تودیع مسکن مهر با چهار گام

عمر 10 ساله ساخت‌و‌سازهای مسکن مهر نشان می‌دهد تودیع این طرح در پایان دولت یازدهم، منوط به تخصیص بهینه «وام اضافه» به پیمانکاران است که برای این منظور، مدیران مسکن مهر باید قبل از تزریق منابع جدید، ابتدا 4 گام اصلاحی برای پروژه‌های معلق و دارای تاخیر مکرر بردارند. مراحل ساخت نزدیک به 300 هزار واحد مسکونی مهر هنوز به اتمام نرسیده است.

آخرین فرصت مالی برای تکمیل واحدهای باقی مانده پروژه مسکن مهر در قالب افزایش 10 میلیون تومانی سقف تسهیلات مسکن مهر، فراهم شد. شورای پول‌‌ و اعتبار، عصر سه‌شنبه، با افزایش سقف فردی تسهیلات مسکن مهر از 30 میلیون به 40 میلیون تومان موافقت کرد تا از این طریق منابع مالی مورد نیاز برای تکمیل 288 هزار واحد نیمه‌تمام مسکن‌مهر فراهم شود. با این حال، شورای پول و اعتبار در این مصوبه برای تقویت پوشش مالی هزینه تکمیل13درصد از کل پروژه مسکن مهر (288 هزار واحد باقی مانده از مجموع 2 میلیون و200 هزار واحد مسکن مهر)، دو خط قرمز تعیین کرده است. مصوبه جدید این شورا درباره افزایش 10 میلیون تومانی سقف تسهیلات مسکن مهر در شرایطی از سوی مدیران این طرح به‌عنوان «آخرین فرصت مالی» برای تکمیل همه واحدها و بسته شدن پرونده مسکن مهر تا پایان دولت یازدهم عنوان می‌شود که در فاصله سال‌های 86 (زمان آغاز پروژه مسکن مهر) تا سال 95، هم‌«قیمت ساخت مسکن مهر» دست کم سه بار و هم «سقف تسهیلات این پروژه» به میزان 4 بار افزایش یافته است.

سقف تسهیلات مسکن مهر در ابتدای شروع این پروژه 15 میلیون تومان درنظر گرفته شده بود که با گذشت زمان و افزایش هزینه ساخت این واحدها ابتدا به 20 و در مراحل بعدی به 25 و سپس 30 میلیون تومان افزایش یافت. با این‌حال، به نظر می‌رسد با افزایش 10‌میلیون‌تومانی سقف این تسهیلات، ظرفیت این طرح برای مطالبه مالی بیش از حد موجود عملا سرریز شده است. این‌‌درحالی است که هم اکنون گروهی از مدیران ارشد مسکن مهر نیز که نگاهی واقع‌بینانه نسبت به این طرح و مسائل مربوط به آن دارند، به جای خوش‌بینی محض در برابر گشایش اخیر صورت گرفته (افزایش 10 میلیون تومانی سقف تسهیلات مسکن مهر)، با دغدغه مضاعف ناشی از چگونگی ساماندهی و تعیین تکلیف پروژه‌های ناتمام و مشکل‌دار مواجه شده‌اند. هم‌اکنون از مجموع 2 میلیون و200 هزار واحد مسکن مهر، 288 هزار واحد در مراحل ساخت قرار دارد که از این تعداد 118 هزار واحد فاقد متقاضی و پرونده 50 هزار واحد دیگر نیز به دلیل مواجهه با مشکلات حقوقی در دادگاه‌ها باز است. این درحالی است که هم‌اکنون مسوولان مسکن مهر ادعا می‌کنند کل پروژه مسکن مهر به میزان 90 درصد پیشرفت فیزیکی دارد.

با این حال، از آنجا که دولت یازدهم وعده کرده است تا پایان فعالیت دولت(نیمه سال 96) پرونده پروژه مسکن مهر با تکمیل و تحویل همه این واحدها به پیش خریداران، بسته خواهد شد، با توجه به افزایش 10 میلیون تومانی سقف تسهیلات مسکن مهر، 2880 میلیارد تومان اعتبار بانکی برای تزریق به واحدهای نیمه تمام مورد نیاز است. هرچند از میان این واحدها 118 هزار واحد واحد فاقد متقاضی و 50 هزار واحد دارای مشکل هستند؛ به این ترتیب 120 هزار واحد نیمه تمام بدون مشکل وجود دارد که تزریق 10 میلیون تومان تسهیلات اضافه آخرین فرصت مالی برای تکمیل این واحدها محسوب می‌شود. اگرچه هم اکنون متولی مسکن مهر، واحدهای مشمول تسهیلات اضافه 10 میلیون تومانی را 288 هزار واحد اعلام می‌کند، اما پروژه‌هایی که در این مقطع از نظر بانک عامل بخش مسکن قابلیت تخصیص سقف جدید تسهیلات را دارند 120 هزار واحد محسوب می‌شود.

