خط قرمز خریداران مسکنراه و ساختمان 

افزایش نامتعارف قیمت آپارتمان در «مناطق گرمسیر» بازار مسکن تهران، باعث تقویت سهم «مناطق رقیب» در معاملات ملک شد. گزارش از بازتاب رشد دورقمی میانگین قیمت مسکن در پایتخت طی ماه گذشته- نسبت به پارسال- که همزمان با اولین ماه رونق معاملات رخ داد، حاکی است تغییرات صعودی قیمت آپارتمان در مناطق مختلف تهران چون که با شیب‌های متفاوت اتفاق افتاده، بر روند معاملات در مناطق مصرفی و دارای سابقه فروش بالا، تاثیر «معنادار» گذاشته است.

ماه گذشته میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل شهر تهران نزدیک به ۱۴ درصد نسبت به مدت مشابه پارسال (آذر ۹۵) و معادل ۴ درصد نسبت به ماه قبل از آن (آبان ۹۶) افزایش پیدا کرد که هر دو نرخ رشد، بالاتر از تورم عمومی نقطه‌ای و ماهانه بود. بخشی از رشد پاییزی قیمت مسکن محصول فضای روانی ناشی از رشد خیره‌کننده حجم معاملات خرید بوده به‌طوری که در آذر ماه امسال، تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در تهران ۵۲ درصد نسبت به آذر سال گذشته و ۲۰ درصد نسبت به آبان ۹۵ افزایش یافت که عملا یک رکورد معاملاتی در بازار محسوب می‌شود.

بررسی‌ها از «میزان رشد فروش آپارتمان در هر یک از مناطق ۲۲‌گانه» در نقش «سنسور» قیمت‌ها مشخص می‌کند تغییرات قیمت مسکن در مناطق مختلف، بازتاب‌های متفاوتی در معاملات داشته است. در اولین ماه رونق معاملات خرید مسکن، متقاضیان به رشد دورقمی قیمت‌، عکس‌العمل نشان دادند و در مواجهه با شیب نسبتا تند قیمت‌ها در برخی مناطق، از ظرفیت مناطق رقیب و در عین حال مشابه به لحاظ ویژگی آپارتمان یا محله، برای خرید خود استفاده کردند.

کارنامه معاملات خرید مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران طی آذر ماه امسال نشان می‌دهد منطقه ۵ پایتخت که همواره گرمسیرترین قسمت بازار ملک این کلان‌شهر بوده، ماه گذشته با بیشترین افزایش قیمت –در مقایسه با نرخ رشد قیمت‌ سایر مناطق تهران- روبه‌رو شد و در پی این رخداد، سهم این منطقه از کل معاملات، ۲ واحد درصد کاهش پیدا کرد. کاهش سهم منطقه ۵ در معاملات مسکن، ناشی از عدم استقبال متقاضیان از قیمت‌ها در این منطقه بوده که در عمل باعث شد فروش آپارتمان در منطقه ۵ با رشدی به مراتب کمتر از غالب مناطق شهر همراه شود. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۵ نسبت به پارسال ۲۳ درصد افزایش پیدا کرد که بالاترین رشد «نقطه‌ای» قیمت مسکن در مقایسه با سایر مناطق تهران است. در منطقه ۵، شیب تغییرات «ماهانه» قیمت مسکن نیز بالاتر از سایر مناطق بوده است به‌طوری که متوسط قیمت‌ها در این منطقه در آذر ماه ۶ درصد نسبت به آبان ماه رشد کرد در حالی که نرخ رشد قیمت در این فاصله در سایر مناطق بین ۲ تا ۴ درصد بود.

تحت تاثیر این نحوه رشد قیمت، حجم معاملات خرید واحد مسکونی در منطقه ۵ در ماه گذشته فقط ۸ درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت در حالی که کل معاملات شهر تهران در همین فاصله،‌ ۲۰ درصد افزایش یافت و حتی نرخ رشد حجم فروش آپارتمان در برخی مناطق از ۳۰ درصد هم گذشت. تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات مسکن نیز برای منطقه ۵، یکی از کمترین رشدها در فروش را به ثبت رسانده است. ماه گذشته، در این منطقه، فروش آپارتمان ۳۶ درصد نسبت به آذر پارسال افزایش یافت در حالی که کل معاملات مسکن در تهران ۵۲ درصد افزایش یافت و در برخی مناطق حتی دو برابر شد. منطقه ۵، همواره بیشترین سهم را در معاملات مسکن شهر تهران داشته است. با این حال، ماه گذشته، سهم این منطقه از ۱۷ درصد کل به ۱۵ درصد کاهش یافت. این اتفاق، خط‌قرمز تقاضای مصرفی خرید مسکن به خصوص واکنش خانه‌اولی‌های متقاضی آپارتمان‌ متراژ کوچک را در برابر شیب تغییرات قیمت مسکن نشان می‌دهد. بر این اساس، مشخص است در شرایط کنونی افزایش نامتعارف قیمت مسکن در یک منطقه، می‌تواند بر رشد فروش اثر کاهنده داشته یا باعث شیفت تقاضا به منطقه رقیب شود. در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۵ رقمی معادل ۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است که ۱۸ درصد بیشتر از میانگین قیمت کل شهر است. این اختلاف در زمان رکود مسکن –سال‌‌های ۹۴ و ۹۵- حدود ۷ درصد بود اما الان، شکاف تشدید شده است. نحوه رشد در حجم معاملات مسکن مناطق مختلف تهران بیانگر شروع یک جابه‌جایی خفیف در آدرس مناطق گرمسیر بازار ملک است. ماه گذشته، دو منطقه ۴ و ۲۲، در صحنه معاملات خرید آپارتمان، از منطقه ۵ سبقت گرفتند. فروش واحدهای مسکونی در منطقه ۲۲ نسبت به پارسال ۹۷ درصد افزایش پیدا کرده و در منطقه ۴ نیز رشد ۶۵ درصدی معاملات خرید در این فاصله زمانی (تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات) به ثبت رسیده است. این دو نرخ رشد فروش آپارتمان، نه تنها از میانگین رشد معاملات در شهر تهران بیشتر است که فاصله چشمگیر با رشد فروش در منطقه ۵ دارد. مناطق ۴ و ۵، از گذشته، دو منطقه پرفروش بازار معاملات مسکن بوده و به نوعی، مناطق رقیب در دو سر شرق و غرب پایتخت هم برای سازنده‌ها و هم برای متقاضیان خرید مسکن محسوب می‌شوند.

