مسکن گوی سبقت را از بازار سکه و ارز می‌گیرد؟

خروج سرمایه های خرد از سیستم بانکی تا یک سال آینده اگر با ناتوانی دولت در هدایت سرمایهها به بخشهای غیرمولد همراه شود ممکن است موجب تکانه در یکی از سطوح غیرمولد همچون سکه و ارز یا جهش قیمت در بخش مسکن شود. البته جهش قیمت در بخش مسکن با توجه به نبود تقاضای موثر، چندان محتمل نیست اما کارشناسان معتقدند در بازار سکه و ارز تهدید بالقوه ای برای شوک وجود دارد.

از ابتدای دولت یازدهم سود بانکی در محدوده 30 درصد میچرخید که طی یک سال اخیر در چند مرحله کاهش یافت و نهایتا به 15 درصد رسید و گفته می شود بانکها قصد دارند آن را به 13 درصد برسانند. گذشته از اینکه این اقدام با توجه به کاهش نرخ تورم به 9 درصد ضروری بود و لازم است نرخ سود وام بانکی نیز کاهش یابد، یکی از نگرانیها سرگرانی سرمایههای خرد در بخشهای اقتصاد طی یک سال آینده خواهد بود؛ چرا که برخی کارشناسان معتقدند بانکها دیگر جای مطلوبی برای سرمایهگذاری سودآور و مطمئن نخواهند بود و مشتریان بانکی باید به دنبال بازارهای جایگزین بگردند.

با توجه به اینکه هم اکنون بخشهای تولیدی در شرایط پررونقی قرار ندارند، سه گزینه بازار مسکن، ارز و سکه از جمله بخشهایی است که احتمال ورود سرمایهها در آن وجود دارد. قیمت مسکن تا حدودی به کف رسیده و تقاضایی البته نصفه و نیمه در این بازار وجود دارد. سکه و ارز نیز به عنوان داراییهای تقریبا مطمئن که همواره مورد توجه بوده است میتواند انتخاب دیگر سرمایه گذاران باشد.

اگر سرمایهها به بخش مسکن بیاید یک فرصت و یک تهدید ایجاد میکند. فرصت از جهت ایجاد اشتغال 15 درصدی که هم اکنون به دلیل رکود مسکن از دست رفته است و تهدید از جهت افزایش قیمت که البته نمیتواند منجر به شوک شود؛ چرا که تقاضای این امر مهیا نیست و طبیعتا اقتصاد بدون تقاضا توجیهی نخواهد داشت.

اما اگر سرمایهها از بخشهای غیرمولد سکه و ارز سر درآورد پیامدهای منفی برای اقتصاد به دنبال میآورد. با این حال نباید از این احتمال غفلت کرد و دولت باید راه آن را ببندند. در شرایط فعلی نوسانات قیمتی بازار کالاهای بادوام و تولیدات صنعتی باعث شده صاحبان سرمایه ریسک خروج نقدینگی برای ورود به بازار تولید را نپذیرند. به همین دلیل با توجه به افزایش قیمت سکه و طلا بخصوص از زمان خروج انگلیس از اتحادیه اروپا این احتمال قوی تر میشود که سرریز نقدینگی در چند ماه آینده به سمت بازار سکه و طلا و ارز برود.

مرتضی دلخوش ـ کارشناس اقتصادی ـ با اشاره به کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد گفت: فرض ما در اقتصاد سالم این است حالا که سود بانکی کاهش یافته نقدینگی باید به سمت تولید و سرمایه گذاری برود. اما با توجه به فضای کسب و کار در ایران این اتفاق نخواهد افتاد. لذا ورود سرمایهها به دو بخش محتمل است که از گزینهها بازار ارز و دیگری بازار مسکن است که معتقدم تقاضای پنهانی در این بخش وجود دارد و میتواند به یکباره با جذب سرمایهها مجددا به ایجاد حباب قیمت مسکن بینجامد. با این وجود بخش مسکن با توجه به ارتباطش با 300 نوع حرفه و صنعت و ظرفیت بالای ایجاد اشتغال، بهتر از سکه و ارز است.

