طرح ساخت «مسکن‌ویژه» در تهران
پایتخت برای مقابله با «التهاب احتمالی در قیمت مسکن» آماده می‌شود
آغاز تزریق زمین‌های دولتی داخل تهران
برای ساخت 200 هزار واحد مسکونی: در فاز اول 10 هزار واحد مسکونی روی زمین‌های دولتی در محله تهرانسر در منطقه 21 ساخته می‌شود، فاز دوم احداث حدود 3 هزار واحد در منطقه 4
فرید قدیری
هاجر شادمانی
کلانشهر تهران با اتکا به یک طرح تازه که در روزهای پایانی سال90 توسط کمیته ویژه در وزارت راه‌وشهرسازی تهیه شد، برای مقابله با التهاب احتمالی در بازار مسکن آماده می‌شود.
هر چند برخی ناظران، طرح جدید را بازتاب وعده‌هایی می‌دانند که رییس‌جمهور آن را با مضمون «مسکن‌مهر، مسکن بود و درمان اصلی در راه است» چندین بار در طول سال90 مطرح کرد، اما اصل ماجرا حکایت از آن دارد که طرح تازه، پاسخ به بسته‌ای است که انبوهسازان زمستان سال گذشته آن را با استناد به مفاد مغفول‌مانده قانون ساماندهی مسکن، به علی نیکزاد پیشنهاد کردند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تجربه بهار و تابستان90 در تهران نشان داد پتانسیل رشد بی‌منطق قیمت مسکن و اجاره‌بها در پایتخت به رغم رخ‌نمایی مسکن‌مهر - واحدهای ساخته‌شده در شهرهای‌جدید حومه- همچنان وجود دارد طوریکه به امید آنچه روی زمین‌های 99ساله اطراف تهران در حال احداث است، نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن تنظیم شود.
اما امسال اگر چه مسکن‌مهر تفاوت عمده‌ای با سال گذشته پیدا کرده و این واحدها از وضعیت پی و گچ و خاک به مرحله «آستانه‌تحویل» رسیده، با این حال قرار است طرح قوی‌تری هدایت بازار مسکن را به دست بگیرد.
این طرح که جزئیات کامل آن در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته برخلاف طرحهای موقتی و کم‌اثر سال گذشته همچون برخورد تعزیراتی با اجاره‌بها، دارای محتوای استاندارد و در عین حال جذابی است که مقدمات اجرای آن در هفته آخر اسفندماه به تصویب رسید و حداکثر تا نیمه بهار امسال در تهران عملیاتی می‌شود. براساس طرح «ساخت مسکن‌ویژه» در داخل شهر تهران، بخشی از زمین‌های متعلق به دولت –سازمان ملی زمین و مسکن- با نظارت مستقیم وزیر راه‌وشهرسازی برای ساخت‌وسازهای مسکونی اختصاص پیدا می‌کند. این طرح به صورت سه‌جانبه با مشارکت وزارت راه‌وشهرسازی بابت واگذاری زمین، انبوه‌ساز بابت قبول مسوولیت ساخت و سیستم بانکی بابت پرداخت وام‌های 20 و 25 میلیونی به اجرا در‌می‌آید.
انبوهسازان در قالب این طرح، بدون آنکه پولی بابت دریافت زمین بپردازند براساس قرارداد با دولت، متعهد می‌شوند واحدهای مسکونی را با قیمت ترجیحی حداکثر ظرف مدت 12ماه ساخته و تحویل دهند.
شرط اصلی: نداشتن خانه
کمیته ویژه‌ای که هم‌اکنون در وزارت راه‌وشهرسازی برای اجرای این طرح تشکیل شده، قیمت ساخت واحدها را کمتر از 400 هزار تومان برای هر متر مربع تعیین کرده و در عین حال برای نحوه فروش واحدها چند پیشنهاد ارائه کرده است. شرط اصلی برای واگذاری واحدهایی که روی زمین‌های دولتی در تهران ساخته می‌شود، «نداشتن خانه» است؛ به این معنی که متقاضیان دریافت این خانه‌ها باید فاقد ملک مسکونی در طول سال‌های گذشته باشند. به این ترتیب افرادی که تاکنون مسکن‌مهر تحویل گرفته‌اند یا اینکه در تهران صاحب‌خانه هستند در لیست واگذاری واحدهای مشمول طرح جدید، قرار نخواهند گرفت.
