مسکن پس از نرخ سود شناور

رییس‌کل بانک مرکزی دو روز پیش وعده‌ای داد که در صورت جدیت در انجام آن، اکثر بازارهای کشور به‌ویژه بازار مسکن تحت‌تاثیر قرار خواهند گرفت؛ بنابر وعده محمود بهمنی، نرخ سود بانکی که هم‌اکنون به صورت متمرکز برای یک سال از سوی بانک مرکزی تعیین می‌شود در سال آینده به صورت شناور تعیین خواهد شد؛ شناورسازی نرخ سود بانکی چنانچه براساس چارچوب‌های بازار رقابتی انجام شود در عمل می‌تواند به رقابت بانک‌ها برای اعطای نرخ سود سپرده بالاتر به سپرده‌گذاران بانکی منجر شود که نهایتا به کاهش جذابیت بازارهای آلترناتیو از جمله مسکن، طلا و ارز (البته متناسب با میزان واقعی بودن نرخ سود بانکی) منجر شده و احتمال انفجار تقاضای سوداگرانه در این نوع بازارها را به شدت کاهش می‌دهد. نکته جالب آن است که هم‌اکنون بانک‌ها به دلیل دور زدن نرخ سود دستوری و عبور از عقود مبادله‌ای به عقود مشارکتی، امکان پرداخت نرخ سود سپرده بالاتر به سپرده‌گذاران را دارند که به دلیل سقف‌گذاری روی نرخ‌ها از سوی بانک مرکزی امکان اعمال آن منتفی شده است.

واکنش بازارمسکن به وعده «بهمنی»
پیش‌بینی تعدیل نرخ اجاره و خرید مسکن با شناورشدن نرخ سود
آثار نرخ ‌سود بانکی از نگاه کارشناسان مسکن و انبوه‌سازان
 اعلام اخیر محمود بهمنی درباره نرخ سود سال 90 از یک‌سو منجر به پیگیری دوباره فعالان اقتصادی نسبت به تحولات آینده و نحوه تاثیرپذیری بازار مسکن از اجرای قانون یارانه‌ها شده و از سوی دیگر عوامل حوزه معاملات ملک و حوزه ساخت‌وساز را به تکاپو برای بررسی اثر نرخ سود بر این بازار، واداشته است.
طبق اعلام رییس‌کل بانک مرکزی قرار است از سال آینده بخشی از طرح تحول نظام بانکی اجرایی شود و به موجب آن نرخ سود به‌صورت شناور و متناسب با نرخ تورم تعیین شود، به این معنی که سود سپرده‌گذاری و تسهیلات بانکی براساس رابطه مستقیم با میزان تورم، در دوره‌های کوتاه مدت یک‌ماهه محاسبه ‌شود.
طبق گفته کارشناسان اقتصادی، اعمال نرخ سود شناور در بانک‌ها بازار مسکن را تحت الشعاع قرار می‌دهد و اولین نشانه ملموس از این تحول بانکی در بازار اجاره ملک بروز خواهد کرد. تابستان امسال مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای در پی کاهش نرخ سود بانک‌ها تصمیم گرفتند به جای دریافت رهن – پول پیش- اجاره‌ ماهانه دریافت کنند که این تبدیل، باعث افزایش کاذب اجاره‌بها شد. حال چنانچه بانک‌ها اختیار پیدا کنند متناسب با نرخ تورم، به سپرده‌گذاری‌ها سود دهند، اجاره رهنی دوباره احیا شده و در تابستان سال آینده، اجاره‌های ماهانه تعدیل خواهد شد. هر چند برخی کارشناسان مسکن افزایش نرخ سود بانکی در حد نرخ تورم را به اندازه‌ای که بتواند مالکان را از دریافت اجاره‌ ماهانه منصرف کند، نمی‌دانند اما براثرگذاری مثبت آن اشتراک نظر دارند. درباره نحوه نوسان قیمت مسکن بعد از شناور شدن نرخ سود نیز، پیش‌بینی‌ها مثبت است. ماهیت قانون یارانه‌ها به این صورت است که اجرای این قانون قیمت برخی کالاها و خدمات را افزایش می‌دهد و برخی دیگر از کالاها از جمله مسکن چنانچه میزان نقدینگی افزایش پیدا نکند، با کاهش قیمت روبه‌رو می‌شود. اکنون پیش‌بینی این است که بخش قابل توجهی از نقدینگی سرگردان با شناورشدن نرخ سود و محاسبه آن براساس نرخ تورم، جذب بانک‌ها شود بنابراین تحقق سناریوی تغییر صعودی قیمت مسکن در سال آینده بعید خواهد بود. اما در حوزه ساخت‌وساز اوضاع چگونه تغییر می‌کند؟ کارشناسان معتقدند چنانچه نرخ سود بانک‌ها افزایش پیدا کند، هزینه تامین تسهیلات بانکی برای ساخت نیز بالا می‌رود که این موجب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن خواهد شد. این کارشناسان در عین حال تاکید می‌کنند در بازار کنونی مسکن به دلیل آنکه قدرت خرید کم است، سازنده‌ها ناچار می‌شوند افزایش هزینه ساخت را از محل سود خود جبران کنند و به این ترتیب قیمت فروش تغییری پیدا نخواهد کرد.
