رصد مسکن در نیمسال دوم

نتایج نظرسنجی درباره مختصات بازار مسکن در نیمه دوم سال ۹۷ نشان می‌دهد عوامل موثر بر معاملات ملک به‌گونه‌ای است که در ماه‌های آتی روند خرید و فروش به‌واسطه حجم پایین، وضعیت شبه‌رکود را تجربه می‌کند. با این حال نبض مسکن مشروط به تغییر شرایط سه پارامتر بیرونی و درونی بازار می‌تواند بهبود نسبی پیدا کند. از نگاه شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی، «نااطمینانی اقتصادی» منشأ بخشی از التهاب منتقل‌شده به بازار مسکن در ماه‌های اخیر بوده است که پیامد آن به شکل افزایش تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی و جهش‌های پی‌در‌پی قیمت املاک مسکونی - زمین و آپارتمان- ظاهر شد. گروهی از صاحب‌نظران معتقدند چنانچه ثبات نسبی در بازارهای موازی برقرار شود، بازگشت توام عوامل عرضه (سازنده‌ها) و تقاضا (خریداران) به بازار معاملات مسکن در نیمسال دوم اتفاق می‌افتد. در ماه‌های اخیر فشار رشد هزینه ساخت و نبود چشم‌انداز روشن درباره قیمت تمام شده ساخت مسکن، به خروج سازنده‌ها از بازار و در نتیجه توقف عرضه نوسازها منجر شد. پیش‌بینی‌ها درباره تورم ملکی نیز از کم شدن شیب رشد قیمت مسکن حکایت دارد.

۳۰ صاحب‌نظر ارشد در حوزه اقتصاد مسکن، با شرکت در نظرسنجی، چشم‌انداز بازارهای معاملات ملک و ساخت و ساز در نیمه دوم سال ۹۷ را ترسیم کردند. پاسخ‌های ارائه شده به برخی از ۶ پرسش مطرح در نظرسنجی، تفاوت معناداری با نتایج نظرسنجی دوره‌های گذشته دارد و آن، «غیر‌قابل پیش‌بینی بودن آینده برخی از متغیرها» از نگاه گروهی از کارشناسان این حوزه است. در این نظرسنجی، برخی پاسخ‌دهنده‌ها، آینده نرخ تورم ملکی و همچنین حجم معاملات را غیر قابل تخمین می‌دانند و معتقدند: پارامترهای بیرونی موثر بر روند خرید و فروش آپارتمان و زمین و همچنین فعالیت‌های ساختمانی، در وضعیتی است که احتمال می‌رود در ماه‌های آتی، تغییر و تحول اساسی در آنها رخ دهد، بنابراین متناسب با تغییر مسیر وزنه‌های تاثیرگذار بر بازار مسکن، جو این بازار تحت الشعاع قرار خواهد گرفت.

با این حال، برآیند مجموع پاسخ‌ها نشان می‌دهد: در نیمه دوم امسال، معاملات خرید مسکن در تهران در وضعیت «شبه رکود» قرار می‌گیرد به‌طوری که، حجم فروش آپارتمان در ماه‌های آتی، کمتر از مدت مشابه در سال گذشته خواهد بود.  افق نیم‌ساله قیمت مسکن نیز بر اساس نتایج حاصل از نظرسنجی، در قالب «کم شدن تدریجی سرعت و شیب رشد بهای فروش آپارتمان‌ها» طی نیمه دوم امسال، پیش‌بینی شده است. ۶۰ درصد از صاحب‌نظران اقتصاد مسکن در نظرسنجی، بازار معاملات ملک در نیم‌سال دوم ۹۷ را شبه رکودی و ۱۷ درصد غیرقابل پیش‌بینی توصیف کردند.  نیمی از پاسخ‌های ارائه شده به یک پرسش درباره متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن نیم‌سال دوم، «برنامه‌های اقتصادی و اوضاع سیاسی» را دارای بیشترین نقش در سرنوشت بازار معرفی می‌کند. این نوع دیدگاه، نشان می‌دهد: جو روانی بازار مسکن، در انتظار بهبود شرایط کلان اقتصادی و همین‌طور پایدار شدن اوضاع است.

