سال ۱۳۹۵ در حالی برای توسعه‌گران بخش مسکن سپری شد که قوانین دست و پاگیر جلوی تولید را سد کرد. در حال حاضر طبق طرح جامع مسکن ایران سالیانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد اما تولید، بیش از ۴۰۰ هزار واحد نیست. در این شرایط بیم آن می‌رود که جا ماندن بخش عرضه از بخش تقاضا، منجر به گران شدن مسکن در سال های آینده شود.
با این حال بخش عرضه در سال گذشته نتوانست به منابع تامین مالی که سابقا روی آنها حساب می‌کرد برسد. درباره موانع پیش روی بخش عرضه، مشکلات خریداران در سال ۱۳۹۵ و نیز پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ با دبیر کانون انبوه‌سازان گفت‌وگو کردیم. فرشید پورحاجت از غیرکاربردی بودن قانون پیش‌فروش گلایه کرد و گفت: علی‌رغم تمام مشکلات معتقدم بخش مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ وارد رونق می‌شود.
بخش خصوصی اقدام و عمل خود را نشان داد اما...
پورحاجت اظهار کرد: حدودا از نیمه بهمن ماه امسال بانک مسکن بخشنامه‌ای را اعلام کرد مبنی بر این‌که هیچ‌گونه تسهیلاتی در قالب مشارکت مدنی در ساخت پرداخت نشود و حتی از اشخاصی که تمایل به دریافت تسهیلات دارند تعهد گرتفته شود که تا سال آینده تسهیلاتی به آنها پرداخت نشود. هم‌چنین پرداخت رسوب را جزو الزامات دریافت تسهیلات قرار داده‌اند.
وی افزود: به اعتقاد من در سال ۱۳۹۵ بخش خصوصی اقدام و عمل خود را در سطوح اقتصادی انجام داد و تلاش کرد به دولت برای برون‌رفت از رکود کمک کند اما سیستم بانکی به حوزه تولید کمک نکرد. از طرف دیگر انتظار داشتیم بهبود فضای کسب و کار در حوزه تولید مسکن صورت گیرد اما مشکلات پیش روی تولید برطرف نشده است.
پیش‌فروش و تسهیلات غیرکاربردی شده است
این کارشناس مسکن با اشاره به این‌که فعالان حوزه تولید مسکن برای تامین نقدینگی خود دو کانال را در چند سال گذشته مدنظر قرار داده بودند، خاطرنشان کرد: یک کانال دریافت تسهیلات از سیستم بانکی بوده که با سودهای ۲۴ درصد در این چند سال عملا غیراقتصادی شده و حتی طی دو سه ماه آخر سال ۱۳۹۵ کلا تعطیل شده است. کانال دیگر هم به مبحث پیش‌فروش ساختمان مربوط می‌شود که به دلیل اصلاح غیرکارشناسانه قانون، طی دو سال اخیر هیچ تولیدکننده‌ای نتوانسته موفق به پیش‌فروش مسکن شود.
پورحاجت، نگاه طراحان قانون پیش‌فروش را صرفا جلوگیری از جرم دانست و گفت: با این نگاه، پیش‌فروش را قفل کردند که کسی جرات نکند در این حوزه وارد شود. فعالان و توسعه‌گران بخش مسکن جلسات متعددی با مسوولان وزارت راه و شهرسازی، شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی، دایره پیشگیری از جرم قوه قضاییه و حتی نمایندگان مجلس انجام دادند اما متاسفانه این قانون اصلاح نشد. ما از این‌که پیش‌فروش ساختمان قانون‌مند باشد استقبال می‌کنیم اما نه این قانونی که دست و پای تولیدکننده را کاملا بسته است.
سرمایه‌های خرد مسکن سرگردان است
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان این‌که قانون پیش‌فروش ابزار خوبی برای جمع کردن سرمایه های خرد بود تصریح کرد: این ابزار می‌توانست خرید مسکن را با قیمت مناسب برای مردم تسهیل کند. به همین دلیل از دولت و نمایندگان مجلس تقاضا داریم قانون پیش‌فروش را در یک فضای کارشناسانه با حضور دست‌اندرکاران این حوزه بررسی کنند.
به گفته پورحاجت، بیشتر مواد قانون ایرادات حقوقی و فنی دارند. از سوی دیگر فضای کسب و کار با موانع مختلفی مواجه است. برخی گما می‌کنند تنها ایراد این قانون بحث شناسنامه فنی ملکی است. البته بخشی از قانون که مربوط به شناسنامه فنی ملکی می‌شود ایراد دارد اما مواد دیگر هم بدون اشکال نیست. آیین‌نامه‌ای را هم وزارت راه و شهرسازی برای این موضوع نوشته که در تضاد با آیین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی است. سوال ما این است که مگر می‌شود در حوزه ساخت و ساز دو شناسنامه فنی ملکی داشته باشیم؟
سازندگان سراغ تسهیلات گران قیمت نمی روند
وی هم‌چنین درباره نقش سیستم بانکی در پرداخت تسهیلات به حوزه خرید و ساخت مسکن گفت: با توجه به سودهای سرسام‌آور هیچ سازنده‌ای عملا تمایل در دریافت تسهیلات بانکی نخواهد داشت. حتی اگر تمایل داشته باشد سیستم بانکی قادر نیست طبق قانون پیش‌فروش تسهیلاتی بدهد؛ زیرا این قانون به لحاظ ثبتی قابلیت اجرایی ندارد. یک ماه پیش در شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی موضوع مطرح شد دوستان اقناع شدند که مواد ۶ و ۱۰ قابل اجرا نیستند اما هیچ اقدامی برای اصلاح انجام نشد.
