انعطاف جدید در بازار فروش مسکن

تحقیقات میدانی از بازار مسکن مناطق مصرفی پایتخت نشان میدهد طی هفتههای اخیر حجم مراجعه متقاضیان برای خرید مسکن نسبت به ماههای قبل افزایش یافته است که همزمان با این افزایش حضور متقاضیان خرید، عرضه فایلهای جدید به بازار فروش مسکن نیز بیشتر شده است. پیش از این هر چند حجم زیادی از فایلهای فروش مسکن در بنگاههای املاک و آگهیهای نامههای مختلف فایل شده بود اما همزمان با افزایش حجم مراجعه متقاضیان خرید به بازار ملک، سازندگان و مالکان بیشتری ترغیب به عرضه واحدهای آماده خود به بازار مسکن شدهاند.

در این میان برخی سازندگانی که بهدلیل عدم تامین سود موردنظر در بازار مسکن از فروش واحدهای نوساز و آماده فروش خود طی ماههای گذشته بهطور موقتی انصراف داده بودند یا تنها به عرضه بخشی از این واحدها به بازار مسکن اقدام کرده بودند مابقی واحدها را در فهرست فایلینگ بنگاههای مسکن قرار دادهاند. واسطههای فروش مسکن مناطق مصرفی شهر تهران میگویند:این سازندگان که طی ماههای گذشته تنها تعدادی از واحدهای آماده خود را برای پرداخت بدهیها یا موارد دیگری که به واسطه آن به پول نقد احتیاج داشتهاند به بازار فروش عرضه کرده بودند هماکنون واحدهای باقی مانده و فروش نرفته را نیز اینبار با درصدهای متفاوت و جزئی افزایش قیمت در فهرست فایلهای فروش قرار دادهاند. افزایش رفت وآمد متقاضیان خرید مسکن، افزایش تعداد خریداران واقعی که طی ماههای اخیر تنها در حال رصد قیمتها، محلات مناسب برای خرید مسکن و ارزیابی شرایط بازار ملک بودند اما هماکنون مصمم به خرید آپارتمان شدهاند به همراه شروع ریزنوسانات قیمتی موجب شده سازندگان نیز برای عرضه واحدهای آماده خود به بازار مسکن که پیش از این برای مساعد شدن شرایط فروش آنها منتظر بودند، اقدام کنند.

با این حال، یکی از مهمترین ویژگیهای بازار مسکن در شرایط فعلی، کاهش سطح تخفیف نقدی مالکان به خریداران مصرفی آپارتمانها در زمان انجام معامله است؛به این معنی که هماکنون به چند دلیل عمده، فاصله بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی فروش آپارتمانهای مسکونی بهویژه در مناطق مصرفی و پررفت و آمد بازار مسکن کمتر از ماههای قبل شده است. سال گذشته و حتی ماههای ابتدایی سال 96، مالکان وسازندگان برای فروش واحدهای آماده خود بهدلیل کمبود متقاضی مصمم به خرید، حاضر به اعمال تخفیف بیشتر بودند اما این روزها از تخفیفهای سابق در بازار مسکن خبری نیست. این در حالی است که بهرغم این کاهش فاصله، هماکنون سازندگان و مالکان آپارتمانهای آماده عرضه به بازار مسکن نوع جدیدی از انعطاف را برای تسهیل شرایط خرید ملک خود از سوی متقاضیان درنظر گرفتهاند.

