نوبت جراحی وام مسکن

وضعیت قیمت مسکن در 31 مرکز استان نشان میدهد بهرغم نوسانات غیرتورمی «ارزش ملک» در تهران، این شاخص در شهرهایی که قدرت وام در آنها، حدود 70 درصد توان خرید را پوشش میدهد، بین 15 تا 20 درصد افزایش یافته است. فرآیند وامدهی باید از دو مسیر، اصلاح و تکمیل شود.

کارنامه عملکرد نیم سال اول بازار مسکن 95 در بردارنده یک پیام جدید و در عین حال هشدار دهنده برای سیاست گذار و متولی تامین مالی بخش مسکن است. افزایش سقف وام بدون سپرده خرید مسکن که طی سه ماهه اول امسال، با اثرگذاری مثبت، منجر به خروج زودتر از موعد حداقل 15 مرکز استان کشور از رکود و قرار گرفتن در فاز پیش رونق شد، هم اکنون بازار املاک 10 استان را با تب قیمت مواجه کرده و آلارم «جراحی بازار تسهیلات مسکن» در کشور را به صدا درآورده است. جزئیات تحولات تابستانه بازار کشوری مسکن در 31 مرکز استان نشان میدهد در هر یک از شهرهایی که وام بدون سپرده خرید مسکن به مراتب بیش از 50 درصد قدرت خرید متقاضیان برای آپارتمانهای مصرفی را پوشش داده تحرکات قیمت مسکن در آنها فراتر از سایر شهرها بوده و باعث رشد غیر طبیعی متوسط قیمت کشوری مسکن شده است.به عبارت دیگر هم اکنون تغییرات قیمت مسکن در 10 استان کشور در مرز التهاب قرار گرفته چرا که رشد ناموزون قیمت در این استانها در مقایسه با بهار 95 و یکسال منتهی به تابستان امسال، رشدی دو رقمی و به مراتب بیش از نرخ تورم است.

بررسیها از محتوای آمارهای منتشر شده از سوی دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی (فصلنامه اقتصاد مسکن) نشان میدهد هم اکنون میانگین تورم مسکن در 31 مرکز استان کشور از مرز تورم عمومی – 10 درصد – عبور کرده و به رقمی معادل بیش از دو برابر این نرخ رسیده است.متوسط کشوری قیمت مسکن در حالی تابستان امسال با 5/9 درصد رشد نسبت به بهار 95 به مترمربعی 3 میلیون و490 هزار تومان رسید که نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، با رشد دو برابری نسبت به نرخ تورم عمومی، به 24/3 درصد رسید.پیش تر در کارنامه بهاری تحولات کشوری بازار مسکن، تغییرات قیمت آپارتمان در 31 مرکز استان کشور طی سه ماهه اول امسال در مقایسه با بهار سال 94 – یکسال قبل –معادل 14/3 درصد اعلام شده بود. قدرت خرید وام مسکن در کل کشور برای خرید یک آپارتمان 80 مترمربعی از «40 درصد پوشش» در تابستان سال 94 به 33 درصد در حال حاضر رسیده است که این کاهش 7 واحد درصدی ناشی از افزایش 24 درصدی میانگین کشوری قیمت مسکن است.

رشد 14 درصدی میانگین کشوری قیمت ملک در بهار 95 در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن، در آن زمان به دو دلیل عمده رشدی ناموزون و غیرطبیعی تحلیل نشد. اولین دلیل به فاصله کم تغییرات کشوری قیمت مسکن در مقایسه با نرخ رشد تورم عمومی در بهار 94 بر میگشت و دومین علت به رشد حجمی تقاضای مصرفی در بازار مسکن ناشی از انتظار منطقی برای افزایش نسبی حجم معاملات در نتیجه خروج بازار مسکن از فاز رکود و قرار گرفتن در دوره پیش رونق محسوب میشد.این در حالی است که بر خلاف رشد آرام میانگین قیمت مسکن در 31 شهر مرکز استان طی بهار 95، کارشناسان اقتصاد مسکن از بروز اوضاع غیر طبیعی در بازار کشوری ملک طی سه ماهه دوم امسال خبر میدهند. به اعتقاد این کارشناسان، رشد 24 درصدی میانگین کشوری قیمت مسکن در تابستان سال جاری در مقایسه با سه ماهه دوم سال قبل، از آنجا که به دو برابر نرخ تورم عمومی رسیده است، یک هشدار مقابل سیاست گذار و متولی تامین مالی بخش مسکن قرار داده است.

