آمار ساخت در بافت فرسوده

آمار رسمی از نوسازی بافت‌های ‌فرسوده کشور در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت
سهم بافت‌فرسوده در عرضه مسکن

پارسال ساخت‌وساز در بافت‌ فرسوده 36 درصد افزایش یافت
10 درصد عرضه به بازار مصرف را «واحدهای نوساز بافت‌فرسوده» تشکیل می‌دهد
برنامه ساخت 200 هزار واحد جدید در بافت‌ فرسوده

هاجر شادمانی: رشد ساخت‌وسازهای مسکونی در بافت‌های فرسوده کشور بعد از دو سال رونق‌بخشی به کل بازار ساخت‌وساز، حالا آمار عرضه مسکن به بازار مصرف را متحول کرده است.
بازدهی نوسازی بافت‌فرسوده در شهرهای کشور نشان می‌دهد: طی سال‌های 89 و 90 حدود 10 درصد از آنچه تحت عنوان «واحدهای مسکونی جدید» روانه بازار خرید شده، آپارتمان‌هایی بوده که در قالب نوسازی بافت‌فرسوده با تسهیلات تشویقی ساخته شده است.
این در حالی است که سهم ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده از کل ساخت‌وسازها کمتر از این عدد است و نشان می‌دهد بافت‌فرسوده اگر چه سهم کمی از ساخت‌وساز را دارد، اما در حجم عرضه به بازار مسکن، نقش قابل توجهی را بازی می‌کند.
هم‌اکنون شتاب تکمیل و عرضه واحدمسکونی در مناطق فرسوده بیشتر از سایر نقاط شهرها است که این تعجیل انبوه‌سازان در تحویل واحدها در بافت‌فرسوده به دلیل سود بالای فعالیت ساختمانی در این مناطق است. در دو سال گذشته 100 هزار واحدمسکونی تکمیل‌شده در بافت‌فرسوده، روانه بازار تقاضا شد.
در بافت‌های فرسوده پرداخت تسهیلات بانکی بدون نوبت و تخفیف حداقل 50درصدی در عوارض و تراکم، هزینه ساخت را پایین می‌آورد و تحت تاثیر این ویژگی، سازنده‌ها نیازی به احتکار واحدها برای فروش با قیمت بیشتر را نمی‌بینند.
براساس گزارشی که نهاد مسول نوسازی بافت‌های فرسوده در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داده، سال گذشته معدل ساخت‌وساز در این مناطق 36 درصد افزایش یافت به طوری که مساحت عرصه (زمین) بهسازی و نوسازی شده در بافت‌های فرسوده شهری از 1025 هکتار در سال89 به 1400 هکتار در سال90 رسید.
برای امسال نیز برنامه احداث 200 هزار واحدمسکونی در بافت‌فرسوده در دستور کار قرار دارد.
وام زیاد نمی‌شود
دولت برای سال جاری برنامه‌ای برای افزایش تسهیلات 20 میلیونی ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری ندارد.
این در حالی است که مسوولان نوسازی بافت‌های فرسوده کشور در سال جدید تصمیم گرفته‌اند به جای استفاده از راه‌حل‌های کمی، ‌این‌بار از استراتژی کیفی برای افزایش کارآیی در ‌این حوزه بهره‌مند شوند؛ آن طور که مسوولان اعلام کرده‌اند در سال 91 قرار است با شعار بسترسازی و افزایش تعامل میان بخشی در روابط متولیان امر، 120 هزار واحد را در 12ماه به بهره برداری برسانند و برای 200 هزار واحد نیز مجوز ساخت صادر کنند.
 همزمان با انتشار آمار عملکرد مربوط به پیشرفت ساخت‌وسازها در بافت‌های فرسوده شهری کشور، طی سال 89 تا پایان سال 90، مسوولان نوسازی بافت‌های فرسوده گزارش دادند: در مجموع از 100 هزار واحدی که در برنامه بهره‌برداری تا پایان سال گذشته قرار داشت، کل ‌این واحدها نوسازی و به صاحبانشان تحویل داده شده و هم اکنون هیچ یک از واحدهایی که در برنامه افتتاح تا پایان سال گذشته قرار داشت ناتمام باقی نمانده است.
از سوی دیگر، برنامه عملکرد دولت در احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تا پایان سال 90 نشان می‌دهد، تاکنون فعالیت‌ها برای تعیین محدوده بافت فرسوده در 471 شهر کشور به اتمام رسیده است و مساحت عرصه بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری شناسایی شده با پیشرفت 36 درصدی نسبت به مدت مشابه سال 89، به 1400 هکتار رسیده است.
اما تمام ماجرای بافت فرسوده شهری کشور در ‌این آمارها خلاصه نمی‌شود. بافت فرسوده که از ابتدا در قالب فعالیتی میان سازمانی با چند متولی اصلی به خصوص شهرداری و وزارت راه‌وشهرسازی طرف حساب شده در تحولات اخیر خود سمت و سوی تازه‌ای یافته است. تبدیل بافت فرسوده به مکانی برای ساخت‌وساز مسکن مهر، اتخاذ سیاست‌های تشویقی در قالب بسته‌های حمایتی، اما در اختیار شهرداری‌ها، برخوردهای سلیقه‌ای با اعطای مشوق‌ها و مسائلی دیگر از ‌این دست، در کنار ‌این آمارها، موضوعاتی است که باعث شده دولت در سال جاری تصمیم به افزایش تعداد جلسات با شهرداران مناطق مختلف شهری کشور برای جهت دهی و هماهنگ سازی اعطای بسته‌های تشویقی نوسازی به متقاضیان بگیرد.

