رشد معاملات ملک نشانه‌ی عبور از رکود مسکن

عملکرد 9 ماه اخیر بانک عامل بخش مسکن که نیمی از کل وام‌های مسکن در شبکه بانکی کشور را پرداخت می‌کند‌ نشان می‌دهد: روند دریافت تسهیلات ساخت مسکن در پاییز امسال با تغییر جهت چشمگیر نسبت به دو فصل ابتدایی مواجه شد و حجم پرداخت وام ساخت طی 9 ماه اول سال 94 رقمی معادل 14 درصد افزایش پیدا کرد.

در بهار و تابستان امسال، افت تقاضا برای وام مسکن باعث شد حجم پرداخت تسهیلات ساخت در بازه سه ماهه اول و 6ماهه اول 94، به ترتیب 26/8 درصد و 5/8 درصد نسبت به مدت مشابه سال 93 کاهش پیدا کند، اما در 9 ماه گذشته از سال جاری، میزان وام پرداختی به سازنده‌ها نه تنها مسیر نزولی قبل را طی نکرد که با رشد مثبت دو رقمی نسبت به پاییز پارسال مواجه شد. صعود نرخ پرداخت وام ساخت مسکن با توجه به اینکه آمار صدور پروانه‌های ساختمانی با تاخیر منتشر می‌شود، یک نوع پیش‌آگهی مستند درباره عبور بازار ملک از رکود به حساب می‌آید. به‌خصوص آنکه، بانک‌ها طبق ضوابط جاری، زمانی اقدام به پرداخت تسهیلات ساخت می‌کنند که پروژه مربوطه، حداقل 10 تا 15 درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد و از مرحله صرفا‌ اخذ پروانه بگذرد. بنابراین، رشد تسهیلات پرداختی به ساخت‌وسازهای مسکونی در فصل گذشته، تحرک واقعی در پروژه‌های ساختمانی را می‌رساند. آمارهای جدید بانک مسکن در این باره مشخص می‌کند: اگر چه ساخت‌وساز به‌عنوان «حلقه ثانویه» بازار مسکن، معمولا‌ بعد از معاملات به‌عنوان «حلقه اولیه» با تغییر سیکل تجاری روبه‌رو می‌شود، اما در این دوره، تقریبا‌ به‌صورت همزمان، حرکت به فاز رونق هم در خرید و فروش آپارتمان و هم در فعالیت‌های ساختمانی شروع شده است.

پیش‌تر، آمارهای بانک مرکزی و دفتر اقتصاد مسکن مشخص کرد، حجم معاملات مسکن در تهران طی دو ماه آخر پاییز امسال 3 تا 4 درصد نسبت به تابستان افزایش یافت. هم اکنون نیز، اطلاعات بانک عامل بخش مسکن، از رشد ساخت‌وساز به موازات معاملات در همین فصل گذشته حکایت دارد. با این حال، این اطلاعات نشان می‌دهد: سرعت خروج از رکود در حوزه ساخت‌وساز، بیشتر از خرید و فروش است، چرا که روند تغییرات نقطه‌ای در حجم پرداخت وام خرید مسکن طی سه فصل گذشته از سال 94 (مقایسه هر فصل نسبت به فصل مشابه سال 93)، بیانگر تداوم «رشد منفی اما رو به بهبود» است در حالی که این روند برای وام ساخت، نشان از «رشد مثبت در دریافت تسهیلات» دارد. طی 9 ماه اول سال جاری، وام ساخت، نه تنها به لحاظ نرخ رشد نسبت به سال گذشته، از وام خرید جلوتر بود که به لحاظ حجم پرداخت نیز عملکرد بهتری داشت. بانک مسکن در این مدت، 2 هزار و 300 میلیارد تومان تسهیلات ساخت به سازنده‌ها پرداخت کرد در حالی که حجم پرداخت وام خرید، از 2 هزار و 170 میلیارد تومان تجاوز نکرد. کارشناسان اقتصاد مسکن، دلیل رشد محسوس در پرداخت وام ساخت که ناشی از افزایش میل به ساخت‌وساز بوده است را مربوط به «افزایش چشمگیر سقف تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن» می‌دانند. اواسط امسال، طرحی در بانک عامل بخش مسکن به اجرا گذاشته شد که به موجب آن، به شرط رسوب 20 میلیون تومانی سپرده، 90میلیون تومان وام ساخت به سازنده‌ها پرداخت می‌شود. این وام از آنجا که جذابیت بیشتری از وام ساخت 35 میلیون تومانی قبلی دارد، توانسته، زودتر از موعد طبیعی، ساخت‌وساز را تحریک کند. ساخت‌وساز مسکونی معمولا‌ یک تا دو فصل بعد از افزایش معاملات ملک، رونق می‌گیرد.