کارشناسان اقتصاد مسکن مهمترین دلیل رشد ناموزون میانگین کشوری قیمت مسکن طی 12 ماه منتهی به شهریور ماه امسال را پوششدهی بیش از حد قدرت خرید توسط وام بدون سپرده خرید مسکن در 10 استان عنوان میکنند.بررسیها در این باره نشان میدهد، هم اکنون وام بدون سپرده خرید مسکن که در همه مراکز استانها به جز تهران به میزان 90 میلیون تومان به متقاضیان پرداخت میشود بهطور متوسط در 10 مرکز استان کشور، 75 درصد از قیمت یک آپارتمان 80 متری را پوشش میدهد. این در حالی است که در سایر مراکز استانها(21 استان کشور)قدرت خرید وام مسکن بین 30 تا 40 درصد است.تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در شهر تهران هم اکنون 110 میلیون تومان است که معادل 30 درصد هزینه خرید یک آپارتمان 80 مترمربعی را پوشش میدهد.

کارشناسان با تاکید بر اینکه اقدام یکسال گذشته مسوولان و سیاستگذاران حوزه مسکن در راستای افزایش سقف تسهیلات وام خرید آپارتمان و همچنین شناورسازی مبلغ این تسهیلات در سه سطح شهر تهران، مراکز استانها و شهرهای کوچک، اقدامی مهم و ضروری برای خروج بازار مسکن از حالت رکود و ورود به فاز پیش رونق در معاملات ملکی است، دو پیشنهاد کارشناسی برای اصلاح و تکمیل نظام فعلی پرداخت تسهیلات خرید مسکن در شهرها مطرح میکنند.آنها معتقدند اگرچه رفع ممنوعیت 10 ساله از افزایش سقف تسهیلات مسکن اقدامی لازم و ضروری بود و باید انجام میشد، اما لازم است سیاستگذاران بخش مسکن برای بازنگری در روند پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید ملک در استانهای مختلف دو تصمیم فوری اتخاذ کنند.به اعتقاد آنها نظام فعلی تامین مالی و پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن به دو شکل عمده نیازمند اصلاح و بازنگری است تا بتواند به نفع تقاضای مصرفی اولا رونق غیرتورمی را در بازار مسکن ایجاد کند و ثانیا توزیع مناسبی از پاسخگویی به نیاز متقاضیان مصرفی در همه شهرهای کشور باشد. کارشناسان میگویند اگر چه بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده به متقاضیان سقف مشخصی تعیین کرده است، اما در برخی شهرها پوششدهی تسهیلات بیش از حد مجاز تعیین شده برای خرید آپارتمانهای مصرفی است.

مطابق با ضوابط تعیین شده از سوی بانک مرکزی، پرداخت وام خرید مسکن از سوی سیستم بانکی منوط به این است که مبلغ وام از 80درصد قیمت مسکن تجاوز نکند؛همین موضوع موجب شده هم اکنون در شهرهایی که قدرت پوششدهی تسهیلات خرید مسکن تا 69 درصد قیمت خرید یک آپارتمان میان متراژ را پوشش میدهد، متقاضیان از این وام به منظور خرید واحدهای بزرگمتراژ استفاده کنند. علاوه بر تغییر مسیر تسهیلات مسکن به بازار واحدهای بزرگ متراژ، انحراف منابع بانکی به بازار تقاضای سرمایهای خرید ملک به جای تامین مسکن برای خانه اولیها و متقاضیان مصرفی، میتواند پیامد دوم این وضعیت در آینده نزدیک باشد.

تغییرات چهارگانه قیمت مسکن

یافتهها از عملکرد کشوری بازار تابستانه مسکن حاکی است هم اکنون تغییرات قیمت مسکن در مراکز استانها عمدتا از 4 حالت متفاوت تبعیت میکند. این در حالی است که تغییرات قیمت مسکن در هر یک از مراکز استانهای کشور انعکاسی از وضعیت قیمت مسکن در تمام شهرهای موجود در زیر مجموعه استان یاد شده است.برخی استانهای کشور طی 12 ماه منتهی به شهریور امسال، در نتیجه خروج از فاز رکود معاملاتی در بازار ملک، ابتدا با «رشد ملایم» و سپس «ثبات قیمت» مواجه شدند. این استانها بهار امسال در مقایسه با تابستان سال قبل رشد ملایم قیمت و تابستان امسال در مقایسه با یک فصل گذشته – بهار95- ثبات قیمت مسکن را تجربه کردند.