اما برای اینکه سرمایهها وارد بخش مسکن شود چه باید کرد؟

کارشناسان معتقدند تقویت طرف تقاضا از طریق وامهای درازمدت و ارزان قیمت، یکی از اقدامات ضروری در کوتاه مدت است. البته به شرطی که وامها وارد چرخه خرید و فروش در بنگاههای املاک نشود.

یک کارشناس مسکن، همچنین دو اقدام فوری اصلاح قوانین و اصلاح عملکرد سازمانها و ارگانهای مرتبط با حوزه مسکن را ضروری عنوان کرد. فرشید پورحاجت با اشاره به ورود مسکن به چهارمین سال رکود افزود: بخش مسکن یک اقتصاد کاملا درونزا است که شاخصهای اقتصاد مقاومتی را میتوان در دل صنعت ساختمان به خوبی مشاهده کرد اما به نظر میرسد رکود این صنعت باعث شده بسیاری از فرصتها از دست برود.

به گفته این کارشناس، در کشورهای توسعه یافته معمولا وقتی یک صنعت به رکود میخورد آن بخش را مشمول بخشودگی عوارض میکنند تا مجددا احیا شود اما در حال حاضر میبینیم که هر ساله عوارض مربوط به بخش مسکن افزایش پیدا میکند که از عوامل بازدارنده رونق این حوزه است.

راهکارهایی همچون فروش اقساطی، افزایش چندمرحلهای تسهیلات مسکن و رساندن آن به سقف 160 میلیون تومان و حتی انتشار اوراق رهن ثانویه طی یک سال اخیر تمهیداتی بودهاند که برای بیدار کردن بخش مسکن از خواب سه ساله اندیشیده شد اما نتیجه در حدی که انتظار آن می7رفت نبود. البته در سه ماهه اخیر تقاضا برای دریافت وام خرید و ساخت مسکن به ترتیب 14 و 34 درصد رشد داشته است که باعث شد وزیر راه و شهرسازی بگوید.

بخش مسکن از رکود خارج شده است. ادعایی که با توجه به رکود معاملات، چندان مورد تایید کارشناسان نیست.

در هر حال و با فرض ورود سرمایهها به بخش مسکن طی یک سال آینده افزایش یکباره قیمت مسکن نه تنها به نفع مصرف کنندگان بلکه به سود تولیدکنندگان هم نیست؛ زیرا در این صورت، اندک مشتریانی که به تازگی وارد بخش مسکن شده اند از دست میروند. بنابراین به نظر میرسد باید با بازار شیشهای مسکن بسیار با احتیاط برخورد کرد.

این مساله را عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان نیز تایید میکند. سید محمد مرتضوی تصریح کرد: برای خریداران و نیز سازندگان مناسب است که قیمت مسکن جهش نکند؛ زیرا در این صورت سازندگان از قدرت برنامهریزی بیشتر و بهتری برخوردار میشوند و میتوانند برنامههای بعدی خود را بر این اساس تنظیم کند. انبوه سازان باید این امید را داشته باشد که تفاوت فروش امروز با هزینههای ساخت در آینده فاحش نخواهد بود.

وی افزود: وقتی با جهش قیمت مواجه میشویم در تمام بخشها از جمله خدمات، مصالح، زمین و ... نیز این افزایش رخ میدهد که تمام این هزینهها به سازنده تحمیل میشود. پس اینطور نیست که سازندگان از جهش منفعت ببرند بلکه هریک از اجزای وابسته به تولید مسکن بخشی از منفعت را در اختیار میگیرند که این هزینههایی به مشتریان تحمیل میکند و باعث میشود خریداری که به سختی و با برنامه ریزی جذب کردهایم از دست بدهیم. لذا بهتر است بازار مسکن با سودی متناسب با نرخ تورم به فعالیت خود ادامه دهد تا هر دو طرف عرضه و تقاضا دچار شوک نشوند.