سهمیه 200 هزار واحدی برای سال 91

همزمان با اعلام بهره برداری از 120 هزار واحد مسکونی جدید در بافت فرسوده شهری در سال 91 از سوی دولت، مسوولان بافت فرسوده اعلام کردند: سهمیه ساخت واحدهای جدید در سال‌جاری 200 هزار واحد خواهد بود.
 ‌این مسوولان معتقدند که در صورت‌ ایجاد هم افزایی میان متولیان امر، به خصوص شهرداری و وزارت راه و شهرسازی احداث‌ این تعداد واحد جدید، نه تنها غیرممکن نخواهد بود بلکه ظرفیت ساخت و ساز در بافت فرسوده کشور به مراتب بیش از ‌این تعداد است.
فضای باز برای مشوق‌های سلیقه‌ای؟
عملکرد سلیقه‌ای برخی شهرداری‌ها در اعمال سیاست‌ها و به خصوص اعطای مشوق‌های نوسازی باعث شده دولت امسال تصمیم به افزایش تعداد جلسات خود با شهرداران بگیرد تا از ‌این طریق مانع از ریزش تعداد متقاضیان نوسازی در بافت فرسوده شود.
آن طور که گفته می‌شود، در حال حاضر شهرداری‌های برخی مناطق شهری حتی به ازای عقب نشینی ملک و تعریض معابر که در واقع جزو محدوده سکونتی سابق فرد محسوب شده و مشمول دریافت عوارض نمی‌شود، از مالکان واحدهای نوسازی شده درخواست عوارض می‌کنند.
دولت امیدوار است با تکیه بر شعار اصلی خود در نوسازی بافت‌های فرسوده در سال 91، یعنی «بستر سازی و افزایش تعامل میان‌بخشی در بین متولیان»، با ناهماهنگی‌هایی از‌این دست مقابله کند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مذاکره با دستگاه‌های اجرایی همچون سازمان شهرداری‌ها برای کاهش عوارض ناشی از ارزش افزوده، شورای عالی شهرسازی و معماری برای ‌ایجاد مشوق‌های جدید همچون افزایش تعداد طبقات و اعطای تراکم تشویقی، سازمان نظام مهندسی برای تخفیف در هزینه‌های مربوط به نظارت نیز از دیگر مواردی است که در برنامه کاری یکسال جاری دولت در حوزه بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری قرار گرفته است.

