روند بازار مسکن تهران در سال جاری به حدی دچار نوسانات و تلاطم های شدید بود که حتی با افزایش و جهش ناگهانی قیمت ها در سال ۸۹ هم قابل مقایسه نیست. بسیاری از کارشناسان، نمونه رفتاری بازار مسکن در سال یک سال اخیر را یک نمونه مطالعاتی مستقل برای اقتصاد مسکن در دنیا ارزیابی کرده‌اند.
چرا آرامش دی ماه بازار مسکن در بهمن ماه بر هم خورد؟
بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در حالی که در ماه های ابتدایی امسال، رشد قیمت ها در هر ماه تا ۹.۳ درصد هم رسیده بود، اما در ماه های پایانی از شتاب افزایش ماهانه قیمت ها کاسته شد؛ به گونه ای که افزایش میانگین قیمت مسکن در دی ماه نسبت به متوسط آذرماه ۹۷، تنها ۱.۵ درصد برآورد می‌شد؛ ضمن اینکه روند معاملات نیز کاهشی بود و در دی ماه امسال، تعداد معاملات مسکن پایتخت در حد و اندازه تعداد معاملات فروردین ماه هر سال، ظاهر شد و به رقم ۶ هزار و ۷۰۰ فقره کاهش یافته بود.
بر خلاف پیش بینی ها که کارشناسان، بازار مسکن را متأثر از آرامش نسبی بازار ارز، در آرامش نسبی تا پایان سال جاری تخمین زده بودند، اما ناگهان با موج جدید افزایش قیمت مسکن در بهمن ماه مواجه شدیم و افزایش میانگین قیمت مسکن در بهمن ماه نسبت به دی ماه، به حدود ۳ درصد رسید که اگرچه با شتاب ۷ تا ۹ درصدی شش ماهه نخست سال فاصله دارد، اما رشد دو برابری میانگین قیمت مسکن در دی ماه نسبت به آذرماه در بازار را شاهد هستیم که سبب شده تا آرامشِ پیش بینی شده، بار دیگر در معرض تهدید قرار گیرد.
اگرچه افزایش حدودا ۴۰ درصدی تعداد معاملات در بهمن ماه نسبت به دی ماه که منجر به افزایش معاملات مسکن به حدود ۱۰ هزار فقره شده است، در افزایش میانگین قیمتی بهمن بی تأثیر نیست؛ اما همواره در بهمن و تا حدودی ابتدای اسفند هر سال، میزان استقبال از خرید و فروش مسکن افزایش یافته و با موج نسبی افزایش معاملات مسکن روبه رو هستیم؛ اما افزایش ناگهانی قیمت خودرو در دهه پایانی بهمن ماه که تأثیر عجیبی بر قیمت مسکن داشت، سبب عقب نشینی مجدد خریداران مسکن از بازار ملک در ۱۰ روز پایانی ماه گذشته شده است.
افزایش معاملات، نرخ ارز و قیمت خودرو بر بازار مسکن اثر گذاشت
در همین ارتباط نرگس رزبان در گفتگو با خبرنگار مهر، با تأیید اثرگذاری تلاطمات بازار خودرو بر برهم خوردن مجدد آرامش نسبی بازار مسکن در ۱۰ روز اخیر، اظهار داشت: هر گونه نوسان قیمت ها در بازارهای موازی، می تواند در بازار مسکن نیز اثرگذار باشد؛ چراکه تغییرات در بازارهای موازی، تورم انتظاری ایجاد کرده و این تورم انتظاری، اثرگذاری خود را در بازار مسکن هم نشان می دهد.
وی عامل دیگر برهم خوردن آرامش بازار مسکن را، افزایش تعداد معاملات دانست و گفت: پس از آنکه چند ماه معاملات در بازار مسکن متوقف شده بود که علت آن، نااطمینانی از فضای اقتصادی و بازار بود، مردم نمی دانستند قرار است چه اتفاقی در بازار رخ دهد و همین امر، سبب کاهش معاملات در دی ماه شد، اما بار دیگر در بهمن ماه، شاهد افزایش تدریجی تقاضای خرید مسکن بودیم؛ بنابراین وقتی تقاضا افزایش یابد، طبیعتا به دلیل نبود عرضه مناسب، قیمت ها افزایش خواهد یافت.
کارشناس اقتصاد مسکن، با اشاره به افزایش نسبی قیمت ارز در ۱۰ روز پایانی بهمن، افزود: همین موضوع غیر قابل پیش بینی بودن بازار، سبب شده تا شاهد افزایش تقاضای خرید مسکن در روزهای پایانی بهمن شویم که این هم خود یک اثرگذاری روانی بر قیمت ها در بازار مسکن داشت.
وی ادامه داد: بنابراین چند عامل سبب ایجاد شوک در بازار مسکن شد؛ اما پیش بینی کردن آینده بازار مسکن حتی برای مدت کوتاه نیز بسیار سخت است.
نقش تولید و فروش نفت خام در بازار مسکن
به گفته رزبان، حتی تصویب برخی از بندها و مواد لایحه بودجه هم که بر اقتصاد کلان کشور اثر دارد، می تواند در خصوص بازگشت آرامش یا بروز تلاطم در بازار مسکن مؤثر باشد؛ به خصوص اینکه در لایحه بودجه سال آتی، مجلس با ملاک قرار دادن فروش روزانه ۱.۵ میلیون بشکه نفت، لایحه را به مجلس داد که در حال حاضر فروش نفت ماه به روزانه ۱.۲ میلیون بشکه رسیده و احتمال آن وجود دارد که طی یکی دو ماه آینده به زیر ۱ میلیون بشکه برسد؛ این موارد به دلیل آنکه سبب اثرگذاری بر بازار ارز می شود، می تواند بازار مسکن را هم تحت تأثیر قرار دهد؛ چرا که در همه بخش های اقتصادی دچار نااطمینانی هستیم.