با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات مسکن مهر نسبت به زمان آغاز این طرح در سال 86، به میزان 167 درصد افزایش پیدا کرده است؛ هر چند در این دوره 10 ساله، دفعات افزایش سقف وام مسکن مهر بیش از تعداد مراحل تقویت وام خرید مسکن بوده است اما درحال حاضر هزینه تاخیر مکرر پروژه‌های 99 ساله مسکن مهر در عمل بازدهی تامین اعتبار ارزان قیمت برای این طرح را کاهش داده است. تسهیلات ارزان قیمت مسکن مهر از محل خط اعتباری بانک مرکزی –خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی-با نرخ سود 4 تا 7 درصد به پیمانکاران مسکن مهر پرداخت شده در حالی که تسهیلات 110 میلیون تومانی خرید مسکن در حال حاضر با نرخ سود 17/5 درصد به متقاضیان ارائه می‌شود.

دو خط قرمز برای وام جدید

در مصوبه عصر سه شنبه شورای پول و اعتبار درخصوص افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر از 30 میلیون به 40 میلیون تومان، دو خط قرمز برای ادامه تامین مالی پروژه‌های مسکن مهر ترسیم شده است. خط قرمز اول، به این موضوع اشاره می‌کند که تسهیلات 10 میلیون تومانی - اضافه بر وام 30 میلیون تومانی قبلی مسکن مهر-باید بدون وابستگی و استفاده از هر نوع خط اعتباری بانک مرکزی از سوی بانک مسکن تامین و به پروژه‌های واجد شرایط تزریق شود.

محدودیت دوم تاکید شده در مصوبه شورای پول واعتبار، به «نحوه تشخیص پروژه‌های مشمول دریافت تسهیلات جدید مربوط می‌شود». در مصوبه شورای پول و اعتبار به صراحت تاکید شده است که پروژه‌های مشمول وام 40 میلیون تومانی (که تاکنون 30 میلیون تومان از آن به پیمانکاران پرداخت شده است) باید «با تشخیص و تایید بانک مسکن به‌عنوان بانک عامل پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن»، به پروژه‌های واجد شرایط تزریق شود. این صراحت در متن مصوبه نشان می‌دهد سیاست‌گذار پولی کشور برای کنترل بازدهی موثر تسهیلات مسکن مهر فرمان پرداخت وام‌های اضافه را در اختیار بانک قرار داده تا از تخصیص «وام بدون هدف» به پیمانکاران بدعهد و پروژه‌های مشکل‌دار جلوگیری کند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد سه دلیل عمده درحال حاضر برای تاخیر مکرر و بدقولی‌ها در طرح مسکن مهر به‌عنوان ریشه 10 سال انتظار پیش‌خریداران مسکن مهر وجود دارد. علت اول به «ضعف مدیریتی» در این طرح طی همه سال‌های گذشته از اجرای پروژه مسکن‌مهر برمی‌گردد که این ضعف مدیریتی باعث شد تسهیلات به‌عنوان قوی‌ترین ابزار مدیریت پیمانکاران به جای آنکه در خدمت سرعت‌بخشی به ساخت و تکمیل واحدها در برخی‌ پروژه‌ها قرار بگیرد، به عاملی برای کم‌کاری سازنده‌‌ها و در‌نتیجه توقف یا پیشرفت لاک‌پشتی پروژه‌ها تبدیل شود.

برخی کارشناسان می‌گویند: مدیران طرح مسکن مهر می‌توانستند از طریق همکاری با بانک عامل بخش مسکن نحوه پرداخت تسهیلات، به خصوص میزان نرخ سود وام مسکن مهر را به گونه‌ای منعطف، «قابل تغییر» کنند که هزینه طولانی شدن پروژه به جای آنکه به پیش‌خریداران مسکن مهر از بابت افزایش قیمت مسکن مهر تحمیل شود، مستقیما منافع مالی پیمانکاران را هدف قرار دهد. عامل دوم، به‌طور مستقیم به نوع کارکرد پیمانکاران مسکن مهر مربوط می‌شود؛ عمده پروژه‌هایی که درحال حاضر با تاخیر بیش از 2 سال در تکمیل و تحویل به پیش‌خریداران مواجه‌اند‌، توسط پیمانکارانی درحال اجرا است که یا سابقه فعالیت حرفه‌ای در بازار ساخت‌وساز نداشتند یا به دلایلی طی رکود اخیر، انگیزه خود را برای تکمیل پروژه از دست دادند.