محتوای دقیق برخی تحلیل‌های این کارشناسان مشخص می‌کند: متناسب با نزدیک شدن به پایان سال جاری، نبض معاملات مسکن در مسیر رسیدن به فاز رکود کامل، ضعیف می‌شود. با این حال نبض معاملات مشروط به «از بین رفتن عدم قطعیت»، «ترمیم قدرت خرید» و «مهار نوسانات بازارهای موازی»، می‌تواند بهبود یابد. در قالب این تحلیل گروهی از کارشناسان، چنانچه چشم‌انداز روشن اقتصادی در ماه‌های آینده ایجاد شود، از یک سو عرضه آپارتمان فروشی توسط سازنده‌ها به بازار معاملات بیشتر می‌شود و از سوی دیگر تقاضای خرید وارد صحنه خواهد شد اما حتی با همین سناریو، احتمال رونق کامل،‌ ضعیف است. همچنین ۴۷ درصد پاسخ‌دهنده‌ها به یک پرسش درباره آینده قیمت‌ها، اعلام کردند: شیب رشد قیمت در نیمه دوم امسال، کمتر از میزان افزایش قیمت در نیمه اول خواهد بود. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ابتدای سال جاری تا پایان مرداد ماه، حدود ۳۵ درصد افزایش پیدا کرد و از ۵/ ۵ میلیون تومان به ۴/ ۷ میلیون تومان رسید.

درباره چشم‌انداز سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی –عرضه جدید مسکن- نیز ۴۷ درصد شرکت‌کننده‌ها در نظرسنجی معتقدند: ساخت و ساز طی نیمه دوم امسال در میانه رکود و رونق، منتظر سیگنال مثبت از دو سمت بازار معاملات خرید و همچنین شرایط اقتصادی برای سرمایه‌گذاری، خواهد ماند و تیراژ صدور پروانه‌ها در سطحی کمتر از نیاز بازار، رقم می‌خورد. مطابق نیازسنجی‌های صورت گرفته از سوی نویسندگان طرح جامع مسکن، سالانه به حداقل ۵۰۰ تا ۵۵۰ هزار واحد مسکونی جدید برای تعادل بخشی به بازار عرضه و تقاضا، نیاز است. سال گذشته حدود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی جدید در مناطق شهری کشور احداث شد.

در این نظرسنجی، ۴۳ درصد افراد، در بیان علت اتمام زودهنگام رونق معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر اعلام کردند: جهش‌های پی در پی قیمت مسکن از اواخر پارسال ناشی از ظهور تقاضای سرمایه‌ای و سپس سفته‌بازهای ملکی باعث سکته معاملات شد. در این میان، ترس از فروش در نیمه اول امسال به‌خاطر نااطمینانی به آینده در پی شوک‌های ارزی و نابسامانی اقتصاد، ریزش حجم معاملات به سمت رکود را تقویت کرد. کامنت‌هایی که تعدادی از صاحبنظران در ادامه پاسخ به سوالات نظرسنجی، به دنیای اقتصاد ارائه کرده‌اند به شرح زیر است.

تیمور رحمانی: رکود معاملاتی بازار مسکن در شرایط فعلی بیش از آنکه ناشی از جهش قیمت مسکن باشد مربوط به تمایل افراد به سرمایه‌گذاری در بازارهایی است که قابلیت نقدشوندگی بیشتر و سریع‌تری در مقایسه با بازار مسکن دارند؛ در واقع مردم در شرایط فعلی به دنبال دارایی‌هایی هستند که زودتر بتوانند آن‌ را نقد کنند؛ بنابراین چون دارایی‌هایی مانند ارز و طلا خاصیت نقدشوندگی بیشتری دارند در شرایط فعلی و طی ماه‌های اخیر بیشتر دارایی‌ها به این سمت رفت؛ این انتظار وجود دارد تا به محض فروکش کردن التهاب در این بازارها دارایی‌ها به‌صورت مجدد به سمت بازار مسکن سرازیر شود؛ اما تا زمانی که شرایط در بازار ارز و طلا به ثبات نرسد نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از شرایط پیش‌روی بازار مسکن ارائه کرد و با قاطعیت در این باره نظر داد؛ با این حال نباید از نظر دور داشت که رشد قیمت مسکن هنوز هم از رشد قیمت برخی بازارها مانند بازار ارز، طلا و... کمتر بوده است.

رضا بوستانی: هزینه ساخت مسکن افزایش یافته و قدرت خرید متقاضیان کم شده است و بانک‌ها هم شرایط مناسبی ندارند؛ پس می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن در ادامه سال 97 وارد فاز رکود شود؛ در چنین شرایطی لازم است مقررات لازم با هدف بهبود فضای کسب و کار از طریق کاهش مجوزها و هزینه‌های سربار صورت بگیرد.

