تاثیر ارز و سکه در کاهش تقاضا در مسکن

در بحبوحه مسائل پیرامون بازار مسکن که حول افزایش میانگین قیمت واحدهای مسکونی میگذشت، بحث کاهش در حجم عرضه بیش از هر عاملی به چشم میخورد. عاملی که تقاضاکنندگان را به افزایش عرضه و متعاقب آن کاهش میانگین قیمت امیدوار میکرد. در این میان انتشار آمار مربوط به کاهش سطح معاملات مسکن در خردادماه میتواند سیگنالهای ارسالی به بخش عرضه را سردرگم کند. تاکنون سنگر فعالان بازار مسکن در مواجهه با افزایش قیمتها، مشکلات مربوط به کمبود سطح عرضه و مسائل مربوط به وقفهای بودن عرضه است. مازاد تقاضایی که در بازار مسکن ایجادشده بود در کنار کاهش عرضهای که پدید آمده بود افزایش قیمتی را رقم زده بود که تبعات آن در بازارها تاحدودی قابل پیش بینی بود. در کنار تقاضاکنندگان واقعی، اهدای تسهیلات بانکی برای افزایش تقاضا موجبات مازاد تقاضا در بازار را فراهم کرده بود و رکودی که بر بازار مسکن وارد شده بود بخش عرضه را تا حدودی مختل کرده بود. با وجود این، کاهش سطح معاملات مسکن در خردادماه سیگنال دیگری برای فعالان بخش عرضه ارسال خواهد کرد. با وجود خروج بازار مسکن از رکودی چندساله به نظر میسد، آمار بانک مرکزی اینبار خبر از شروع حرکتی میدهد که در صورت ادامه میتواند رکودی دیگر در این بازار را در پی داشته باشد. اگر افزایش قیمت در این بازارها را به عنوان عاملی برای کاهش در سطح معاملات بپذیریم در این صورت به نظر میرسد که افزایش قیمتها در این بازار، کشش قیمتی تقاضا را به سمتی برده است که تقاضاکنندگان این بازار وارد ناحیه پرکشش تقاضای خود شوند، به گونهای که اینبار به جای افزایش تقاضا سعی در کنترل و تعدیل تقاضای خود داشته باشند.

براساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران برای خردادماه ٦ میلیون و ٥١٠ هزار تومان بوده است. این در حالی است که آمار اعلامی از سوی همین نهاد پولی برای مسکن در اردیبهشت ماه، برای تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی تهران، ١٦,٧ درصد رشد ماهانه را نشان میدهد. طبق این گزارش تعداد معاملات نسبت به ماه گذشته رشدی سه رقمی یعنی ٢٧٨.٧ درصدی را تجربه کرده بود که دلیل آن را نیز میتوان انباشته شدن تقاضای فروردین ماه بر میزان تقاضای اردیبهشت معرفی کرد. با توجه به افزایش قیمتهای مشاهده شده در بازار مسکن، کاهش معاملات در ماههای آینده دور از انتظار نبود ولی به نظر میرسد که انباشته شدن تقاضاهای فروردین ماه بر تقاضای اردیبهشتماه این عکسالعمل تقاضاکنندگان را کمرنگ کرده بود. در طول دو دهه اخیر بخش مسکن یکی از پرنوسانترین بخشها در اقتصاد ایران بوده است. این در حالی است که با توجه به ارتباط گسترده بخش مسکن با سایر بخشهای اقتصادی این نوسانات با تاثیرگذاری بر رفتار مصرفکنندگان و تولیدکنندگان باعث انحراف در تخصیص بهینه منابع اقتصادی میشوند و با تشدید نقل و انتقال سرمایه در بازار داراییها، موجب تغییر در الگوی درآمدی میشوند.

واکنش تقاضاکنندگان مسکن در این شرایط را میتوان از چند زاویه بررسی کرد. از یک سو کاهش ارزش پول داخلی در برابر دلار شرایطی را ایجاد کرده است که قدرت خرید مردم کاهش یابد، به گونهای که اصطلاح «درآمدمان به ریال است و هزینههایمان به دلار» را این روزها زیاد میشنویم. جدا از مسایل پیرامون سیاست ارزی دولت که مرحله به مرحله در حال اصلاح و پیشرفت است همین، عاملی شده تا افراد در تقاضای خود ریسک کمتری را بپذیرند و حاشیه امنیت داراییهای خود را افزایش دهند.

افزایش بازدهی سرمایهگذاری در بازارهای موازی نیز گزینه دیگری برای خروج سرمایهها از بازار مسکن است. التهابهای موجود در بازارهای ارز، سکه و خودرو شرایطی را ایجاد کرده است تا برخی افراد که اتفاقا با خرید و فروش مسکنهای با تیراژ بالا از افزایش تقاضا و افزایش قیمتهای متعاقب آن بهره میبردند به سمت بازارهای موازی روانه شوند و همین عاملی دیگر برای کاهش معاملات خردادماه میتواند باشد. در حالی که بازار مسکن قدمهای ابتدایی انتفاع خود از افزایش تقاضا را برمیدارد کاهش حجم معاملات درخردادماه میتواند ورود به مراحل رشد را بیش از پیش به تعویق بیندازد. مکانیسم قیمتها که به عنوان یک سیگنال افزایش عرضه در بازار مسکن سرمایهها را به این بازار هدایت میکرد با توجه به کاهش در حجم معاملات میتواند سرنوشت متفاوتی داشته باشد. در حالی که بخشی از حجم عرضه مربوط به تامین تقاضای ادوار گذشته همچنان وارد گود نشده است، به کاهش حجم معاملات میتواند منجر شود که از یکسو سرمایههای موجود در این بازارها را با ریسک بیشتری مواجه و از دیگر سو احتمال کاهش بیش از پیش آنها را تقویت میکند.

سیاستگذاری این بخش کلیدی اقتصاد زمانی نتایج مطلوب خواهد داشت که بتوان منشا و عوامل موثر بر این نوسانات را شناسایی کرد. همچنین به نظر میرسد که نهاد سیاستگذار بهتر است مجموعه سیاستهای پولی و مالی را پی بگیرد که هدف آن توازنبخشی بین بخشهای مختلف اقتصاد و بهطور خاص در بخش مسکن، تامین تقاضای واقعی اقتصاد برای مسکن باشد. در سطح کلان آنچه حائز اهمیت است، مدیریت پایدار درآمدهای نفتی است تا با افزایش و کاهش آن شاهد انتقال بیثباتی به اقتصاد به ویژه بخش مسکن نباشیم. همچنین ثبات سطح قیمتها و کنترل تورم نیز از سیاستهای کلیدی است که باید از سوی نهاد سیاستگذار پیگیری شود چرا که افزایش قیمتها باعث انتقال سرمایه از بخش مولد اقتصاد به بخشهای نامولد میشود. توسعه بازار سرمایه نیز از دیگر سیاستها است که بهتر است صورت گیرد. اصلاح سیاستهای اعتباری و افزایش هدفمندی توزیع تسهیلات بین بخشهای مختلف اقتصاد اصلیترین راهکار است.