تحلیل خوش چهره از نرخ سود
محمد خوش‌چهره، کارشناس اقتصادی دراین‌باره به دنیای اقتصاد گفت: سیاست‌های پولی و از جمله نرخ سود بانکی تاثیر انبساطی و انقباضی مستقیمی در رونق و رکود اقتصادی در سطح کلان دارد. براین اساس اگر در سطح اقتصاد کلان سیاست‌های پولی محور انبساطی داشته باشد اگر چه ممکن است که هدف مقابله با رکود باشد اما در دوران رکود اقتصادی می‌تواند تبعات تورمی داشته باشد و درچنین حالتی افزایش نرخ بهره به معنای افزایش هزینه تمام شده پول برای فعالان اقتصادی است که سبب افزایش هزینه‌های تولید می‌شود. وی اظهار داشت: اما در مورد مقوله مسکن با توجه به رکود مسکن در کلانشهرها، افزایش نرخ سود سبب استمرار رکود خواهد شد و دراین بین با در نظرگرفتن نرخ رشد اقتصادی کشوررکود بخش مسکن محتوم به نظر می‌رسد. به گفته این اقتصاددان افزایش نرخ بهره باعث خواهد شد که قیمت تولید مسکن بالارود که این به هیچ وجه به معنای گران شدن مسکن نیست، چرا که باتوجه به رکودی که در این بخش حاکم است و همچنین با توجه به پایین بودن قدرت خرید مردم قیمت مسکن افزایش پیدا نخواهد کرد و دراین شرایط به نظرمی رسد که فقط از میزان حاشیه سود تولید‌کنندگان کاسته شود که همین امر به عاملی تبدیل خواهد شد که انگیزه سرمایه‌گذاران برای تولید مسکن کاهش پیدا کند.
سوداگران از بازار مسکن دور می‌شوند
در همین زمینه مجتبی بیگدلی، نایب‌رییس هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور به دنیای‌اقتصاد گفت: باتوجه به اینکه بین عرضه و تقاضای مسکن در کشور فاصله زیادی وجود دارد لازم است دولت سیاست‌های پولی جداگانه‌ای برای آن تعریف کند.اما در سطح کلان این اتفاق باعث خواهد شد که ساخت وساز به سمت واقعی شدن پیش برود، چرا که با توجه به افزایش هزینه‌های تولید و کاهش سودهای سوداگرانه در نتیجه این مساله باعث خواهد شد افرادی که با هدف دستیابی به سودهای نجومی به این بازارآمده‌اند از این چرخه حذف شوند که نتیجه آن حذف افراد غیرمتخصص از بازار ساخت وساز خواهد بود. وی اظهار داشت: در کل با توجه به تاکیدی که دولت در کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن دارد به نظر می‌رسد در تعیین سیاست‌های مالی بخش مسکن نیز دیده شده است و از این رونرخ سود شناور قادر خواهد بود آرامش فعلی بازار مسکن را تداوم بخشد. به گفته وی باتوجه به سرعت گرفتن ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر و تخصیص یارانه‌های مختلف به این پروژه در نهایت به نظر می‌رسد که کنترل قیمت مسکن در دست دولت باشد، اما به هرحال با توجه به اینکه افزایش نرخ سود بانکی باعث خواهد شد که سرمایه‌های سرگردان به سمت بانک‌ها جذب شود در نتیجه از میزان حجم نقدینگی‌های سرگردان کاسته خواهد شود که در این صورت حتی این احتمال وجود دارد که قیمت‌ها دربازار مسکن روبه کاهش برود که این امر در مورد بازار اجاره نیز مصداق دارد.
سهم تسهیلات بانکی در تولید مسکن
دکتر بیت‌الله ستاریان، کارشناس برجسته مسکن نیز در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد با بیان اینکه نرخ سود بانکی در همه کشور یک موضوع کلیدی است، گفت: با توجه به اینکه منابع بانکی در کشور نقش چندانی در تامین منابع مالی ساخت ندارند ازاین روکاهش و افزایش نرخ سود بانکی نمی‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در تعیین نوسانات قیمت مسکن داشته باشد. به باور این استاد دانشگاه سهم تسهیلات بانکی در سبد تامین منابع مالی برای خرید و فروش مسکن ناچیزاست.