غلامرضا سلامی: در شرایطی که وضعیت و چشم‌انداز آتی اقتصاد کلان کشور به روشنی مشخص نیست نمی‌توان  پیش‌بینی دقیقی از وضعیت بازارها در آینده ارائه داد.اما آنچه مسلم است اینکه در نیمه دوم سال قاعدتا اثر افزایش قیمت‌ها در بخش‌های مختلف اقتصاد بر بازار مسکن نیز وارد خواهد شد؛ با این حال به نظر می‌رسد سیاست‌گذار بخش مسکن باید به دنبال اعمال سیاست‌های بلندمدت برای بخش مسکن باشد؛ حمایت از ساخت و عرضه مسکن به گروه‌های هدف یکی از این سیاست‌هاست هر چند در کوتاه‌مدت مداخله مستقیم دولت اثر چندانی بر تنظیم بازار ندارد.

بهروز ملکی: هر چه به سال 98 نزدیک‌تر می‌شویم سناریوی رکود بازار مسکن قوت بیشتری می‌یابد.

حمید یاری: بازار ارز در 6 ماه گذشته نوسانات شدیدی را تجربه کرد و به‌طور متوسط نرخ ارزهای خارجی در این مدت سه برابر شد. متعاقب این نوسان سایر بازارها با توجه به چند عامل شروع به تعدیل قیمت خود کردند. اولین عامل میزان وابستگی این بازارها به بازار ارز بود. این درصد وابستگی خود تابعی است از میزان با ارزش بودن، جابه‌جایی ساده و کم‌هزینه، نسبت هزینه مواد اولیه وارداتی به کل هزینه مواد اولیه آن کالا و مقبول بودن بین مردم. به‌طور مثال سکه و طلا وابستگی تقریبا یک به یکی به نوسانات ارز دارند، خودروی وارداتی وابستگی بیشتری از خودروی تولید داخل دارد و بازار مسکن وابستگی کمتری از بازار خودرو به نوسانات ارزی دارد. دومین عامل درصد نقدشوندگی بازار است. هر چه بازاری نقدشونده‌تر باشد تعدیل نزدیک‌تری با بازار ارز خواهد داشت. در این زمینه هم بازار مسکن نقدشوندگی پایین‌تری از بازارهای طلا و بورس دارد. سومین عامل میزان بادوام بودن محصولات آن بازار است که هر چه استهلاک کمتری داشته باشد بادوام‌تر است. در این زمینه بازار مسکن محصول بادوام‌تری از خودرو دارد. و در نهایت دو عامل آخر که به بازار ارز ارتباط پیدا نمی‌کند یکی سیاست‌های دولت در قبال آن بازار است مثلا در شرایطی که دولت ورود خودروی لوکس خارجی را ممنوع می‌کند ممکن است افزایش قیمت این قبیل خودروها از افزایش قیمت ارز هم بالاتر باشد و دومی کشش تقاضای آن کالا که هر چه بالاتر باشد افراد در مقابل تعدیل قیمت مقاومت بیشتری می‌کنند. تمام موارد بالا تاکید می‌کند که برخلاف نظر برخی از فعالان بازار، نباید انتظار افزایش سه برابری بازار مسکن را در شرایط فعلی داشت. از طرف دیگر با توجه به اینکه بازار از خرداد ماه شاهد کاهش معاملات همراه با افزایش قیمت بوده است نباید انتظار ورود کامل به رکود را داشت زیرا افزایش قیمت ماه‌های گذشته نشان می‌دهد علت کاهش معاملات کمبود فایل فروش مناسب در بازار است و اگر فروشنده‌ها مطمئن شوند که بازار ارز دیگر ثبات خود را پیدا کرده است و متعاقبا فایل به بازار عرضه کنند بازار شرایط شبه‌رونقی خود را خواهد داشت.

پروانه اصلانی: در شرایط فعلی هر نوع مداخله در بازار مسکن می‌تواند به منزله بروز یک شوک جدید به بازار باشد و در واقع تاییدی بر انتظارات تورمی محسوب شود؛ در شرایط فعلی امکان اتخاذ سیاست‌های کوتاه‌مدت و موثر برای ساماندهی به شرایط فعلی بازار مسکن وجود ندارد چرا که در حال حاضر وضعیت همه بخش‌های اقتصادی از جمله بازار مسکن به نوعی تابع شرایط اقتصاد سیاسی است.