این گروه از مالکان و سازندگان هر چند مقطع زمانی فعلی را بهطور نسبی زمان مناسبی برای فروش واحدهایشان میدانند از این بابت که به واسطه شروع ریزنوسانات قیمتی و افزایش حجم تقاضای مصمم برای خرید مسکن واحدهایشان از تعداد قابل قبولی متقاضی برخوردار شده است و دیگر نیازی به فروش زیرقیمت واحدها ندارند، اما در عین حال ترجیح میدهند با درنظر گرفتن انعطاف در برابر متقاضیان، طول دوره زمانی فروش واحدهایشان را کاهش دهند. بررسیهای «دنیای اقتصاد» و اظهارات واسطههای فروش مسکن در مناطق مصرفی پایتخت نشان میدهد، هماکنون سطح تخفیف در قیمت فروش مسکن یا فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی آپارتمانها به زیر 5 درصد کاهش یافته است و در بسیاری موارد بین 1 تا 2 درصد در نوسان است؛این درحالی است که طی ماههای گذشته بعضا برخی مالکان و سازندهها حاضر میشدند بهطور متوسط در زمان انجام معامله حدود 10 درصد قیمت پیشنهادی خود را کاهش دهند.

واسطههای ملکی مهمترین علت این تغییر را آغاز ریزنوسانات قیمتی، افزایش حجم مراجعه متقاضیان برای خرید مسکن و حاشیه سود اندک برای سازندگان در محاسبه هزینه ساخت و قیمت پیشنهادی و مقایسه این دو با یکدیگر میدانند.به گفته آنها هماکنون سازندگان و مالکانی که پیش از این ناچار بودند حاشیه سود خود را به شدت کاهش داده تا شاید موفق به فروش واحدها به واسطه افزایش تقاضای موثر و مصمم برای خرید مسکن در بازار ملک شوند، ضرورتی برای تکرار تخفیفهایی مشابه تخفیفهای دوره رکود معاملات مسکن نمیبینند؛با این حال از آنجا که عمده متقاضیان حاضر در بازار فروش مسکن متقاضیان مصرفی هستند که برای تامین مالی خرید مسکن از قدرت خرید کافی برخوردار نیستند، این گروه از مالکان بهخصوص سازندگان واحدهای نوساز به جای اعمال تخفیف نقدی، شرایط پرداخت را برای متقاضی، تسهیل کردهاند.

هماکنون تعدادی از سازندگان واحدهای نوساز در مناطق مصرفی شهر تهران، به متقاضیانی که برای خرید آپارتمان مورد تقاضا از قدرت خرید کافی برخوردار نیستند این امکان را فراهم کردهاند که با پرداخت حدود 10 تا 20 درصد از هزینه کل خرید آپارتمان مورد نظر، فایل را از لیست واحدهای فروشی خارج کند. در مرحله بعدی، سازنده یا مالک به خریدار فرصت میدهد تا در یک دوره زمانی 3 تا نهایت 6 ماهه، مابقی پول خود را در بانک نگهداری کرده تا بتواند با دریافت سود فاصله قدرت خرید تا قیمت قطعی ملک را کاهش دهد؛ البته سازندگان و مالکانی که این نوع انعطاف را برای تسریع زمان فروش واحدهایشان درنظر میگیرند از دادن کلید به خریدار خودداری کرده واعلام میکنند همزمان با تسویه حساب کامل، فرآیند انتقال سند انجام شده و همزمان کلید واحد خریداری شده در اختیار خریدار قرار میگیرد. واسطههای بازار مسکن این روش را به نوعی تخفیف غیرمستقیم به خریدار میدانند که بهویژه برای افرادی که عجلهای برای ساکن شدن در ملک خریداری شده ندارند و میتوانند 3 تا 6 ماه منتظر بمانند، بسیار مناسب است.

البته این واسطهها در عین حال توصیه میکنند هم خریداران وهم مالکان قبل از انجام چنین معاملهای نسبت به طرف مقابل و شرایط پرداخت وی یا تحویل واحد در موعد مقرر اطمینان حاصل کنند و استفاده از این امکان برای خرید وفروش آپارتمانهای مسکونی را تنها در شرایطی انتخاب کنند که نسبت به طرف مقابل اطمینان کافی داشته باشند.درحال حاضر در متن آگهی تعداد قابل توجهی از فایلهای فروش مسکن بهخصوص واحدهای نوساز اعلام شده است شرایط فروش با نحوه پرداخت دلخواه از سوی متقاضی تعیین میشود که این انعطاف، در واحدهای چند ساله کمتر به چشم میخورد.