تغییرات یکساله قیمت مسکن مبنی بر رشد ملایم و سپس ثبات قیمت در بازار معاملات ملک در این شهرها بهترین وضعیت را به لحاظ قیمتی در بازار مسکن این شهرها در مقایسه با سه حالت دیگر تحولات قیمت در مراکز استانهای کشور رقم زده است؛ شهرهای اصفهان، کرج، همدان و رشت، مثالهایی از نوع اول نوسان قیمت در بازار کشوری قیمت مسکن را شامل میشوند. دومین حالت تغییرات بازار مسکن طی 4 فصل اخیر منتهی به پایان تابستان 95، از بروز «رشد شدید قیمت مسکن» در بهار امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته و سپس «برگشت نسبی قیمتها» در تابستان 95 حکایت دارد؛ هر چند برخی از شهرها طی یکسال اخیر در سه ماه اول امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته با رشد شدید قیمت مواجه شدند، اما در سه ماهدوم امسال، این رشد شدید با برگشت نسبی قیمتها تعدیل شد.

اردبیل و زاهدان دو نمونه از این شهرها هستند که در بهار امسال رشد شدید قیمت را تجربه کردند اما در سه ماه دوم سال، قیمت مسکن در آنها بهطور نسبی به عقب برگشت. سومین حالت تغییرات یکساله قیمت مسکن از «کاهش قیمت مسکن» در بهار سال 95 نسبت به تابستان سال گذشته و سپس «افزایش مجدد قیمت» در تابستان نسبت به بهار امسال حکایت دارد؛ برخی از شهرهای کشور همچون شیراز و اراک اگر چه بهار امسال با کاهش نسبی قیمت مسکن در مقایسه با تابستان سال قبل مواجه شدند، اما طی سه ماه دوم امسال –تابستان 95 – میانگین قیمت مسکن در آنها نسبت به سه ماه اول سال افزایش یافت. چهارمین حالت که بدترین وضعیت قیمتی در کارنامه تحولات بازار کشوری ملک طی تابستان امسال را رقم زده به وضعیت غیرطبیعی 10 شهر از میان 31 شهر مرکز استان کشور بر میگردد.در تمام این شهرها تغییرات قیمت مسکن در هر دو مقطع زمانی مورد بررسی –بهار 95 نسبت به تابستان 94 و تابستان 95 نسبت به بهار 95 – «افزایشی» بوده است.

تابستان امسال، نرخ رشد قیمت مسکن در شهرهای تبریز، اهواز،کرمان، گرگان، قزوین، بندرعباس، زنجان، بوشهر،سمنان و شهر کرد، با عبور از مرز تورم عمومی، منجر به بروز شرایط غیر طبیعی در بازار مسکن این شهرها و میانگین کشوری شد به طوری که تغییرات قیمت آپارتمان در هر یک از این شهرها نسبت به تابستان سال گذشته افزایش 11 تا 35 درصدی قیمت مسکن در 10 شهر از 31 شهر مرکز استان کشور را رقم زد.رشد ناموزون قیمت مسکن هم اکنون در 10 مرکز استان کشور که پوششدهی وام بدون سپرده خرید آپارتمان در آنها بیش از 50 درصد نیاز متقاضیان خرید مسکن را دربر میگیرد، حکایت از بروز شرایط غیر عادی در بازار مسکن این شهرها دارد.میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در 10 شهر گفته شده از کمتر از یک میلیون و 500 هزار تومان سال گذشته به مرز 2 میلیون تومان رسید، به این ترتیب، تسهیلات بدون سپرده 90 میلیون تومانی که در حال حاضر به متقاضیان خرید مسکن در 30 مرکز استان کشور – به جز شهر تهران – پرداخت میشود بهطور متوسط 75 درصد از قیمت یک آپارتمان 80 متری را پوشش میدهد.این در حالی است که حداقل پوششدهی وام بدون سپرده برای خرید مسکن مصرفی در این شهرها 50 درصد است که این میزان در عمده این 10 مرکز استان تا 96 درصد هم میرسد.

جزئیات دو راهکار

کارشناسان اقتصاد مسکن در تشریح دو راهکار فوری برای کنترل تورم مسکن توصیه میکنند در استانها و شهرهایی که قدرت خرید مسکن به واسطه افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده خرید آپارتمان به بیش از 60تا 70 درصد قیمت آپارتمانهای معمولی رسیده است، شرایط دریافت تسهیلات برای خریداران دارای سابقه مالکیت(گروههای غیرخانه اولی) به واسطه ابزارهایی همچون افزایش نرخ سود تسهیلات، کاهش مدت زمان بازپرداخت و تعیین اولویت دریافت وام برای خانه اولیها، به نفع تقاضای مصرفی، دشوارتر شود.در قالب پیشنهاد دوم، متولی تامین مالی و بانک عامل بخش مسکن میتواند با بازنگری در سقف شناور تسهیلات خرید آپارتمان که در حال حاضر در سه سطح (110 میلیون تومان تهران، 90میلیون مراکز استانها و 70 میلیون سایر شهرها) پرداخت میشود، این سطح را به نفع استانها و شهرهایی که قدرت پوششدهی وام در آنها زیر 50 درصد است، تعدیل کند.