گزینه دیگری که برای نحوه واگذاری این واحدها در کمیته ویژه مطرح شده و به احتمال خیلی زیاد به تصویب نهایی کارگروه مسکن خواهد رسید، دریافت بهای زمین به صورت قسطی از متقاضیان است.
قیمت مسکن ویژه
در حال حاضر در مسکن‌مهر، متقاضیان فقط هزینه ساخت را پرداخت میکنند و زمین به صورت رایگان در قیمت تمام‌شده مسکن‌مهر محاسبه می‌شود، اما در طرح ساخت مسکن‌ویژه در تهران، قرار است بهای زمینی که دولت به این واحدها اختصاص داده و قیمت هر مترمربع آن دست‌کم یک میلیون تومان ارزیابی می‌شود، به صورت اقساط بلندمدت از متقاضیان اخذ شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» مخاطبان طرح «مسکن‌ویژه» دهک‌های میان درآمدی خواهند بود که برای دریافت این واحدها حداقل باید 2 برابر قیمت تمام‌شده مسکن‌مهر، هزینه
کنند. در حال حاضر در مسکن‌مهر افراد با پرداخت 30 تا 40 میلیون تومان، صاحب‌خانه می‌شوند.
مقامات وزارت راه‌وشهرسازی هدفگذاری کرده‌اند حدود 200 هزار واحدمسکونی از طریق اختصاص زمین‌های دولتی، در داخل شهر تهران با حمایت دولت ساخته شود.
در فاز اول این طرح، محله تهرانسر واقع در منطقه 21 برای ساخت واحدهای مسکونی انتخاب شده طوری که با مصوبه‌ای که چند روز پیش در کمیسیون ماده5 شورای عالی شهرسازی و معماری کشور صادر شد، قطعه زمینی متعلق به یکی از نهادهای دولتی واقع در تهرانسر برای ساخت 10 هزار واحدمسکونی اختصاص پیدا می‌کند.
در این مجموعه، آپارتمان‌ها به شکل برج‌های 10 طبقه احداث خواهند شد.
همچنین قرار است فاز دوم طرح ساخت مسکن‌ویژه که هنوز به تصویب نهایی نرسیده در منطقه4 اجرا شود که ظرفیت این پروژه نیز حدود 3هزار واحد تخمین زده می‌شود.
زمستان سال گذشته کانون انبوهسازان با ارائه بسته سیاستی به وزارت راه‌وشهرسازی پیشنهاد کرد دولت زمین‌های خود را در داخل شهر تهران برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت، به بازار تزریق کند. انبوهسازان پیشنهادشان را با استناد به ماده 2 قانون ساماندهی مسکن که دست دولت را در واگذاری تقسیطی زمین‌های خود برای ساخت مسکن باز گذاشته است، مطرح کردند.
حالا طرح جدید وزارت راه‌وشهرسازی در راستای بسته اخیر انبوهسازان است و مسوولان این وزارتخانه بنا دارند از این طرح برای کنترل اوضاع تابستان امسال استفاده کنند.
برنامه این است که در صورت افزایش ناگهانی قیمت مسکن و اجاره‌بها، پیش‌فروش واحدهای این طرح به اجرا دربیاید تا به واسطه قیمت این واحدها و فراوانی عرضه، جو تورمی بازار به حالت عادی برگردد.
گفت‌وگو با معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره طرح جدید
مسکن ویژه به چه کسانی می‌رسد؟
معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره طرح ساخت مسکن‌ویژه در شهر تهران گفت: آنچه را بنا داریم در داخل پایتخت تحت عنوان «مسکن‌ویژه» بسازیم، ارتباطی به مسکن‌مهر ندارد، بلکه خصوصیات واحدها و نحوه واگذاری این واحدها با ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر متفاوت است. ابوالفضل صومعلو در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاکید کرد: کار ساخت «مسکن‌ویژه» را 100 درصد تا قبل از شروع تابستان آغاز می‌کنیم و اولویت واگذاری این واحدها با کسانی خواهد بود که سطح درآمدی آنها مقداری بیشتر از مخاطبان مسکن‌مهر است.