میثم رادپور: به‌طور کلی آینده بازار مسکن را نمی‌توان چندان روشن پیش‌بینی کرد؛ بعد از کاهش چشمگیر قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار ملک فعلا انتظاری از بابت بازگشت رونق به بازار مسکن وجود ندارد؛ در شرایط فعلی که حجم نقدینگی در جامعه زیاد است نمی‌توان از محل افزایش تسهیلات که در نهایت منجر به افزایش نقدینگی می‌شود اقدام به رونق‌بخشی به بازار مسکن کرد؛ این در حالی است که در دوره‌های شبه‌رکودی بازار مسکن انگیزه سازندگان و سرمایه‌گذاران برای تامین مالی نیز کم می‌شود، چرا که اساسا امکان فروش واحدها وجود ندارد؛ در شرایط فعلی بهتر است دولت تمرکز خود را بر سیاست‌گذاری‌های بلندمدت قرار دهد چرا که استفاده از سیاست‌های کوتاه‌مدت همچون وضع اهرم‌های مالیاتی خود می‌تواند منجر به تعمیق رکود شود.

 انبوه‌سازی نیز نیازمند تامین مالی و افزایش نقدینگی است؛ بنابراین هر کدام از راهکارها ریسک‌های خاص خود را در شرایط فعلی دارد و تا زمانی که کل مجموعه اقتصاد کشور ساماندهی نشود نمی‌توان به ساماندهی بازار مسکن امیدوار بود.

علی قائدی: بازار مسکن در نیمه دوم سال نیز با افزایش قیمت همراه خواهد شد اما شیب رشد قیمت آرام‌تر از نیمه اول سال پیش‌بینی می‌شود؛ هرچند تمام پیش‌بینی‌ها بستگی به شرایط اقتصاد کلان و بازارهای موازی از جمله بازار ارز و سکه دارد؛ آنچه مسلم است اینکه در شرایط فعلی از آنجا که دولت ابزارهای موردنیاز برای مداخله موثر را در اختیار ندارد حتی استفاده از اهرم‌های مالیاتی نیز نمی‌تواند دست‌کم در کوتاه‌مدت و میان مدت منجر به اثرگذاری مناسب برای تنظیم بازار مسکن شود؛ به‌طور کلی شرایط سیاسی، تحولات اقتصادی و به خصوص سرنوشت نرخ ارز و سکه از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده سمت وسوی بازار مسکن در نیمسال دوم ۹۷ است.

سعید اسلامی بیدگلی: نیاز بازار مسکن به سیاست‌‌‌گذاری مالیاتی سال‌هاست که احساس می‌شود؛ این درحالی است که سیاست‌های مربوط به ارائه تسهیلات به‌صورت همزمان باید مورد بازنگری جدی قرار بگیرد و رتبه اعتباری افراد معیار اصلی میزان وام و نرخ بهره قرار بگیرد؛ همچنین به‌صورت همزمان دولت باید برنامه‌های موثر و عملیاتی به منظور تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد تدارک دیده واجرا کند هر چند این موضوع نباید منجر به دخالت مستقیم و همه‌جانبه دولت در بازار معاملات مسکن شود؛ بازار مسکن وکل مجموعه اقتصاد کشور هم‌اکنون به‌صورت مستقیم تحت تاثیر رویکردها و تحولات سیاسی قرار دارد و تحلیل شرایط فعلی و پیش‌رو بیش از آنکه منشأ اقتصادی داشته باشد منشأ سیاسی دارد.

مسعود سعادتمند: به نظر می‌رسد روند بازار مسکن در نیمه دوم امسال، به شدت تحت تاثیر روند آتی بازارهای جایگزین از قبیل ارز، نرخ سود بانکی و وضعیت بورس قرار دارد که این بازارها خود تحت تاثیر مناسبات سیاسی و آینده برجام و نیز تصمیمات سیاسی داخلی قرار دارند و از این نظر نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از آینده داشت. اما با فرض تثبیت قیمت دلار در محدوده‌های فعلی و عدم نوسان شدید آن، به نظر می‌رسد بازار در نیمه دوم سال با افزایش عرضه‌کنندگان مواجه باشد.

از سوی دیگر، با تثبیت قیمت ارز، ورود مجدد بخشی از نقدینگی سرگردان به بازار مسکن محتمل است و در نتیجه آن، تا حدودی شاهد افزایش معاملات خواهیم بود، اما به دلیل افزایش شدید قیمت و کاهش توان خرید مصرف‌کنندگان، پیش‌بینی رونق جدی وجود ندارد. تاکید می‌شود که در صورت افزایش مجدد نرخ ارز، شرایط ممکن است کاملا متفاوت باشد. حتی در صورت ورود رکود به بازار، کاهش نرخ مسکن به‌هیچ‌عنوان پیش‌بینی نمی‌شود. به دلیل افزایش شدید نهاده‌های تولید ساختمان از یک سو و تفکر ذهنی مردم مبنی بر به روز رسانی ارزش دارایی‌هایشان در مقایسه با افزایش نرخ ارز، پیش‌بینی رشد قیمت وجود دارد، اما به نظر نمی‌رسد این روند همانند نیمه اول سال باشد و البته ممکن است باعث رکود نیز شود.

