احیای پاییزی معاملات مسکن

بازار معاملات مسکن مطابق پیش‌بینی‌ها، در «میانه پاییز»، تحت تاثیر تحولات تابستانی بازار رقیب، «احیا» شد. گزارش از آمارهای مربوط به معاملات آبان –تهیه‌شده توسط دفتر اقتصاد مسکن- حاکی است: حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران، ماه گذشته با ورود یک گروه جدید تقاضا به بازار ملک، ۶ درصد نسبت به مهر افزایش پیدا کرد و نزدیک به ۱۴ هزار واحد مسکونی در ماه میانی فصل جاری در پایتخت فروخته شد.

معاملات ملک در آبان، به لحاظ «رشد ماهانه»، متفاوت از مهر، رقم خورد؛ به‌طوری که بعد از کاهش ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در اولین ماه پاییز نسبت به شهریور، حجم فروش در دومین ماه پاییز با رشد مثبت (۶ درصدی) نسبت به مهر مواجه شد. افت ماهانه معاملات مهر، میزان فروش آپارتمان در تهران را به کمتر از ۱۳ هزار واحد در ماه رسانده بود؛ اما با احیای این بازار در میانه پاییز، فروش ماهانه واحد مسکونی در پایتخت هم اکنون به ۱۳ هزار و ۷۵۵ واحد رسیده است.

بررسی‌ها درباره پیشروی پاییزی معاملات مسکن نشان می‌دهد حجم خرید و فروش آپارتمان در دو ماه اول پاییز امسال، ۲۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ افزایش پیدا کرده است که این اتفاق باعث شده عملکرد ۸ ماهه بازار مسکن ۹۶ با رشد ۷ درصدی نسبت به ۸ ماه اول سال گذشته روبه‌رو شود. بازار معاملات مسکن در نیمه اول امسال در حد ۳ درصد به لحاظ حجم فروش، بزرگ‌تر شده بود. به این ترتیب مشخص می‌شود، دامنه تغییر نقطه‌ای بازار معاملات مسکن در پاییز، به مراتب بیشتر از تابستان امسال بوده است.

نتایج این بررسی درباره عامل اصلی احیای پاییزی معاملات مسکن به‌خصوص در ماه آبان حاکی است: پاییز امسال طبق «پیش‌بینی» کارشناسان، یک گروه جدید به جمع خریداران بازار مسکن اضافه شد که مبدا حرکت این گروه، «بازار پول» و علت حرکت، «بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به سطح مصوب ۱۵ درصد» بوده است. اول مهر امسال، در گزارشی، ضمن تشریح محرک‌های پاییزی معاملات مسکن، ابلاغیه شهریور ماه بانک مرکزی به بانک‌ها برای کاهش نرخ سود بانکی را یکی از مجموعه عوامل شتاب‌دهنده معاملات خرید معرفی کرد و بر اساس آن، پیش‌بینی شد بازار ملک در پاییز امسال،‌ متفاوت از افت سنتی معاملات در پساتابستان، در مسیر پیش رونق جلو خواهد رفت. اکنون، با توجه به زمان‌بر بودن پروسه جست‌وجو و خرید مسکن در بازار فعلی، ورود گروه جدید تقاضا به این عرصه ناشی از کاهش نسبی جذابیت بازار پول، باعث افزایش دمای معاملات ملک در آبان ماه شده است.

در ۷ آبان امسال، با تشریح تحولات بازار معاملات مسکن در مهر ماه، درباره یک پرسش مبنی بر اینکه «آیا کاهش نرخ سود بانکی، در بازار معاملات مسکن تاثیر گذاشت؟» نوشت: حرکت از بازار پول به بازار مسکن، در کوتاه مدت –بازه یک ماهه- نمی‌تواند به تغییر مثبت حجم معاملات خرید ملک منجر شود؛ چرا که در شرایط فعلی بازار مسکن که به گفته دلالان، کمبود «فایل مناسب» هم به لحاظ «قیمت» و هم به لحاظ «شرایط ملک» محسوب است، پروسه «انتخاب نهایی» مشمول صرف وقت خواهد بود. رفتار متغیر مربوط به حجم معاملات در بازار مسکن نشان می‌دهد بین تغییرات کاهشی نرخ سود بانکی و افزایش تقاضای خرید مسکن، رابطه معنادار وجود دارد. به‌عنوان نمونه،‌ تابستان سال گذشته، با کاهش نرخ سود، حجم معاملات ملک در تهران افزایش پیدا کرد. همچنین طی سال‌های ۹۳ و ۹۴، بخشی از رکود معاملات به حبس بودن نقدینگی گروهی از افراد در بانک‌ها نسبت داده می‌‌شد. این گروه، افرادی هستند که انگیزه اولیه برای خرید مسکن دارند، اما سود بالای ۲۰ درصد به سپرده‌های بانکی طی سال‌های اخیر، مانع از ورود آنها به بازار معاملات ملک شده بود. این گروه تا کنون، با هدف تقویت بودجه خرید مسکن از مسیر سرمایه‌گذاری در بازار پول، در خرید خود تاخیر به‌وجود می‌آورد؛ اما در حال حاضر ممنوعیت پرداخت سود بالاتر از ۱۵ درصد در بانک‌ها، تا حدودی مسیر ورود گروهی از سرمایه‌گذاران جدید بازار پول را به سمت بازار ملک تغییر داده است. در این میان، از آنجا که بانک‌ها در مقابل سپرده‌گذاران قبلی، نسبت به پرداخت سود زمان سپرده‌گذاری، تا پایان موعد یکساله، متعهد هستند، حرکت از بازار پول به بازار ملک، به شکل تدریجی و غیرهیجانی، در حال رقم خوردن است.

