بازار آپارتمان‌های قدیمی پایتخت + جدولراه و ساختمان 

در شهریورماه سال جاری به دنبال عدم تعادل قدرت خرید خانوارهای متوسط با قیمت واحدهای کلید نخورده، افزایش سقف سنی پرداخت تسهیلات به خانه‌های ۲۰ سال و نگرانی نسبت به افزایش ۱۰ درصدی قیمت مسکن، فروش خانه‌های قدیمی‌ساز در شهر تهران افزایش یافت.

تابستان سال جاری با رشد خرید و فروش خانه‌های قدیمی و ارزان قیمت همراه بود. در شهریورماه معاملات خانه‌های ۱۶ تا ۲۰ سال و نیز ۲۰ سال به بالا به ترتیب ۶۰ و ۴۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافت. بررسی‌ها از علت این رشد نشان می‌دهد کافی نبودن تسهیلات خانه اولی‌ها برای خرید واحدهای کلید نخورده از یک سو و افزایش شرط سقف سنی واحدهای مسکونی به ۲۰ سال برای پرداخت وام موثر بوده است. هم‌چنین بخش عمده‌ای از متقاضیان واحدهای نوساز به دلیل نگرانی از افزایش ۱۰ درصدی قیمت مسکن، خرید واحدهای مسکونی خود را جلو انداختند و اقدام به خرید واحدهای قدیمی‌ساز کردند.

مظنه قیمت آپارتمان‌های قدیمی‌ساز تهران بر اساس معاملات مهرماه ۱۳۹۶
محله	متراژ	سن بنا	قیمت (تومان)
آهنگ	۶۵ متر	۲۱ سال	۱۲۵ میلیون
بلوار ابوذر	۶۲ متر	۲۱ سال	۱۳۵ میلیون
افسریه	۶۸ متر	۲۳ سال	۱۴۸ میلیون
صفا	۶۲ متر	۲۰ سال	۱۶۰ میلیون
تهرانپارس	۷۵ متر	۱۶ سال	۲۰۰ میلیون
شهران	۵۴ متر	۱۶ سال	۲۱۳ میلیون
دروازه شمیران	۱۹ سال	۸۰ متر	۲۱۵ میلیون
سلسبیل	۸۶ متر	۱۶ سال	۲۲۳ میلیون
استاد معین	۶۷ متر	۲۰ سال	۲۲۴ میلیون
مجیدیه	۷۱ متر	۲۴ سال	۲۳۳ میلیون
جوادیه	۹۲ متر	۲۶ سال	۲۳۳ میلیون
نیروی هوایی	۹۸ متر	۱۶ سال	۲۶۵ میلیون
پونک	۷۳ متر	۱۶ سال	۳۶۴ میلیون
آپادانا	۶۵ متر	۱۷ سال	۳۲۳ میلیون
صادقیه	۸۹ متر	۲۴ سال	۳۶۳ میلیون
قیطریه	۱۱۰ متر	۱۶ سال	۷۴۰ میلیون
یوسف آباد	۱۴۳ متر	۲۰ سال	۹۰۰ میلیون
ولنجک	۱۱۳ متر	۱۷ سال	یک میلیارد و ۱۵۰ میلیون

در شهریورماه  سال  جاری تمایل به خرید واحدهای قدیمی ۱۶ تا ۲۰ سال ۶۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد داشته است. البته سهم مذکور در حال حاضر ۱۲ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص می‌دهد، اما سال گذشته این رقم ۸.۲ درصد بوده است.

آپارتمانهای دارای عمر بیش از ۲۰ سال نیز طی یک سال اخیر فروش خوبی داشته‌اند. از شهریور ماه سال قبل تا امسال خرید و فروش واحدهای مسکونی ۲۰ ساله ۴۱ درصد رشد یافته و هم اکنون ۹.۲ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص می‌دهد. سهم مذکور در مدت مشابه سال قبل ۷.۱ درصد از کل معاملات بود.

بررسی آمارهای موجود حاکی از آن است که در شهریورماه بیشترین تعداد معاملات مسکن شهر تهران از نظر متراژ مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر، بیشترین معاملات از نظر قیمت مربوط به واحدهای ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان درهر متر مربع و بیشترین معاملات از نظر سن بنا مربوط به واحدهای کمتراز ۵ سال ساخت است.

واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت سهم ۴۷.۵ درصدی را از کل معاملات به اختصاص داده و واحدهای دارای قدمت بیش از ۱۱ سال جمعا ۳۶.۶ درصد معاملات را در بر می‌گیرد. اما نکته اینجاست که سهم واحدهای ۱۶ سال به بالا از نظر تعداد معاملات جهش ۵۰.۵ درصدی را تجربه کرده است.

کارشناسان یکی از دلایل رکود معاملات واحدهای نوساز را پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مصرفی می‌دانند؛ متقاضیانی که به دلیل نگرانی از افزایش ۱۰ درصدی قیمت مسکن در سال آینده اجبارا اقدام به خرید واحدهای قدیمی‌ساز می‌کنند.

از ابتدای سال ۱۳۹۶ بازار مسکن شهر تهران با چند ریز نوسان در بافت فرسوده، بخش املاک کوچک متراژ و ارزان قیمت، نشانه‌های خروج غیرتورمی از رکود را این بار از جنوب شهر تهران بروز داده که پیشتازی منطقه ۱۲ به عنوان در بردارنده بیشترین پلاک‌های بافت فرسوده در رشد متوسط قیمت مسکن با افزایش ۱۳ درصدی طی تیرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل، افزایش ۵۶ درصدی پروانه های ساختمانی در مناطق ۱۱ و ۱۲ طی چهار ماه و رشد ۶۰ درصدی تقاضا برای خرید واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال موید این مساله است. تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران در شهریورماه سال جاری نیز افزایش ۹.۲ درصدی را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه کرد.

در شهریورماه ۱۳۹۶ متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۴.۷۶ میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. با این‌که تعداد معاملات در شهریورماه افت ۱۶ درصدی نسبت به مردادماه سال جاری را تجربه کرد در شهریورماه ۱۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی معامله شد که این شاخص نیز با ۹.۲ درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل همراه بوده است.

شرایط  موجود حاکی از آن است سومین پازل برای افزایش تقاضای خرید مسکن تکمیل شده است. اثر عوامل تورم‌زای مسکن در سال ۱۳۹۱ از جمله قیمت ارز و نرخ تورم عمومی با روی کار آمدن دولت یازدهم فروکش کرد و با کاهش نرخ سود بانکی طی هفته‌های اخیر به ۱۵ درصد قاعدتا حالا باید شاهد افزایش تدریجی تقاضا و قیمت مسکن بود، اما به گفته‌ کارشناسان جهش قیمتی در کار نیست و مسکن به اندازه نرخ تورم افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد.

ایسنا