متن این گفت‌وگو را در زیر بخوانید:
باخبر شدیم وزارت راه و شهرسازی با دستور مستقیم وزیر مطالعه طرحی را به انتها رسانده که به موجب آن قرار است چند ده هزار واحد مسکونی در تهران روی زمین‌های دولتی احداث شود. این خبر را تایید می‌کنید؟
الان گروهی دارند با دستور مستقیم وزیر با عنوان «مسکن ویژه شهر تهران» برنامه‌ریزی میکنند. این طرح به صورت مسکن مهر نخواهد بود. الان بیش از 3 تا 4 جلسه برای این طرح، جلسه گذاشته‌ایم. طرح این است که زمین‌های بلامعارض که استعداد احداث مثلا 8 تا 10 هزار واحد را دارند در محدوده مناطق 22 گانه شهر تهران شناسایی شود و با طرحهای خوب و با رعایت الزامات معماری، سرانه‌ها و... از طریق کمیسیون ماده 5 و کارگروه شهری پیش برود.
برآورد تعداد واحدها چقدر است؟
هدف اولیه، ساخت 200 هزار واحد مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران است. اما اینکه چه تعداد از این واحدها عملیاتی می‌شود، هنوز قطعی نشده است.
قیمت ساخت و فروش در این طرح چقدر می‌شود؟
ببینید قیمت ساخت اگر زمین داشته باشد، یعنی منهای زمین، بستگی به قیمت تمام شده در زمان ساخت دارد. مبنای قیمت ساخت مسکن مهر، 300 هزار تومان، است اما احتمال دارد در این طرح قیمت، در حد 5 تا 6 درصد افزایش داده شود.
قیمت زمین را چگونه محاسبه می‌کنید؟
در مسکن مهر زمین واگذار نمی‌شود؛ زمین اجاره است اما در این طرح اگر قصد واگذاری زمین مطرح شود قیمت زمین هم به قیمت ساخت اضافه می‌شود اما این امر نیز هنوز نهایی نشده است.
قیمت زمین قسط بندی می‌شود؟
بله
این واحدها به چه افرادی واگذار می‌شود؟
حتما به افراد واجد شرایط واگذار می‌شود. اولویت با کسانی است که شاید سطح درآمدی آنان مقداری بیشتر از مسکن مهری‌ها باشد. اگر ما بخواهیم شرط واجد شرایط بودن را نگذاریم عده‌ای خاص این واحدها را می‌خرند.
پس می‌توان گفت هر کس نامه یا امضای سفارشی داشته باشد می‌تواند این واحدها را بگیرد؟
اصلا این طور نیست و واگذاری تابع ضوابط مشخص و طبق قانون زمین شهری خواهد بود.
بازه زمانی مدنظر شما برای اجرای این طرح چه زمانی است؟
در اسرع وقت! فعلا در حال برگزاری جلسات مربوط به آن هستیم. هر هفته جلسات مربوط به این طرح در حال برگزاری است.
چه کسانی در این جلسات حضور دارند؟
وزیر و کلیه معاونان وزارت راه‌و شهرسازی؛ ما طرح را به مرحله نقشه می‌رسانیم و مراحل تصویب در کمیسیون ماده 5 را طی می‌کنیم.
بلندمرتبه هم می‌سازید؟
خیلی سعی به بلندمرتبه‌سازی نداریم ولی طرحهای ساخت مختلف است. در سه، چهار منطقه که زمین داریم. طرح را به اجرا درمی‌آوریم.
ساخت این واحدها را به انبوهسازان می‌دهید؟
بله با انبوهسازان توانمند بر مبناهای مشخص قرارداد می‌بندیم و براساس ویژگی‌های ساخت و امکانات ساختمان و عینا تحت نظارت وزارتخانه عمل می‌کنیم.
تهران با اجرای طرح «ساخت مسکن ویژه» چه تغییری می‌کند؟
اصل این سیاست برای مقابله با التهاب احتمالی قیمت مسکن است. هدف ما کسب سود ساخت و ساز نیست بلکه هدف اصلی اقدام مناسب برای جلوگیری به موقع از رشد قیمت‌ها است.
پول زمین را از متقاضیان دریافت می‌کنید؟
هنوز درباره نحوه فروش این واحدها به جمع‌بندی نرسیده‌ایم. اگر بخواهیم زمین راواگذار کنیم به قیمت کارشناسی یا قیمت روز واگذار می‌کنیم.
شاید هم مکانیزم فروش واحدها به صورت فراخوان باشد. ساخت واحدها که شروع شد درباره نحوه فروش آنها تصمیم قطعی خواهیم گرفت.
دنیای اقتصاد