شیوه‌های جایگزین به جای افزایش تسهیلات نوسازی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، دولت در خصوص افزایش میزان تسهیلات نوسازی در سال جدید با صراحت اعلام کرده است که ‌این تسهیلات برای سال 91 افزایش نخواهد یافت و وام نوسازی کماکان 20 میلیون تومان است.‌این درحالی است که دولت در سال جدید تصمیم گرفته است تا با حمایت از شیوه‌های جایگزین برای افزایش میزان تسهیلات، ‌این شیوه‌ها را به منظور افزایش کارآیی طرح‌های نوسازی به کل کشور تسری دهد.
به نظر می‌رسد امسال دولت با تکیه بر تجربه برخی استان‌های کشور که با تلاش برای افزایش مجوز سطح اشغال از 60 درصد به
70 درصد باعث افزایش استقبال متقاضیان نوسازی شده‌اند، در نظر دارد با استفاده از ‌این شیوه‌های جایگزین، تزریق نقدینگی برای ساخت را به ثباتی اثربخش نزدیک کند.
آن طور که مسوولان نوسازی اعلام می‌کنند، ‌این امر به جهت افزایش تعداد طبقات و اختصاص تراکم تشویقی هم به نفع مردم و سرمایه‌گذار است و هم به نفع دولت.

نیمی ‌از نوسازی کشور در تهران

آمارهای منتشر شده در خصوص نوسازی بافت‌های فرسوده کل کشور در سال 89 تا پایان سال 90، نشان می‌دهد از مجموع پروانه‌های صادر شده برای نوسازی در بافت‌های فرسوده شهری در 31 استان کشور، 50 درصد پروانه‌ها متعلق به شهر تهران بوده است.
این در حالی است که مسوولان نوسازی بافت‌های فرسوده معتقدند‌ این امر به دلیل همکاری مثبت دولت و شهرداری در پایتخت و پتانسیل ویژه تهران برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده است.
مسکن مهر در بافت فرسوده؟
به گزارش «دنیای اقتصاد»، اگرچه مسوولان ارشد مسکن در کشور تمایل دارند ساخت‌وسازهای موجود در بافت فرسوده با عنوان مسکن مهر در آمارهای ساخت‌وساز کشور درج شود و بسیاری از منتقدان می‌گویند ساخت‌وساز مسکن مهر از ابتدا باید در بافت فرسوده اعمال می‌شد، اما برخی از مسوولان نوسازی بافت‌های فرسوده معتقدند سکونت‌گاه‌های واقع شده در‌ این محدوده‌ها از ظرفیت کافی برای سرمایه‌گذاری به منظور ساخت کلیه طرح‌های مسکن مهر برخوردار نیستند.
این مسوولان ادعا می‌کنند بافت‌های فرسوده تنها ظرفیت اسکان جمعیت موجود را دارند و حتی در صورت‌ایجاد ظرفیت‌های بیشتر با توجه به تعدد خانوارهای جدید و افزایش روزافزون نیازهای سکونتی، نمی‌تواند ظرفیت لازم را برای ساخت کل پروژه‌های مسکونی مهر در خود جای دهد. در واقع اهداف ساخت مسکن مهر با اهداف موجود در حوزه نوسازی کاملا متفاوت است و هریک فضای ویژه خود را طلب می‌کند.

طرح تفصیلی به نفع نوسازی؟

اما در شرایطی که جوسازی‌های غیررسمی ‌ناشی از اجرای طرح تفصیلی در شهر تهران حکایت از اثر قابل توجه‌این طرح بر قیمت مسکن در پایتخت دارد مسوولان نوسازی کشور اجرای‌این طرح با تمام پیامدهای روانی آن را در نهایت به نفع نوسازی در بافت فرسوده می‌دانند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، شایعه‌های موجود در خصوص کاهش ارزش املاک زیر
500 مترمربع پس از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی برآورنده یکی از مهم‌ترین اهداف نوسازی یعنی تجمیع و مقابله با ریزدانگی است که از ابتدای فعالیت‌های مربوط به نوسازی به عنوان هدفی اساسی مورد توجه مسوولان قرار داشته است.
از سوی دیگر شواهد موجود و اظهارات مسوولان نوسازی نشان می‌دهد که اجرای طرح تفصیلی و ضوابط جدید پهنه‌بندی در نهایت تغییر عمده‌ای در بافت‌های فرسوده و طرح‌های تهیه شده در‌ این حوزه ‌ایجاد نمی‌کند و هرگونه اعمال ضابطه در راستای اجرای ‌این طرح، در نهایت به نفع نوسازی خواهد بود.

 

دنیای اقتصاد