علت تقویت معاملات خرید مسکن در منطقه ۴ با شتاب به مراتب بهتر از منطقه ۵، به سطح قیمت‌ها در این منطقه و همچنین تورم مسکن برمی‌گردد. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۴ نزدیک به یک میلیون تومان کمتر از منطقه ۵ است. میانگین قیمت مسکن در منطقه ۴ با متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران برابری می‌کند و معادل متری ۵ میلیون تومان در هر متر مربع است.

 منطقه ۲۲ اما در مقطع کنونی، رقیب اصلی منطقه ۵ محسوب می‌شود که در صورت تداوم این وضعیت، می‌تواند موقعیت خود را نسبت به این منطقه در صحنه معاملات، تقویت و تثبیت کند. هر چند یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف منطقه ۲۲، دوری از محدوده مرکزی شهر و ترافیک سنگین معابر بزرگراهی وصل‌کننده این منطقه به مناطق مختلف تهران است. منطقه ۲۲ در معاملات آذر ماه، به لحاظ رشد فروش آپارتمان، رتبه اول را در مقایسه با سایر مناطق تهران کسب کرد. سطح نسبی قیمت مسکن در این منطقه، عامل اصلی در جذب بالای تقاضای خرید طی ماه گذشته بوده است. همچنین فراوانی واحد نوساز و رسوبی (چند سال ساخت کلید نخورده) در این منطقه بیش از سایر مناطق برآورد می‌شود. متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه ۲۲ در حال حاضر ۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان است که ۱۳ درصد کمتر از متوسط قیمت در کل شهر و ۲۶ درصد ارزانتر از متوسط قیمت مسکن در منطقه ۵ محسوب می‌شود. منطقه ۲۲ در مجاورت منطقه ۵ قرار دارد و دور از انتظار نیست اختلاف قیمت آپارتمان بین این دو منطقه باعث جابه‌جایی بیشتر متقاضیان خرید به سمت منطقه ارزان‌تر شود.

شیفت تقاضا از مناطق دارای قیمت‌های نامتعارف به مناطق با شرایط مناسب قیمتی نه تنها در گروه مناطق مصرفی و متراژ کوچک و متوسط اتفاق افتاده که در مناطق لوکس و گران قیمت شهر نیز چنین رخدادی قابل مشاهده است. ماه گذشته منطقه یک تهران در فروش بیشتر آپارتمان، از منطقه دو سبقت گرفت. فروش واحدهای مسکونی در منطقه یک، ۶۳ درصد نسبت به پاییز پارسال افزایش پیدا کرد در حالی که میزان فروش در منطقه دو حدود ۵۰ درصد رشد کرد.

سبقت منطقه یک در رشد فروش نسبت به منطقه ۲، به شیب رشد قیمت مسکن برمی‌گردد. در منطقه یک تحت تاثیر حجم قابل توجه نوساز خالی، رکورد کمترین رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به ثبت رسید به‌طوری که متوسط قیمت‌ها در این منطقه، ۴ درصد نسبت به پارسال افزایش پیدا کرد این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران 13/5 درصد افزایش در این فاصله زمانی از خود نشان می‌دهد. اما در منطقه ۲، رشد نقطه‌ای قیمت مسکن حتی از رشد متوسط قیمت کل شهر نیز بیشتر بوده و ۱۵ درصد است.

 سهم منطقه یک در معاملات مسکن شهر تهران ماه گذشته به اندازه 0/1 واحد درصد تقویت شد اما سهم منطقه دو تغییر نکرد. مناطق ۵، ۹،‌ ۱۱ و ۱۸ در ماه گذشته از کمترین رشد ماهانه در حجم معاملات خرید مسکن نسبت به سایر مناطق برخوردار بودند و مناطق ۶، ۸، ۱۲، ۱۷، ۲۰ و البته ۲۲ با بیشترین رشد ماهانه در فروش مواجه شدند. وضعیت کلی معاملات خرید مسکن در بافت فرسوده شهر تهران، رشد دورقمی را نشان می‌دهد. در مناطق جنوبی شهر، هم نرخ رشد قیمت و هم نرخ رشد معاملات، کمتر از نرخ میانگین کل شهر است.

دنیای اقتصاد