اثر شکنندگی رشد قیمت مسکن بر معاملات

میانگین قیمت مسکن در تهران در آبان ماه تحت تاثیر ریزنوسانات ماهانه یک تا سه درصدی طی امسال، 9/2 درصد نسبت به آبان سال گذشته افزایش پیدا کرد که در مقایسه با نرخ تورم عمومی کمتر از ۱۰ درصد، این میزان رشد قیمتی، منطقی و تامین‌کننده نسبی شرایط طرفین معاملات، ارزیابی می‌شود. میانگین قیمت مسکن هم‌اکنون ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است.

با این حال جو فعلی در بازار ملک و تحقیقات میدانی از صحنه معاملات نشان می‌دهد فروشنده‌ها در اعلام «قیمت پیشنهادی»، به دو دلیل، نرخ رشدهای دو رقمی اعمال می‌کنند، به‌طوری که مطابق اعلام واسطه‌های بازار ملک، «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در برخی مناطق ۱۰ تا ۱۵ درصد و در برخی دیگر، بیش از این رقم، نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است. جو موجود در بازار، بر میانگین قیمت قطعی فروش آپارتمان‌ها، به شکل خفیف، اثر افزایشی داشته است. ماه گذشته، شیب تورم نقطه‌ای مسکن در تهران، ۲ واحد درصد بیشتر شد. مهر امسال، متوسط قیمت مسکن 7/3 درصد نسبت به مهر ۹۵ افزایش یافته بود؛ اما آبان امسال، رشد نقطه‌ای از ۹ درصد فراتر رفت. این افزایش شیب در تغییرات نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن، از افزایش ماهانه 1/6 درصدی قیمت در آبان، نشات می‌گیرد که دلیل آن نیز مطابق آنچه واسطه‌ها می‌گویند «عکس العمل سمت عرضه» به دو پارامتر شامل «افزایش قیمت تمام شده مسکن» و «افزایش مراجعه تقاضای خرید» بوده است.

دلالان ملک درباره آنچه طی ماه‌های اخیر «افزایش محسوس قیمت مسکن» را موجب شده است، اعلام کردند: سازنده‌ها که سهم قابل توجهی از حجم فروش واحدهای مسکونی در هر ماه در شهر تهران را برعهده دارند، به دنبال شوک‌های ناشی از افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن در پروژه‌های جدید، «قیمت پیشنهادی» فروش نوسازها را افزایش داده‌اند.

بررسی‌هادر این باره نشان می‌دهد در حال حاضر قیمت مصالح ساختمانی در تهران طبق گزارش رسمی مرکز آمار، ۱۳ درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است. از طرفی، با تغییر فرمول اخذ مالیات از ساخت و فروش مسکن، میزان مالیات قابل محاسبه،‌ از رقم جزئی قبل، به ۳ تا ۵ درصد قیمت فروش واحدهای مسکونی رسیده است. در این میان، تغییر پایه محاسبه بیمه کارگران ساختمانی در تعرفه‌های پروانه ساختمانی طی ماه‌های اخیر نیز باعث شد هزینه ساخت و ساز نسبت به سال گذشته، افزایش پیدا کند.

سازنده‌ها با توجه به اینکه دست کم ۴۰ درصد آپارتمان‌های فروخته شده در هر ماه، به واحدهای نوساز اختصاص دارد، در حال حاضر برای جبران رشد هزینه‌ها، قیمت فروش را با شیب قابل توجه، افزایش داده‌اند. سایر فروشنده‌ها در بازار ملک، همچنین با این تصور که حضور پرحجم تقاضای خرید به معنای پذیرش قیمت‌های جدید است، در حال گسترش دادن حرکت تورمی سازنده‌ها به سایر املاک هستند. با این حال، مطابق اعلام واسطه‌های بازار ملک، رشد محسوس قیمت مسکن با شیب بیشتر از تورم عمومی، اثر منفی بر رونق مورد انتظار در معاملات ملک دارد به‌طوری که سطح شکننده قدرت خرید مسکن در تهران به‌خصوص در گروه تقاضای مصرفی، مانع از پذیرش رشد دو رقمی قیمت مسکن خواهد شد.

کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی، به طرف عرضه بازار معاملات ملک توصیه می‌کنند: برای جلوگیری از عقبگرد بازار از فاز فعلی پیش‌رونق، بازه افزایش قیمت‌ها متناسب با نرخ تورم عمومی، تنظیم شود.

این در حالی است که کمبود «فایل مناسب»، یک چالش عمده برای خریدهای آتی در این بازار به حساب می‌آید.

دنیای اقتصاد