وی با بیان اینکه در حال گذار از دوران رونق بازار مسکن (افزایش تدریجی قیمت ها) به دوران رکود (سکون قیمتی مسکن) هستیم، تصریح کرد: اینکه چنین دوره ای چه مدت طول بکشد، مشخص نیست اما دیگر شاهد جهش قیمتی نخواهیم بود.
نحوه محاسبه سود ساخت و ساز/ سود ساخت به ۱۵ درصد رسید
کارشناس اقتصادی با تأکید بر اینکه سود ساخت و ساز بسیار کاهش داشته که سبب شده تا انبوه سازان به ساخت مسکن اقبال نشان ندهند، گفت: بر اساس محاسباتی که در چند مورد در زمین های مناطق مختلف تهران داشته ایم، سود ساخت و ساز در بهترین حالت با سود سپرده های بانکی (۱۵ درصد) یا خرید و فروش اسناد خزانه اسلامی (۱۶ درصد) برابری داشته است.
رزبان افزود: به عنوان نمونه در یکی از محاسباتی که داشتیم، یک قطعه زمین ۱۰۰ متری در منطقه شرق تهران در ارزانترین حالت ۱.۵ میلیارد تومان است. در این زمین می توان ۲۴۰ متر مربع واحد مسکونی ساخت که اگر سازنده، واحدها را متری ۱۰ میلیون تومان به عنوان قیمت میانگین تهران به فروش برساند، ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان به دست می آورد؛ یک و نیم میلیارد تومان آن هزینه زمین و ۵۰۰ میلیون تومان هزینه ساخت است و نهایتا ۴۰۰ میلیون تومان برای سازنده سود باقی می ماند اگر این رقم بر کل هزینه ها تقسیم شود، سود نهایی زیر ۱۶ درصد خواهد بود. این مطالعه موردی را به سایر مناطق تهران نیز تسری دادیم که به جز مناطق شمالی پایتخت که همچنان از سود مناسب ساخت بهره مند است، تقریبا در همه مناطق تهران به همین درصد از سود ساخت رسیدیم.
ساخت ۱۰۰ هزار واحد پاسخگو نیست باید ۱ میلیون مسکن ساخته شود
وی ادامه داد: با این حال اگر عرضه مسکن افزایش یابد، شاهد توقف رشد قیمت مسکن خواهیم بود اما با ساخت ۵۰ یا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی نمی توان جلوی افزایش قیمت را گرفت بلکه باید به مرز ساخت یک میلیون واحد مسکونی برسیم.
این اقتصاددان یکی دیگر از تفاوت های بازار مسکن در تهران و دیگر شهرستان ها را تفاوت در قیمت زمین دانست و گفت: این در حالی است که نرخ ساخت و ساز در همه کشور ثابت بوده و تفاوتی ندارد و مثلا در حدود متری ۲ میلیون تومان برآورد می شود. بنابراین سازندگان به دلیل بالا بودن قمیت ساخت و کم ارزش بودن قیمت زمین، تمایلی به ساخت مسکن در شهرستان ها ندارند. چون سود ساخت در دیگر شهرها به شدت کاهش می یابد. به خصوص که صنعت ساختمان یک صنعت با سرمایه گذاری بالا و زمان ساخت طولانی است که درنتیجه سازنده به دنبال کسب حاشیه سود مطمئن از سرمایه گذاری خود است اما در عمل نمی تواند به این میزان سود دست یابد.
دولت دیگر در شهرها زمین ندارد تا به انبوه ساز بدهد
وی درباره اعطای اراضی رایگان دولتی به سازندگان برای کاهش هزینه ساخت و ساز بیان داشت: دولت جز در شهرهای جدید زمین ندارد که در این شهرها نیز دو هفته پیش مطالعه امکان سنجی انتقال جمعیت به شهرهای جدید را انجام دادم و به این نتیجه رسیدم که ساخت و ساز در هیچ یک از شهرهای جدید توجیه اقتصادی برای دولت ندارد مگر اینکه دولت زمین های خود در شهرهای جدید را با کاربری مسکونی ـ تجاری به سازنده بدهد تا سود مناسب واحدهای تجاری بتواند سود سازنده (سرمایه گذار) را تضمین کند. اما دولت باید زمین را رایگان بدهد که سرمایه گذار راغب به حضور در شهرهای جدید شود.
روانشادنیا: اصلاح قانون و ترویج پیش فروش مسکن برای توقف جهش قمیتی
مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن نیز در همین ارتباط در گفت وگو با خبرنگار مهر با اشاره به افزایش ناگهانی قیمت مسکن در یک سال گذشته متأثر از نوسانات بازار ارز، گفت: افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته پس از دوره ۵ ساله رکود غیر تورمی در این بخش و عدم افزایش چشمگیر قیمت ها، با افزایش ناگهانی قیمت ها در بازار ارز همزمان شد.
وی با اشاره به لزوم افزایش ساخت واحد مسکونی برای توقف افزایش قیمت مسکن افزود: برای توسعه تولید مسکن نیازمند تحول در نظام تأمین مالی ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن هستیم؛ امروزه خلأ یک نظام تأمین مالی تولید مسکن احساس می شود. این موضوع می تواند طیف گسترده ای از اقدامات لازم برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن را از «تولید مسکن اجاره ای به عنوان یکی از سیاست های طرح جامع مسکن» تا «رفع مشکلات موجود در قانون پیش فروش مسکن برای انبوه سازان و تأمین مالی پیش فروش» و «اجاره به شرط تملیک» در بر بگیرد.
مهر