وقت نوسازی نظام مالی و اقتصادی ایران

وزیر راه و شهرسازی شنبه شب در جمع مدیران مالی بخش مسکن با اشاره به اینکه در لایحه بودجه سال 95، ابزارهای جدیدی برای تقویت قدرت تسهیلات دهی به بخش مسکن و ساختمان منظور شده است، اعلام کرد: آمارهای معاملات ملک در بازار مسکن نشان می‌دهد در دو سه ماه اخیر حجم معاملات افزایش پیدا کرده و این بخش به تدریج در حال خروج از رکود است. آخوندی در پاسخ به پرسش «دنیای‌اقتصاد» درباره اینکه « با چه مکانیزم غیردستوری می‌توان نرخ بالای سود بانکی که در شرایط فعلی مانع از خروج منابع نقد متقاضیان مصرفی خرید مسکن شده است را متناسب با تورم، تنظیم کرد؟» گفت: امیدواریم با شرایط جدید پساتحریم و رونق کسب و کارهای مختلف، بستر تعدیل نرخ سود نیز فراهم شود.

وزیر راه و شهرسازی درباره ابزار جدید تامین مالی مسکن در لایحه بودجه نیز گفت: در صورت تصویب مجلس، سرمایه بانک مسکن از رقم فعلی 3 هزار و 200میلیارد تومان به 8 هزار و 200 میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند که این افزایش 5‌هزار میلیارد تومانی از طریق خدمات مدیریت دارایی‌های ملکی وزارت راه و شهرسازی و تبدیل آنها به منابع نقد از کانال بازار سرمایه، اتفاق خواهد افتاد. بنابراین آن دسته از دارایی‌های دولت که وجود خارجی دارد اما بازار ندارد، امکان نقدشوندگی و استفاده در مسیر تامین مالی مسکن و ساختمان را پیدا می‌کند. وزیر راه و شهرسازی درباره آثار لغو تحریم‌ها نیز تاکید کرد: تحریم‌ها مانع توسعه و رشد اقتصادی ایران بودند اما از این پس، این مانع برداشته شده و وقت نوسازی نظام مالی و ساختار اقتصادی ایران رسیده تا بتواند از شرایط جدید، بهره‌برداری کند. آخوندی خطاب به بانک عامل بخش مسکن نیز گفت: انتظار داریم این بانک برای مسائل حاد بخش مسکن سیاست‌های جدید و کاربری تدوین و معرفی کند.

درخواست مجوز خاص برای بانک توسعه‌ای

مدیر عامل بانک مسکن نیز روز گذشته در مراسم سالگرد تاسیس این بانک، یکی از پیش نیازهای شکل‌گیری بانک توسعه‌ای مسکن در کشور را علاوه بر افزایش سرمایه بانک، اختصاص مجدد 45 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداختی مسکن‌مهر به بانک مسکن تحت عنوان منابع جدید برای پرداخت تسهیلات به بخش مسکن اعلام کرد و گفت: معتقدیم بانک مسکن باید بتواند نقش ضد نوسان در سیکل‌های تجاری بازار مسکن داشته باشد و برای این منظور، به ابزارهای جدیدی نزد بانک مسکن نیاز است که یکی از آنها، به‌کارگیری مجدد خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسکن‌مهر در بانک مسکن در قالب افزایش سرمایه بانک برای تقویت قدرت تسهیلات دهی است.