دبیر کانون انبوه‌سازان با طرح این ادعا که بخش خصوصی زیر فشار قوانین دست و پاگیر در حال له شدن است، اظهار کرد: هم‌اکنون به لحاظ نقدینگی دولت دچار کمبود نقدینگی است اما از طرف دیگر فشار بر روی بخش خصوصی دوچندان شده است. لذا انتظار داریم به صورت جهادی چند قانون که مزاحم کسب و کار انبوه‌سازان و توسعه‌گران بخش مسکن است مورد بررسی و اصلاح قرار گیرد.
بانک‌ها در پرداخت سودهای نجومی رقابت می‌کنند
پورحاجت در پاسخ به این سوال که چرا با وجود رسیدن قیمت مسکن به کف، این بخش هنوز به رونق نرسیده، گفت: در سال ۱۳۹۵ ریسک معاملات مسکن کاهش یافته و به همین دلیل انتظار می‌رفت تولیدکنندگان به تولید جدید راغب شوند اما علی‌رغم کاهش ریسک و افزایش جزئی آمار معاملات این موضوع محقق نشد. ؛ زیرا نگاه بانک‌ها بنگاه‌داری است و آنها از رسالت اصلی خود دور شده‌اند. بانک ها هنوز مصوبات شورای پول و اعتبار را دور می‌زنند و سودهای بالا پرداخت می‌کنند. این رویکرد آنها باعث شده جاذبه‌های نرخ سود بانکی از ریسک سرمایه‌گذاری بیشتر شود.
این کارشناس مسکن با درخواست از شورای پول و اعتبار برای بررسی عملکرد سیستم بانکی گفت: بعد از امضای برجام، شرایط برای رونق مسکن آماده شد. حتی از شهریورماه معاملات رو به رونق بود ولی متاسفانه رقابت سیستم بانکی در پرداخت بهره‌های نجومی باعث شد که رونق در حوزه فروش واحدها معطل شود. البته بانک‌ها نیز مشکلات خاص خود را دارند ولی در هیچ نقطه از جهان سود ۲۳ تا ۲۴ درصد به سپرده‌های مردم پرداخت نمی‌شود.
وی درباره تسهیلات پرداخت شده به حوزه تولید مسکن گفت: تسهیلات با حدود ۲۳ تا ۲۴ درصد سود پرداخت می‌شود که ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به ما تحمیل می‌شود که عملا نرخ پول را برای ما به ۳۱ تا ۳۲ درصد می‌رساند. سوال من این است که کدام کسب و کار در کشور ۳۲ درصد سود می‌کند؟ هیچ کسب و کاری این‌قدر درآمد ندارد.
جلسات حوزه مسکن شبیه گفتاردرمانی است
پورحاجت درباره جلسات بخش خصوصی با مسوولان حوزه مسکن گفت: جلسات برگزار می‌شود اما نتایج آن شبیه گفتاردرمانی است. فقط حرف‌های ما را می‌شنوند و تایید می‌کنند ولی هیچ اتفاقی نمی‌افتد.
وی به نرخ منفی ۱۷ درصد رشد بخش ساختمان در ۹ ماهه ابتدای سال ۱۳۹۵ اشاره کرد و افزود: سیستم انقباضی که دولت برای حوزه مسکن در نظر گرفت باعث این اتفاق شد. بعضی‌ها می‌گویند کشور دیگر نیاز به مسکن ندارد. اما اساسا این صحبت غیرکارشناسی است. درست است که ۱.۷ میلیون مازاد واحد مسکونی داریم اما باید بررسی کنیم این تعداد در کدام مناطق و دهک‌ها قرار دارد. عمده این واحدها در مناطق مرفه نشین کلان‌شهرها است که در دسترس متقاضیان واقعی مسکن نیست.
دبیر کانون انبوه‌سازان تاکید کرد: در حال حاضر تقاضای موثر برای خرید مسکن وجود دارد اما شرایط برای دهک‌های پایین مهیا نیست. اگر نرخ رشد سرمایه‌گذاری در مسکن بالا برود مردم برای تولید و نیز خرید مسکن ترغیب می‌شوند و از سوی دیگر بیکاری بسیاری از جوانان حل می‌شود؛ زیرا بخش مسکن در حالت نرمال حدود ۳۰ درصد گردش مالی اقتصاد را بر عهده دارد و شک نکنید این گردش نقدینگی بخش اعظمی از مشکلات رکود اقتصادی را حل می‌کند.
مسکن در شهریورماه رونق می‌گیرد
پورحاجت پیش‌بینی کرد: با تمام موانعی که وجود دارد معتقدم سال ۹۶ سال خوبی برای مسکن خواهد بود؛ زیرا به نظر می‌رسد مشکلات نقدینگی دولت حل شده و صادرات نفت افزایش یافته است. از طرف دیگر وام‌های صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم اواخر خردادماه وارد بازار مسکن می‌شود و احتمالا شهریورماه شرایط بهتری را در بازار مسکن شاهد خواهیم بود که مستلزم حمایت است. با این حال پیش‌بینی من این است که از شهریورماه رکود چهار و نیم ساله مسکن تمام می‌شود.
ایسنا