به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که از سال‌ها و دهه‌های قبل سرمایه‌گذاری در بازار زمین و مسکن و به خصوص ساخت و ساز یکی از عمده‌ترین شیوه‌های سرمایه‌گذاری اقتصادی در میان سرمایه‌گذاران خرد و کلان، حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای محسوب می‌شده است، همواره بسیاری از سرمایه‌گذاران با بی‌توجهی به نکات مهمی که در این زمینه وجود دارد، بعضا با شکست مواجه شده‌اند.
این در حالی است که در نقطه مقابل آنها، افرادی که با توجه به پارامترهای مهم سرمایه‌گذاری در بازار ملک همچون قرار داشتن در دوره رکود یا رونق مسکن، جذابیت و امنیت سایر بازارها، چشم‌انداز آتی بازار ملک و... به این بازار ورود کرده یا از آن خارج شده‌اند به مطلوبیت قابل توجهی به لحاظ اقتصادی و سرمایه‌گذاری دست یافته‌اند. بهروز ملکی، کارشناس و صاحب‌نظر حوزه اقتصاد مسکن معتقد است دست‌کم 10 پارامتر عمده وجود دارد که همه سرمایه‌گذاران ساختمانی باید قبل از ورود به حیطه ساخت و ساز آنها را درنظر بگیرند. وی توجه به این فاکتورها و همچنین سایر شرایط مهم در امر سرمایه‌گذاری ملکی را شرط اصلی موفقیت سرمایه‌گذاران ساختمانی در ساخت واحدهای مسکونی جدید برای فروش در دوره رونق عنوان کرد.
متوسط دوره ساخت مسکن
به گفته ملکی، متوسط دوره ساخت مسکن در ایران حدود 2 تا 5/ 2 سال است. به این معنا که سرمایه‌گذاران برای ساخت واحدهای مسکونی باید زمانی 2 تا 3 ساله را به این امر اختصاص دهند و در تمام این مدت سرمایه درنظر گرفته‌شده در پروژه‌های ساختمانی محبوس خواهد بود؛ این در حالی است که از زمان تکمیل این واحدها تا زمانی که آپارتمان‌ها به فروش برسند نیز یک دوره دیگر خواب سرمایه اتفاق خواهد افتاد که بسته به اینکه بازار مسکن در دوره رکود یا رونق قرار گرفته است این مدت زمان متغیر است. به این ترتیب اگر بازار معاملات مسکن در شرایطی قرار دارد که وجود رونق طی 3 سال آینده در آن احتمال نمی‌رود سرمایه‌گذاری در بازار ملک باید با احتیاط و مطالعه بیشتری انجام شود.
توجه به دوره رکود و رونق
تجربه دوره‌های گذشته رکود و رونق مسکن حاکی است به‌طور کلی طول دوره رکود، طولانی‌تر از طول دوره رونق است. به این ترتیب سرمایه‌گذاران ساختمانی باید با در نظر گرفتن این مورد مهم اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز کنند.
رونق از سمت تقاضای مسکن
این کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: رونق و رکود در بازار مسکن، عمدتا از ناحیه تقاضا شروع می‌شود. بنابراین رونق ساختمانی همیشه با چند ماه تاخیر نسبت به رونق معاملات مسکن شروع می‌شود؛ اطلاع از شروع رونق ساختمانی می‌تواند نقش موثری در بازدهی بیشتر سرمایه برای سرمایه‌گذاران داشته باشد.
ارتباط رونق با پروانه‌های جدید
ملکی گفت: کاهش صدور پروانه‌ها، رونق بعدی را ایجاب می‌کند. به این معنا که کاهش روند ساخت وساز و رکود ساختمانی بالاخره با شروع رونق در حجم معاملات مسکن متوقف شده و رو به افزایش می‌رود؛ بنابراین کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی بعد از مدتی خود از عوامل افزایش نسبی قیمت مسکن محسوب می‌شود. این در حالی است که بر عکس، افزایش حجم صدور پروانه‌ها، رکود بعدی را ایجاب می‌کند. به این معنا که با رشد چشمگیر حجم صدور پروانه‌های ساختمانی و اشباع بازار تقاضا، قیمت مسکن در نتیجه افزایش حجم عرضه، تعدیل شده و رو به کاهش می‌رود.
رکود در پی رونق غیرعادی
ملکی معتقد است همیشه رونق غیر معمول ساخت و ساز، نشانه رکود در آینده نزدیک است. به این معنا که ساخت و ساز بی‌رویه حجم زیاد واحدهای مسکونی یا ساخت واحدهای خارج از الگوی مصرف نتیجه‌ای جز فروش نرفتن واحدها و حبس سرمایه‌های سرمایه‌گذاران و فعالان ساختمانی در این واحدها ندارد. حجم ساخت و سازهای مسکونی در هر سال باید با نیازسنجی‌های صورت گرفته در مطالعات اقتصادی بخش مسکن و همچنین الگوی مصرف در بازار تقاضا همخوانی داشته باشد.
استراتژی زیرکانه برای سرمایه‌گذاری
به عقیده این کارشناس اقتصاد مسکن یک خریدار می‌تواند این استراتژی ساده را انتخاب کند که در اوایل رونق، وارد بازار مسکن شود و با نسبت قابل قبولی در سال‌های بعد سود سرمایه‌گذاری در بازار ملک را کسب کند. این توصیه برای افرادی است که به قصد سرمایه‌گذاری وارد بازار تقاضای خرید مسکن می‌شوند و هدف آنان از خرید آپارتمان سکونت شخصی نیست.
اولویت با سرمایه‌گذاری هوشمند
ملکی افزود: هرچند میزان سرمایه، نقش انکارناپذیری در قدرت مانور سرمایه‌گذاران مسکن دارد، با این حال، میزان دانش بازاری و اقتصادی برای سرمایه‌گذاری به مراتب مهم‌تر از میزان سرمایه است، به عبارت دیگر هرچه ورود به بازار سرمایه‌گذاری مسکن هوشمندانه‌تر و همراه با دانش اقتصادی از بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی باشد نتیجه بهتری کسب خواهد شد.
توجه به روند سینوسی بازار ملک
روند حرکت سینوسی بازار مسکن ادامه خواهد یافت. دوره‌های رکود و رونق ساختمانی با توجه به تجربیات قبلی تا حد زیادی قابل حدس است.
پرهیز از جو هیجانی
ملکی معتقد است سرمایه‌گذاران باید از هجوم عامیانه و هیجانی به بازار مسکن پرهیز کنند. از طرف دیگر یک سازنده می‌بایست، پروژه خود را- با لحاظ طول دوره ساخت- به گونه‌ای برنامه‌ریزی کند که بتواند در اواخر رونق، تکمیل و به بازار عرضه کند.
حرکت در مسیر رکود و رونق
وی خاطرنشان کرد: پایان رونق (پیش از چرخش حداکثری بازار) زمان مناسبی برای خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن است. به همین علت است که می‌بینیم عمدتا فسخ قراردادها در اوایل و اواسط رونق، از طرف فروشنده و در پایان رونق، از طرف خریدار است. از طرف دیگر، ورود به این بازار ساده ولی خروج(خصوصا در رکود) مشکل است. و هرچقدر در رونق، افزایش قیمت شدیدتر باشد، ساخت و ساز بیشتر و رکود بعدی شدیدتر خواهد شد. ملکی به سرمایه‌گذاران فعالیت‌های ساختمانی توصیه کرد: در دوره گذار از رونق به رکود می‌بایست، به سرعت از بازار خارج شد. روند حرکت سینوسی بازار مسکن ادامه خواهد یافت؛ همچنین این بازار از خرد جمعی نسبی برخوردار است که می‌تواند بر پارامترهای مهم سرمایه‌گذاری ملکی تاثیرگذار باشد.
دنیای اقتصاد