به‌صورت سنتی، با ورود به رونق، تعداد پروانه‌های ساختمانی افزایش یافته و بخشی از سرمایه‌ها مجددا وارد این بازار می‌شوند. این در حالی است که به دلیل افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی و دشواری تامین بخشی از نهاده‌ها، بخشی از سازندگان فعالیت را کند کرده و همین موضوع منجر به کاهش حجم تولید می‌شود. این دو نیروی متضاد، روند بازار را شکل خواهند داد. در شرایط فعلی، مهم‌ترین عامل کاهش‌دهنده حجم معاملات، عدم اطمینان نسبت به آینده است. در چنین شرایطی، خریداران از ترس ورود به رکود، تمایل زیادی به خرید ندارند و فروشندگان به دلیل ترس از افزایش بیشتر قیمت‌ها تمایلی به فروش نشان نمی‌دهند.

عمده مشکلات فعلی بخش مسکن، ناشی از مشکلات اقتصاد کلان است و نه سیاست‌های بخش مسکن؛ هرچند سیاست‌های فعلی بخش مسکن نیز مشکلات متعددی دارند که نیاز به اصلاح دارند. بر این اساس، به‌نظر می‌رسد مهم‌ترین نیاز بازار در شرایط فعلی، ایجاد ثبات در اقتصاد کلان است تا پس از آن بتوان تصمیمات مناسبی را اتخاذ کرد و اتخاذ تصمیماتی نظیر تصمیمات مالیاتی در این شرایط می‌تواند به ملتهب کردن بیشتر بازار بینجامد.

عمده کاهش معاملات در ماه‌های گذشته نه از طرف خریدار، بلکه از طرف فروشندگان است. بازار (حداقل در تهران) با کاهش شدید عرضه مواجه است و شاید بتوان آن را نوعی غلبه ترس در بازار دانست. دسته‌ای از فروشندگان از ترس افزایش بیشتر قیمت ناشی از ۱- همسان شدن ارزش دارایی‌ها با توجه به افزایش نرخ ارز ۲- ورود مجدد نقدینگی به بازار مسکن در صورت تثبیت قیمت ارز ۳- افزایش قیمت ناشی از افزایش بهای نهاده‌های ساختمانی و ادامه این روند با افزایش نرخ دستمزد ۴- احتمال افزایش نوسان نرخ ارز، اقدام به توقف فروش کرده‌اند و به همین دلیل نیز امکان خرید واحد برای خریداران بسیار دشوار شده است.

محمد‌سعید حیدری: با وجود رشد قیمت نهاده‌های اصلی ساخت مسکن، در نیمه دوم سال 97 و احتمال زیاد در سال 98، از طریق کاهش حباب بلندمدت قیمت زمین، نه تنها شاهد رشد قیمت مسکن نخواهیم بود بلکه قیمت واقعی (نه اسمی) و خالص از تورم مسکن ممکن است کاهشی نیز شود.

فخرالدین زاوه: علاوه بر تاثیرپذیری بازار مسکن از نااطمینانی اقتصادی و سیاسی و تحولات سطح عمومی قیمت‌های سایر کالاها (افزایش تورم انتظاری و رشد هزینه‌های ساخت‌وساز)، ضعف تقاضا (ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و همچنین عدم سرمایه‌گذاری –ناشی از جذابیت سایر بازارهای موازی-) در خروج سرمایه از این بخش موثر است.به نظر می‌رسد هم‌اکنون مهم‌ترین عامل برای جلوگیری از تکرار مشکلات مشابه در آینده در این بازار، سیاست‌گذاری صحیح پولی برای حل ریشه‌ای معضل تورم‌های بالا، پرنوسان و مزمن در کشور است.

به‌علاوه، برای بهبود عملکرد بازار مسکن باید بسته‌ای از سیاست‌های مختلف تهیه و پیاده‌سازی شود. چنین بسته‌ای حداقل شامل موارد زیر است: سیاست‌های مالیاتی با هدف کاهش سوداگری، سیاست‌های حمایتی مناسب (فراتر از مشوق‌های تسهیلاتی بانکی) برای اقشار هدف، توسعه بازار مالی مسکن و نهادسازی (توسعه سیستم‌های اطلاعاتی و معرفی و تقویت نهادهای تخصصی مختلف در هر دو سمت عرضه و تقاضا).

مرتضی ایمانی راد: تبعیت بازار زمین و ساختمان از تحولات بازار ارز از مهم‌ترین دلایل اتمام زودهنگام فاز رونق در این بازار بوده است.

دنیای اقتصاد