مثبت و منفی بازار مسکن ۹۶

معاملات مسکن البته از اواخر سال گذشته در فاز پیش رونق - میانه رکود و رونق- قرار گرفته بود به این معنا که حجم خرید اندکی رشد و مراجعه متقاضیان مسکن به بازار به شکل محسوس افزایش پیدا کرد. سال ۹۵ حجم معاملات مسکن در تهران ۶ درصد نسبت به سال ۹۴ افزایش پیدا کرد. مراجعهها طی ماههای پایانی سال ۹۵ تا نیمه امسال، از اواخر پاییز ۹۶ به تحرک قابل توجه در بازار معاملات ملک منجر شد.در فاصله آذر تا بهمن ماه، معدل فروش آپارتمان مسکونی در تهران بیش از ۳۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ افزایش پیدا کرد. تعداد معاملات خرید مسکن در تهران طی ماههای اخیر بیانگر پایان رکود در این حوزه است. در سه ماه منتهی به پایان بهمن ماه ۹۶، حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران حول و حوش ۱۷ هزار واحد در ماه بوده است که وضعیت رونق را نشان میدهد.

مثبت و منفی بــــــــازار مسکن 96

نمای دوم بازار مسکن ۹۶ به رفتار مثبت خانه اولیها در شکل دهی به رونق مصرفی معاملات برمیگردد. سهم خانه اولیها در معاملات مسکن درست در اولین ماه رونق (آذر ماه ۹۶)، به ۹ درصد رسید. این در حالی است که سال گذشته در مدت مشابه - پاییز ۹۵- این سهم حدود ۲ درصد بود. افزایش سهم خانه اولیها در معاملات خرید آپارتمان در تهران مدیون تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم است.صندوق یکم خرداد سال ۹۴ راهاندازی شد تا زوجهای فاقد سابقه مالکیت با سپردهگذاری یکساله در آن بتوانند از بیشترین سقف ریالی وام خرید برخوردار شوند اما ناهمخوانی بین کف سپردهگذاری مورد نیاز در صندوق یکم با توان پس انداز خانه اولیها باعث شد طول دوره سپردهگذاری عملا به ۱۸ تا ۲۰ ماه افزایش پیدا کند.از این رو، نیمه اول امسال را میتوان موعد میوه چینی با وام یکم در بازار معاملات مصرفی مسکن تلقی کرد.

در ماههای اخیر، ماهانه حدود هزار و ۵۰۰ فقره وام یکم به خانه اولیها پرداخت شد که به معنای ورود این تعداد تقاضای کاملا مصرفی به بازار و انجام قطعی معاملات ملک در تهران است. تعداد کسانی که با وام یکم در ماههای اخیر صاحبخانه شدند نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۶ برابر شده است. وزن خانه اولیها در معاملات مسکن با توجه به حجم ثبت نام در صندوق یکم تا حدود ۲۰ درصد میتواند افزایش پیدا کند. نمای سوم و البته مثبت از وضعیت سال ۹۶ بازار مسکن تصمیم قطعی گروه دیگری از تقاضای مصرفی به خرید بود. تغییرات نرخ سود بانکی در نیمه امسال سبب شد یک گروه از تقاضای مصرفی که پیش تر سپردهگذاری در بانک را به جابهجایی در بازار ملک -تبدیل به احسن کردن محل سکونت خود- همواره ترجیح میداد، به انجام معامله ملکی مصمم شود.بازارهای پول و مسکن بازارهای رقیب هم محسوب میشود بهطوریکه چسبندگی سپردهها در بانکها ناشی از نرخ سود جذاب در نقش مانع ورود تقاضای ملکی عمل میکند و بالعکس. تنظیم درست نرخ سود بانکی هم میتواند از رونق معاملات مصرفی در بازار ملک جلوگیری کند و هم این بازار را از تقاضای سفته بازی که مسبب جهش قیمت میشود، در امان نگه دارد.

زمستان امسال به دلیل تورم انتظاری در جامعه، سطح پایین نرخ سود بانکی باعث شیفت سرمایه گذاران به بازار ملک و خریدهای عمده در این بازار -ملک مسکونی و زمین- شد و نتیجه این حرکت، پرش قیمت مسکن -رشد بالای ۲۰ درصد قیمت نسبت به سال ۹۵- را به همراه داشت. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران بهمن امسال ۲۱ درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش پیدا کرد و در مناطق مصرفی، تورم مسکن به سطح ۲۵ درصد رسید که در مقایسه با نرخ تورم عمومی، پرش قابل توجه و ضد رونق پایدار به حساب میآید.بررسی بازار مسکن سال ۹۶ مشخص میکند پرش رخ داده در قیمت مسکن طی ماههای اخیر چهارمین نمای منعکسکننده اوضاع امسال این بازار است که البته نمای منفی تلقی میشود.

نمای پنجم نیز که اوضاع نامناسب بازار مسکن در سال جاری را تصویر میکند به اثر روانی التهاب ارزی مربوط است. در ماههای اخیر جهشهای ناگهانی قیمت دلار ناشی از ضعف در تنظیم درست بازار ارز باعث شد تقاضای سرمایهای برای خرید ملک افزایش پیدا کند. التهابات ارزی همچنین بر سطح قیمت مسکن اثر گذاشت و همگرایی نرخ بازدهی ملک را در پی داشت. تحقیقات میدانی در پاییز و زمستان امسال در بازار مسکن نشان داد، گروهی از فروشندهها در مواجهه با جهش دلار، فایلهای خود را از بازار خارج کردند و گروهی دیگر با تجدیدنظر بر فایلهای فروش خود، قیمت پیشنهادی را در کوتاه مدت افزایش دادند.

نمای آخر بازار مسکن ۹۶ به فعالیتهای سرمایهگذاری ساختمانی مربوط است. اوایل امسال وام بدون سپرده ساخت مسکن که سال ۹۵ پرداخت آن به شکل تسهیلات با سقف ریالی سه رقمی آغاز شد، در بازار ساخت و ساز نایاب شد. کمبود منابع بانکی باعث شد بانک عامل وام مسکن پرداخت وام بدون سپرده ساخت را متوقف کند. این تسهیلات در اوایل سال گذشته باعث توقف روند تعمیق رکود ساختمانی شد اما نبود آن در سال جاری سرعت حرکت بازار ساخت و ساز به فاز رونق را به شدت کند کرد.

طی ماههای اخیر تیراژ ساخت مسکن با رشد مثبت مواجه شده اما چالش اصلی سازندهها دو پارامتر شامل حباب قیمت زمین و خلأ تسهیلات ساخت است.فعالیت سرمایهگذاران ساختمانی در مناطقی از تهران از جمله مناطق ۲، ۴ و ۵ به شکل محسوس افزایش پیدا کرده است. در این مسیر، مالکان املاک قابل تخریب که به شکل مشارکت در ساخت، زمین در اختیار سازندهها قرار میدهند، در پی افزایش قیمت مسکن، پیشنهاد تغییر افزایشی نرخ مشارکت را به سازندهها مطرح میکنند. قیمت زمین در نیمه اول امسال در شهر تهران بیش از ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد.