش یابد.
تحلیل‌های متفاوت مشاوران املاک در بازار اجاره مسکن شهر تهران اجاره بها طی سال گذشته با کمترین میزان افزایش در مقایسه با سال قبل از آن روبه‌رو شد. اجاره بها در سال 93 تنها 12 درصد افزایش یافت؛ در حالی که در فاصله سال‌های 84 تا 92 به طور متوسط سالی حداقل 20 درصد بر آن افزوده شده بود. به این ترتیب بازار اجاره مسکن در ابتدای امسال از آرامش نسبی برخوردار بود. صرف‌نظر از کند شدن شیب افزایش اجارهبها در سال 93-92، تمایل موجران به دریافت رهن نسبت به اجاره ماهانه افزایش پیدا کرد؛ طوری که وزن رهن در سبد اجارهبها از وزن اجارهبها بیشتر شد و به 60 درصد رسید.
در سال گذشته جذابیت سود سپرده بانکی یکی از عوامل محرک برای تمایل موجران به دریافت رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر بود. اما تحت تاثیر مصوبه هفته گذشته شورای پول و اعتبار که به واسطه آن نرخ سود سپرده‌های بانکی از 22 درصد به 20 درصد کاهش یافت، این احتمال وجود دارد که شکل رهن و اجاره آپارتمان دوباره به سمت دریافت اجاره ماهانه بیشتر تغییر پیدا کند. تجربه سال‌های گذشته در بازارهای اقتصادی نشان می‌دهد هر زمان نرخ سود واقعی بانک‌ها –نسبت سود اسمی به تورم- کاهش می‌یابد، بیش از 70 درصد سرمایه‌های افراد به سمت بازار زمین و مسکن حرکت می‌کند و این دو بازار بیشترین سهم را در سبد دارایی خانوارها و سرمایهگذاران تشکیل می‌دهند. به همین خاطر پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن جزو اولین گروه‌هایی خواهد بود که به دستکاری‌های اخیر نرخ سود واکنش نشان می‌دهد و برخی از فعالان بازار اجاره پیش‌بینی می‌کنند تمایل مالکان برای دریافت اجاره بها در سال جاری بیش از رهن خواهد بود.
بر اساس تحقیقات میدانی، هنوز وزن دو کفه «اجاره ماهانه» و «رهن» نسبت به سال گذشته تغییر نکرده و سهم این وزنه به سمت خاصی سنگین‌تر نشده است به طوری که مشاوران املاک منتظرند با گرم شدن فصل اجاره؛ یعنی از اواخر اردیبهشت تا تیر ماه تاثیر این تصمیم بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار را در بازار اجارهبها مشاهده کنند. با این حال گروهی از مشاوران املاک میزان کاهش نرخ سود بانکی را به میزانی نمی‌دانند که بتواند در بازار اجاره تاثیر آنچنانی داشته باشد و موجران را از دریافت مبلغ رهن به طور کامل منصرف کند.
اما گروه دیگر پیش‌بینی می‌کنند با گرم شدن فصل اجاره، ترازوی اجارهبها به سمت اجاره ماهانه سنگین‌تر شود و مالکانی که به عنوان سرمایه، املاکشان را اجاره می‌دهند، گرایش بیشتری به اجارهبهای بیشتر داشته باشند. یکی از مشاوران املاک در منطقه مرکزی تهران می‌گوید: بازار مسکن در حال رونق است و به دلیل ثبات قیمت‌ها، بسیاری از مصرف‌کنندگان امسال را سال مناسبی برای خرید می‌دانند. حتی برخی از سرمایهگذاران کوچک نیز برای ورود به این بازار، تمایل بیشتری دارند. این سرمایهگذاران کوچک بخشی از هزینه ساخت و ساز را از محل رهن آپارتمان‌های از قبل ساخته شده به دست می‌آورند که این نوع موجران مطمئنا تمایلی به دریافت اجارهبها ندارند. از سویی برخی از مالکان از اجاره دادن املاکشان، قصد تامین هزینه زندگی را دارند که با توجه به اینکه نرخ تورم همچنان کمتر از مبلغ سود بانکی است، امکان اینکه کاهش سود بانکی، شوک زیادی به بازار اجاره بدهد، چندان وجود ندارد. این موضوع مورد تایید حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم است.
او با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی، سبب رونق اقتصادی و سرمایه‌گذاری در حوزه‌های تولید می‌شود، می‌گوید: شیب این کاهش بسیار ملایم بوده و در کوتاه‌مدت تاثیر ناگهانی بر بازار نخواهد گذاشت. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید می‌کند: این میزان کاهش، نگرانی برای مالکینی که خانه‌هایشان را رهن می‌دادند، ایجاد نمی‌کند. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک توضیح می‌دهد: متاسفانه سیستم بانکداری در کشور ما برمبنای کسب سود یکطرفه و بر خلاف روال بانکداری رایج در دنیاست و در حالی که سیستم بانکی باید واسطه‌ای برای محرک اقتصادی باشد، بانکداران ما با پول مردم خود تبدیل به تاجر، بساز و بفروش، بنگاهدار و تولیدکننده شده‌اند. وی با تاکید بر اینکه امن‌ترین حوزه سرمایه‌گذاری مردم نباید بانک‌ها باشند، می‌گوید: در حالی که برخی از معتبرترین بانک‌ها در دنیا به 2 درصد سود قانع هستند،
بانک‌های ما انتظار 100 درصد سود در پرداخت تسهیلات مشارکتی دارند تا 60 درصدش را به شرکت‌های هلدینگ وابسته به بانک اختصاص دهند. عقبایی اضافه می‌کند: اجرای چنین سیستم نادرستی در سیستم بانکی موجب شده تا سرمایه‌گذارانی که قصد حضور در بازار مسکن یا هر بازار دیگری را دارند، میزان سودی را که قرار است کسب کنند با سودی که از بانک می‌توانند دریافت کنند، مقایسه کنند. وی با اشاره به رویکرد نادرست برخی موجران در تعیین و دریافت اجاره بها می‌گوید: متاسفانه برخی از مالکان و موجران با هدف کسب درآمد و تامین هزینه‌های زندگی واحد مسکونی خود را اجاره می‌دهند و از این رو در تعیین قیمت افزایش هزینه‌ها و تورم حاکم بر کشور را مدنظر قرار می‌دهند. عقبایی درنظر گرفتن چنین معیارهایی را در تعیین اجارهبها غیرمنطقی می‌داند و می‌گوید: به همکاران خود در صنف مشاوران املاک توصیه کرده‌ایم بر اساس تکنیک‌های علمی به تعیین اجارهبها اقدام کنند.
وی ادامه می‌دهد: مساله مهم دیگری که باید در این‌باره به آن توجه کرد، افزایش درآمدها است و در شرایطی که درآمد و حقوق مردم به‌خصوص دهک‌های متوسط و ضعیف چندان افزایشی پیدا نکرده است باید بازار را طوری مدیریت کنیم تا فشار به قشر آسیب‌پذیر دوچندان نشود. اما برخلاف نظر این گروه از مشاوران مسکن که معتقدند کاهش سود بانکی تاثیری در بازار اجاره ندارد، برخی از فعالان بازار اجاره کاهش سود بانکی در دراز مدت را سبب کاهش فایل‌های رهن می‌دانند و می‌گویند بالا بودن سود بانکی حتی بالاتر از نرخ افزایش اجارهبها سبب شده بود بسیاری از مالکان با مستاجرانی که امکان پرداخت اجاره بهای ماهیانه را نداشتند، کنار آمده و اجارهبها را تبدیل به رهن سالانه کنند اما احتمال اینکه این توافقات در سال 94 رخ بدهد، کاهش پیدا خواهد کرد.
یکی از مشاوران املاک در غرب پایتخت می‌گوید: اگر در همین چند هفته اخیر که هنوز میزان کاهش نرخ بانکی به طور قطعی مشخص نشده بود، سری به فایل‌های اجاره می‌زدید، مشخص می‌شد که تمایل مالکان به دریافت اجارهبهای ماهانه بیشتر شده است. با کاهش نرخ سود بانکی به طور طبیعی تمایل صاحبان املاک برای دریافت مبالغ بیشتر رهن از مستاجران، کمتر شده و به‌تبع آن نرخ اجارهبها افزایش می‌یابد.
این پیش‌بینی یکی از مشاوران املاک در شرق پایتخت است. او با بیان اینکه بالا رفتن نرخ اجاره بها با کاهش نرخ سود بانکی طبیعی است، می‌گوید: در زمان بالا بودن نرخ سود بانکی تولیدکنندگان و سازندگان مسکن رغبتی برای درگیر شدن با بخش تولید ندارند و ترجیح می‌دهند با سپردهگذاری، سود بانکی دریافت کنند. او با تاکید بر اینکه افزایش نرخ اجارهبها مقطعی و گذراست، می‌گوید: افزایش احتمالی اجارهبها به تصمیم موجران برای تطبیق نرخ‌ها با میزان تورم بازمی‌گردد، چراکه اکنون هم نرخ رشد قیمت مسکن و هم نرخ رشد اجارهبها پایین‌تر از نرخ تورم قرار دارند. البته هدف برخی از صاحبان املاک برای بالا بردن اجارهبها این است که از این طریق قیمت ساختمان را نیز بالا ببرند، اما افزایش اجارهبها طی روزهای آینده بسیار ناچیز خواهد بود. یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه شمالی پایتخت هم معتقد است: پیش‌بینی دقیق برای گرایش به رهن یا دریافت اجارهبها در اوایل اردیبهشت امکان‌پذیر نیست و این موضوع از اواسط خرداد ماه قابل بررسی است، زیرا هنوز بازار اجاره و مسکن فعالیت جدی خود را آغاز نکرده و هیچ پیش‌بینی‌ای در این بازار قابل اتکا نیست.
دنیای اقتصاد