سومین عامل که اهمیتی در حد دو عامل اول دارد به مشکلات مربوط به تامین اعتبار برای تامین خدمات زیربنایی مسکن مهر (آب، برق و ...) برمی‌گردد. قرار بود امسال حدود 2 هزار میلیارد تومان اعتبار برای تامین خدمات زیربنایی مسکن مهر در اختیار دستگاه‌های متولی قرار بگیرد؛ اما عملا این مصوبه تنها به صورت تامین اعتبار کاغذی باقی ماند و این اعتبار به صورت واقعی به پروژه‌ها تزریق نشد. هم‌اکنون بیش از 100 هزار واحد مسکن مهر آماده وجود دارد که به دلیل عدم تامین خدمات زیربنایی قابل تحویل به متقاضیان نیست. درحال حاضر متولی مسکن مهر در دولت برای استفاده از آخرین فرصت مالی به منظور تکمیل 13 درصد از کل پروژه‌ها (288 هزار واحد از مجموع 2 میلیون و200 هزار واحد مسکن مهر)، باید پیش از هرنوع تصمیم‌گیری برای معرفی پیمانکاران واجد شرایط دریافت تسهیلات اضافه 10 میلیونی، چهار حرکت مهم انجام دهد. اولین حرکت، به اولویت‌بندی پروژه‌ها برای دریافت تسهیلات اضافه برمی‌گردد؛ به این معنا که باید پروژه‌هایی که به هر دلیلی تکمیل نشده‌اند اعم از پروژه‌های ناتمام بدون مشکل یا مشکل‌دار، اولویت‌بندی شود و تسهیلات اضافه به واحدهایی اختصاص پیدا کند که در میان سایر واحدها از مجموع 288 هزار واحد باقی مانده «بیشترین پیشرفت فیزیکی» را دارد.

دومین اقدام، به «قرار دادن پروژه‌های نیمه‌تمام برخوردار از خدمات زیربنایی همچون آب و برق، در اولویت دریافت تسهیلات اضافه 10 میلیون تومانی» برمی‌گردد؛ اگرچه ممکن است در اولویت‌بندی پروژه‌ها برخی واحدها به لحاظ میزان پیشرفت فیزیکی مشابه باشند و پیشرفت فیزیکی آنها یکسان باشد اما اولویت دریافت تسهیلات اضافه باید با پروژه‌هایی تعریف شود که به جهت رسیدن خدمات زیربنایی به آنها، انتظار بیشتری برای تحویل زودتر این واحدها وجود دارد. در حرکت سوم لازم است «پروژه‌های فاقد بدهی و واحدهای پیش‌خرید شده از سوی متقاضیان خوش‌حساب یعنی کسانی که به موقع نسبت به تکمیل آورده خود اقدام کرده‌اند، در اولویت دریافت تسهیلات اضافه مسکن مهر قرار بگیرند». در قالب اقدام چهارم، «بانک عامل و متولی مسکن مهر در دولت برای پرداخت وام 10 میلیون تومانی اضافه باید یک تعهد نهایی از پیمانکاران واجد شرایط برای تحویل به موقع واحدها در ازای دریافت وام اضافه، دریافت کند» تا به این طریق برای آخرین بار زمان دقیق تحویل واحدها تعیین شود.

کارشناسان معتقدند: اگر در این مرحله، نحوه تخصیص وام اضافه به مسکن مهر بدون توجه به این چهار گام انجام شود، پروژه‌های ناتمام معطل، می‌تواند دامنگیر دولت دوازدهم نیز بشود و میزان نارضایتی عمومی از این طرح تشدید شود. «خطر تخصیص نابجای وام 10 میلیونی اضافه» به پروژه‌های ناتمام مسکن مهر همچنین می‌تواند شروع طرح‌های جایگزین همچون مسکن اجتماعی را به تاخیر بیندازد. این درحالی است که مدیران فعلی مسکن مهر می‌گویند بعید است بار پنجمی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر در سال‌های آینده وجود داشته باشد. خط اعتباری تعریف شده از سوی بانک مرکزی برای تامین مالی مسکن مهر 45 هزارمیلیارد تومان بود اما پس از آن، سقف کلی تسهیلات مسکن مهر از محل بازپرداخت اقساط، به 55 هزار و 500 میلیارد تومان افزایش یافت.

با توجه به اینکه تاکنون 47 هزار و 500 میلیارد تومان تسهیلات به مسکن مهر تزریق شده است، طبق سقف کلی تعیین‌شده، بانک عامل بخش مسکن می‌تواند 8 هزار میلیارد تومان به پروژه‌های باقی‌مانده طرح مسکن مهر تسهیلات بدهد؛ مدیران مسکن مهر می‌گویند: تامین اعتبار وام 10 میلیون تومانی اضافه برای بانک عامل بخش مسکن با توجه به اینکه در حال حاضر 12 هزار میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات مسکن مهر به بانک مسکن بازگشته است، برای این بانک شدنی و امکان‌پذیر است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد بانک عامل بخش مسکن باید بخشی از منابع مورد نیاز صندوق پس‌انداز مسکن یکم را نیز از محل بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن مهر تامین کند. طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر می‌تواند به مدت 10 سال نزد بانک مسکن استمهال شود و بعد از آن به مدت 20 سال به‌صورت اقساط به بانک مرکزی بازپرداخت شود.

دنیای اقتصاد