بازگشت حباب مسکن

بازار مسکن شهر تهران در اسفند سال گذشته دچار سکته ماهانه شد. در این ماه به‌دلیل جهش یک‌باره قیمت ارز شاهد کوچ سرمایه‌های غیرمصرفی به بازارهای طلا و ارز بودیم که باعث افت ۳۳‌درصدی معاملات نسبت به ماه قبل بود. همچنین خرید و فروش مسکن در اسفند سال گذشته نسبت به میانگین سال ۱۳۹۶ بالغ بر 3/11‌درصد کاهش داشت. نکته قابل توجه دیگر کاهش قابل توجه فروش واحدهای نوساز بود. در اسفند ۱۳۹۶ سهم واحدهای تا پنج سال ساخت نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن 6/8‌درصد کاهش یافت و در مقابل سهم واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ۲۹‌درصد و بیش از ۲۰ سال ۲۶‌درصد اضافه شد. این نمایه حاکی از آن است که به‌دنبال جهش قیمت مسکن در نیمه دوم سال گذشته، متقاضیان به سمت خرید واحدهای متناسب با بضاعت رفته‌اند. بنابراین قیمت مسکن مجددا دچار حباب شده است. اثر التهابی بازار ارز در بازار مسکن به شکل افت شدید معاملات و جهش قیمت‌ها بروز پیدا کرد. بر‌اساس گزارش بانک مرکزی در ابتدای اسفند سال گذشته مسکن رشد 23‌درصدی داشت. از سوی دیگر، در سطح بازار برخی فروشندگان به‌دنبال عرضه مسکن تا بیش از 40 تا 50‌درصد قیمت واقعی ملک بودند. مجموعه این عوامل سبب شد که با ورود به سال 97 این سوال پیش آید که امسال بخش مسکن چه شرایطی را در پیش رو دارد. به گزارش فارس، اخیرا، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در ‌تحلیل تبعات و تاثیر نوسانات نرخ ارز در بازار مسکن، گفت: نوسانات نرخ ارز یک بار و در سه‌ماهه پایانی سال گذشته موجب رشد نامتعارف قیمت مسکن شد و بعید است مجددا و یک بار دیگر در این برهه این رشد قیمت رخ دهد. حسام عقبایی با اشاره به اینکه نوسانات نرخ ارز باعث شد که سرمایه‌ها هر کدام به‌نحوی جذب بازار ارز و بازار مسکن شود، افزود: عده‌ای سرمایه‌های خود را وارد بازار ارز و عده‌ای هم که به‌دنبال سرمایه‌گذاری پایدار بودند سرمایه‌های خود را وارد بازار مسکن کردند. او ادامه داد: این افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت مسکن در سه‌ماهه پایانی سال گذشته شد، به‌طوری که در شهرهای بزرگ قیمت مسکن حتی تا ۳۰‌درصد هم رشد کرد. عقبایی با اشاره به نوسانات اخیر نرخ ارز و تاثیرات آن بر بخش مسکن احتمال واکنش سریع مسکن به این نوسانات را بعید دانست و گفت: نوسانات نرخ ارز مجددا چندروزی است که شکل گرفته است و نمی‌توان گفت که این نوسانات بی‌تاثیر در قیمت مسکن باشد، اما باید اذعان کرد که به هر حال یک بار و در بهمن‌ سال گذشته این اثرگذاری در بازار مسکن را شاهد بودیم و قطعا تا اواخر فصل بهار این نوسانات ارز نمی‌تواند بر قیمت مسکن اثرگذار باشد. به رغم تمام تحلیل‌های رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، یک عضو کمیسیون عمران مجلس به تاثیرات ارز در بازار مسکن نگاهی متفاوت دارد و در این باره اعلام کرده است: وقتی ارز در بازار آزاد گران می‌شود ناخودآگاه این افزایش قیمت ارز بر روی قیمت تمام کالاهای اساسی اثر می‌گذارد و باعث گرانی تمام کالاها می‌شود به‌طورحتم با افزایش قیمت دلار در بازار آزاد نیز نرخ کالاهای وارداتی برای صنعت ساختمان از جمله تیرآهن، میلگرد و... هم افزایش پیدا می‌کند. به عبارتی گران شدن ارز و دلار در بازار‌ آزاد تاثیر بسزایی بر قیمت مسکن می‌گذارد. «یوناتن بت کلیا» با تاکید بر افزایش نرخ تورم در سال‌جاری، اظهار می‌کند: درحال حاضر سرمایه‌ها به هیچ‌عنوان به سمت بخش‌های تولیدی و صنعتی حرکت نمی‌کند و سرمایه‌داران ترجیح می‌دهند که برای کسب سود بیشتر اقدام به خرید دلار، ارز، سکه و طلا در بازار کنند، بنابراین تا زمانی که ساختمانی برای تحویل به مردم ساخته نشود ناخودآگاه این تورم و گرانی بر مردم فشار می‌آورد.

رشد 50‌درصدی قیمت مسکن

به‌دنبال تصمیم مالکان برای همپوشانی قیمت مسکن با تحولات جاری اقتصاد که مهم‌ترین آن در رشد قیمت ارز بروز یافته بود، قیمت پیشنهادی مسکن در پایان سال گذشته تا ۵۰‌درصد و قیمت قطعی تا ۴۱‌درصد رشد نشان داد. به گزارش ایسنا، متوسط قیمت مسکن شهر تهران در آخرین ماه از سال ۱۳۹۶ نیز ۲۶‌درصد افزایش یافت. رشد بازار مسکن با وجود جهش قیمت‌ها در پایان سال قبل هم‌اکنون حدود ۱۰‌درصد نسبت به سه بازار رقیب پایین‌تر است. اگر شرایط بازار مسکن را در مقایسه با سه بازار رقیب یعنی سکه، ارز و بورس بررسی کنیم متوجه می‌شویم این بازار نسبت به سه بازار رقیب از رشد کمتری برخوردار بوده، اما نسبت به سال‌های قبل اوضاع مناسب‌تری را داشته است. بخش مسکن شهر تهران در ۱۲‌ماهه سال ۱۳۹۶ رشد 5/11‌درصدی قیمت را تجربه کرد؛ در حالی که رشد قیمت سکه در ۱۰‌ماهه سال قبل ۲۵ درصد، ارز ۲۱‌درصد و بورس تهران ۲۸‌درصد بود. اگر نرخ دلار ۴۲۰۰ تومان را در نظر بگیریم، یعنی سکه هم‌اکنون ۴۵۰‌هزار تومان حباب دارد و روی کاغذ باید فعال اقتصادی از خرید سکه اجتناب کند و بازار سکه دچار افت می‌شود. در آن صورت می‌توان انتظار داشت که سرمایه‌ها وارد بازارهای مسکن و بورس شود. از نظر برخی کارشناسان مسکن، قیمت مسکن در ابتدای سال 97 در بازار مسکن حبابی ایجاد کرده است که تا سال 99 نیز احتمال ادامه دارد. به باور کارشناسان بخش مسکن گران شدن مسکن در سال 96 نشانه رونق نبود، بلکه به‌دلیل بی‌‌‌برنامگی و سراسیمگی در بازار بوده است.

آرمان