وی درعین حال میزان نرخ تسهیلات بانکی را در صنایع وابسته به تولید مسکن موثر دانست و تاکید کرد: با توجه به اینکه تولید‌کنندگان مصالح ساختمانی برای تولید به تسهیلات بانکی متکی هستند، از این رو افزایش هزینه تمام شده تولیدات آنها ممکن است سبب افزایش قیمت مصالح ساختمانی شود؛ اما باتوجه به اینکه سهم مصالح ساختمانی در تعیین قیمت تمام شده مسکن ناچیزاست و بیش ازهرچیز تورم عمومی و میزان عرضه و تقاضا است که نرخ مسکن را تعیین می‌کند، از این‌رو نمی‌توان گفت که قیمت مسکن از این مسیر نیز افزایش چشمگیری پیداکند. ستاریان درباره اینکه تغییر نرخ سود بانکی چه تاثیری دربازار اجاره مسکن دارد، گفت: با توجه به اینکه در شرایط عادی موجران بابت هر یک میلیون تومان 3 درصد سود دریافت می‌کنند و با درنظرگرفتن اینکه این سود به طور میانگین سالانه 36درصد است، بنابراین کماکان مالکان ترجیح خواهند داد که از محل دریافت اجاره به سود مورد نظر خود دست پیدا کنند؛ چراکه به هرحال بانک‌ها هرچقدرهم بخواهند که نرخ سود خود را افزایش دهند، نمی‌توانند در مقابل سپرده‌گذاری مردم، 36درصد سود بدهند و از این رو بازار اجاره نیز از رهگذرتغییر نرخ سود بانکی دستخوش نوسان زیادی نخواهد شد.
نرخ سود شناور سیاست شوک‌درمانی
کمال اطهاری از دیگر کارشناسان مسکن با اشاره به اینکه شناور شدن نرخ سود تسهیلات بانکی از جمله سیاست‌های شوک درمانی است، تاکید کرد: وقتی که نرخ سود بانکی با تورم همخوانی پیدا کند در این صورت مردم ترجیح می‌دهند به جای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و بازار اوراق بهادار به سمت سرمایه‌گذاری در بانک‌ها بروند که این امر به معنای آن است که بانک تبدیل به بازار سرمایه می‌شود. وی اظهار داشت: افزایش نرخ سود بانکی باعث خواهد شد که هزینه‌های تولید مسکن بالارود که این سیاست هم برای تولید‌کننده و هم مصرف‌کننده مخرب خواهد بود. چراکه افزایش هزینه‌های تولید، باعث کاهش سود تولید‌کنندگان خواهد شد و این پروسه ممکن است به افزایش قیمت‌ها منجر شود که به هیچ وجه به سود مصرف‌کننده نخواهد بود.
ساماندهی اجاره در کوتاه مدت
به گفته اطهاری در بخش اجاره، افزایش نرخ سود بانکی باعث خواهد شد تا موجران به سمت اخذ ودیعه به جای اجاره روی بیاورندکه این اتفاق ممکن است در کوتاه مدت به نفع مستاجر شود.
مسکن در تعیین نرخ تورم لحاظ شود
اما در این بین مسعود نورانی، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران براین باوراست که افزایش نرخ بهره بانکی با توجه به تورم در صورتی منطقی به نظر می‌رسد که تخمین آن فقط براساس سبد کالای خوراک و پوشاک نباشدومسکن نیز به عنوان یکی از کالاهای مصرفی خانوارها محاسبه شود.
نرخ سود ابزاری برای کنترل تورم
همچنین محمد مهدی مافی، انبوه‌ساز و کارشناس مسکن نیز به دنیای اقتصاد گفت: در تمامی کشورهای پیشرفته نرخ سود بانکی در ابتدای سال مشخص می‌شود و سپس بسیاری از مبادلات اقتصادی براساس آن صورت خواهد گرفت واینکه متولیان بانک مرکزی قادر نیستند به یک رقم دقیقی در خصوص نرخ تورم دست پیدا کنند، نشان از نوعی آشفتگی در سطح اقتصاد کلان است. وی گفت:نرخ سود ابزار قدرتمندی است که دولت با اتکا به آن قادر خواهد بود که اقدام به کنترل تورم کند.

«رهن کامل» به بازار اجاره برمی‌گردد
رییس اتحادیه مشاوران املاک که طی این دو سال رابطه فوق‌العاده نزدیکی با مسوولان دولت پیدا کرده و در جلسات دولتی کنترل بازار مسکن به عنوان نماینده ثابت شرکت می‌کند، درباره طرح شناور کردن نرخ سود بانکی این‌گونه به دنیای‌اقتصاد گفت: دولت سعی می‌کند تا حد ممکن بازار مسکن را از دسترس سوداگران و افرادی که با قصد سرمایه‌گذاری ملک خریداری می‌کنند، دور نگه دارد. دولت الان تصمیم گرفته نرخ سود بانکی را متناسب با نرخ تورم افزایش دهد تا افرادی که بازار مسکن را جذاب برای سرمایه‌گذاری می‌دانند به سمت بانک‌ها بروند. مصطفی قلی خسروی تصریح کرد: بیشترین تاثیر تغییر نرخ سود متوجه بازار اجاره خواهد شد و اگر نرخ سود بانک‌ها شناور شود، سال آینده مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای برای واگذاری ملک به‌صورت رهن‌کامل با یکدیگر رقابت خواهند کرد که تحت تاثیر این اتفاق، اجاره‌های ماهانه به شکل خیره‌کننده‌ای تعدیل می‌شود.

روزنامه دنیای اقتصاد