در این دولت با مصوبه بانک مرکزی، 5 هزار میلیارد تومان اقساط بازپرداخت شده خط اعتباری مسکن مهر، به مدت 10 سال (استمهال) در اختیار بانک مسکن قرار گرفت تا منابع لازم برای صندوق پس انداز یکم و همچنین وام مورد نیاز برای تکمیل مسکن مهر را تامین کند. اما این بانک، به دنبال آن است تا کل اقساط بازپرداختی وام‌های مسکن مهر را برای همیشه، در اختیار بگیرد و به بانک مرکزی بازپرداخت نکند تا به پشتوانه آن بتواند تسهیلات بیشتری به بخش مسکن پرداخت کند. محمدهاشم بت‌شکن تصریح کرد: پیش نیاز دوم، دستیابی به ساختار منعطف برای فعالیت نیروی انسانی در بانک مسکن است به این معنا که بتوانیم خارج از ضوابط و مقررات قانون مدیریت خدمات کشوری، نسبت به پرداخت حقوق و دستمزد و پاداش به پرسنل اقدام کنیم. مدیر عامل بانک مسکن در حاشیه این مراسم نیز با اشاره به آمار سپرده‌گذاری در صندوق پس انداز یکم، از مشاهده پیش‌آگهی خروج از رکود مسکن خبر داد و گفت: از ابتدای تاسیس صندوق پس انداز مسکن یکم تاکنون 28 هزار نفر ثبت نام کرده‌اند که حجم این میزان ثبت نام باعث شده تا 5500 میلیارد ریال نزد بانک مسکن سپرده‌گذاری شود. این تسهیلات از خرداد سال آینده به سپرده‌گذاران پرداخت خواهد شد.

منابع 5 میلیارد دلاری برای مسکن و حمل‌ونقل

دولت در تبصره 18 لایحه بودجه سال 95 کل کشور، به بانک مسکن مجوز داد تا سقف 5 میلیارد دلار، برای تامین مالی طرح‌ها و پروژه‌های حمل‌ونقل، مسکن و توسعه شهرهای جدید، اوراق بهادار ارزی و ریالی منتشر کند. در این مجوز، اجازه مشارکت بانک با صندوق توسعه ملی نیز صادر شده است. در این تبصره، همچنین دو گام عملیاتی برای تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای برداشته شده است که شامل افزایش سرمایه بانک از دو محل واگذاری اراضی وزارت راه و شهرسازی و سود سهام و مالیات سال 94 این بانک می‌شود.

متن این تبصره به شرح زیر است:

تبصره 18

الف- به دولت اجازه داده می‌شود تا مبلغ پنجاه هزار میلیارد (50.000.000.000.000) ریال از محل واگذاری اموال غیرمنقول در اختیار وزارت راه و شهرسازی به افزایش سرمایه نقدی و یا غیرنقدی بانک مسکن و با اصلاح اساسنامه آن به‌عنوان یک بانک توسعه‌ای – تخصصی که به پیشنهاد مشترک وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور به تصویب هیات وزیران می‌رسد، اختصاص دهد.

ب- بانک مسکن مجاز است با استحصال جریان نقدی و تسهیلات مالی ناشی از اموال غیرمنقول در اختیار وزارت راه و شهرسازی از طریق راه‌اندازی انواع صندوق‌های پس‌انداز، زمین و ساختمان و اوراق بهادار و محصولات جدید بانکی به ارتقای ظرفیت تسهیلات‌دهی خود در بخش مسکن اقدام کند.

ج- بانک مسکن می‌تواند با تامین مالی ساختاریافته و خدمات مدیریت دارایی‌ها از طریق قراردادهای واگذاری، مشارکت و پذیرش با وکالت سازمان‌ها و شرکت‌های دولتی و غیردولتی به ارائه انواع خدمات تامین مالی مبتنی بر دارایی‌های غیربازارپذیر آنها بپردازد. متقابلا به سازمان‌ها و شرکت‌های دولتی اجازه داده می‌شود نسبت به انعقاد قراردادهای مذکور با رعایت سایر موارد قانونی اقدام کند. د- به بانک مسکن اجازه داده می‌شود به منظور تامین مالی ریالی و ارزی مورد نیاز طرح‌های توسعه‌ای که دارای توجیه فنی، اقتصادی و مالی در زیرساخت ناوگان و تجهیزات شقوق مختلف حمل‌ونقل و مسکن و توسعه شهرهای جدید و عمران و بهسازی شهری تا سقف معادل پنج میلیارد (5.000.000.000) دلار مستقلا یا با مشارکت صندوق توسعه ملی نسبت به صدور انواع اوراق بهادار ارزی و ریالی با رعایت ضوابط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران اقدام کند. ریسک نوسانات غیرمتعارف نرخ ارز از منابع مذکور در طرح‌های مشترک با صندوق توسعه ملی توسط صندوق، مصون‌سازی خواهد شد. هـ - دولت مجاز است سود سهام و مالیات متعلق به عملکرد سال 1394 بانک مسکن را به‌عنوان افزایش سرمایه این بانک منظور کند.

دنیای اقتصاد