نجات مسکن از برزخ دلا‌ر؟

طی ماههای اخیر جو روانی بازار مسکن به شدت متاثر از نوسانات مخرب ارزی بود. دو سناریو درباره تاثیر میانمدت «بسته» بر متغیرهای بازار مسکن مطرح است. بسته سیاستی جدید برای بازار ارز اگر در فاصله حرف تا عمل، منحرف نشود بازار مسکن را از یک برزخ مخرب نجات میدهد. گزارش از سیاست جدید مصوب برای بازار ارز حاکی است: با تصویب دولت و بانک مرکزی مقرر شده «نظام بازار» برای خرید و فروش دلار بعد از نزدیک به ۴ ماه اجرای تصمیم مشکلدار، بار دیگر به رسمیت شناخته شود تا تجار –صادرکننده و واردکننده- بتوانند در قالب بازار دوم ارز، به مبادله دلار با «قیمت توافقی» بپردازند. همچنین فعالیت صرافیها نیز مجددا از سر گرفته خواهد شد تا بخش دیگری از تقاضای ارزی از جمله تقاضای مسافری نیز از این مسیر پاسخ داده شود. احیای دوباره ساز و کار بازار برای ارز چون که زمینه فروش دلار با قیمت واقعی آن –نه قیمت دستوری- را برای صادرکنندگان و دارندگان دارایی ارزی فراهم میکند به افزایش عرضه ارز در بازار منجر میشود و در نتیجه بستر اولیه برای بروز روزانه شوکهای افزایشی به قیمت دلار را از بین میبرد. در ماههای اخیر دلار با قیمتهایی به مراتب بیشتر از نرخ مصوب ۴۲۰۰ در اختیار متقاضیان قرار گرفت.

بررسیها درباره تاثیر اجرای کامل بسته جدید ارزی بر متغیرهای بازار مسکن -بهعنوان یکی از بازارهای در کانون توجه فعالان اقتصادی و جامعه عمومی- حاکی است: این بسته در کوتاهمدت، «رفتار» سمت عرضه و البته تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار میدهد و از این طریق –اثر روانی- باعث محدود شدن دامنه رشد قیمت آپارتمان، افزایش نسبی عرضه آپارتمان و همچنین کاهش هیجان خرید ملک خواهد شد. به رسمیت شناختن قیمت واقعی دلار در بازار دوم ارز، جو روانی منفی حاکم بر بازار معاملات مسکن را از بین خواهد برد بهطوری که عبور بازار دلار از نوسانات تند روزانه به سمت آرامش نسبی میتواند بخشی از التهاب قیمتها را در بازار ملک کم کند.

جهشهای ارزی در ماههای اخیر بر رفتار فعالان بازار مسکن اثر منفی قابل توجهی گذاشت. تغییرات پی در پی قیمت دلار از یکسو باعث شد سمت عرضه مسکن، ملاک تعیین قیمت پیشنهادی فروش را با تعقیب روزانه نرخ ارز، عملا بر «تغییر و تحولات بازار موازی» پایهگذاری کند و در نتیجه قیمتهای فروش آپارتمان در کوتاهمدت مدام افزایش یابد. نابسامانی ارزی ناشی از حذف ساز و کار بازار در این حوزه، از سوی دیگر باعث بهوجود آمدن هیجان در سمت تقاضای مسکن برای تعجیل در خریدن آپارتمان از ترس تورم بیشتر آن شد.

تحقیقات میدانی در این باره مشخص میکند: بازار معاملات مسکن در حداقل یک و نیم ماه اخیر در برزخ ارزی قرار داشت. در هفتههای اخیر نااطمینانی فزاینده در دو سمت عرضه و تقاضای مسکن درباره آینده دلار و سرنوشت بازارهای مختلف درگیر با تحولات ارزی، سبب شد گروهی از فروشندههای آپارتمان از فروش منصرف شوند، گروهی دیگر قیمتهای آتی دلار را در تعیین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان خود، پیشخور کنند و سطح قیمتی را به شکل نامتعارف و ناگهانی، بالاتر ببرند و یک گروه فروشنده نیز به شکل مشروط پای میز مذاکره ملکی مقابل خریدار ظاهر شوند. این گروه، تنها در صورت پیدا شدن فایل مناسب برای خرید مجدد، حاضر به فروش آپارتمان خود بوده است. اکنون با اعلام مهمترین سیاست اقتصادی دولت –سرنوشت بازار دلار- میتوان پیشبینی کرد: بازار مسکن از سردرگمی -دو راهی روانی با ریشه دلاری- خارج میشود.

خروج از این برزخ در کوتاهمدت اتفاق میافتد، بنابراین عایدی بسته جدید ارزی میتواند طی نیمه دوم تابستان جاری نصیب تقاضای مصرفی در بازار مسکن شود. بازگشت ثبات نسبی به بازار دلار همچنین بر جو نااطمینانی عمومی به اوضاع اقتصادی کشور، اثر مثبت (مهارکننده جو) خواهد گذاشت و از این منظر، هیجان در سمت تقاضای سرمایهای و مصرفی برای خرید مسکن کم خواهد شد. در دو ماه اخیر اگر چه حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران افت کرد، اما این کاهش، نه بهخاطر کم شدن تقاضای بالقوه که به دلیل قیمتهای نامتعارف و فراتر از سطح انتظار خریداران بود.

تقاضای مسکن طی هفتههای گذشته همچنان به جستوجوی خود ادامه داد اما امکان خرید با توجه به جهش قیمتی را نداشت. اکنون با فروکش کردن التهاب ارز، عطش تقاضای مسکن نیز کم خواهد شد. روز گذشته دکتر حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و صاحب نظر ارشد بخش مسکن نیز درباره تاثیر بسته ارزی بر بازار مسکن اعلام کرد: اگر این بسته در عمل و اجرا، مطابق آنچه مطرح شده، پیاده شود میتواند از التهاب عمومی در همه بازارها از جمله بازار مسکن کم کند. عبدهتبریزی در عین حال بخشی از توقع فروشندههای مسکن درباره اثر مستقیم نوسانات ارزی بر تغییرات قیمت ملک را به دلیل تفاوت محرز بین این دو بازار، غیرمعقول دانست و گفت: این تصور که رفتار قیمتی یک کالای غیر قابل تجارت –ملک و ساختمان- عینا از تغییرات قیمتی یک کالای قابل تجارت همچون ارز و سکه تبعیت کند، برداشت منطقی نیست.
اثر بلندمدت در دو سناریو

بررسیها درباره تاثیر بلندمدت اجرای بسته ارزی بر بازار مسکن، از دو سناریو حکایت دارد. گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: با شکلگیری ثبات نسبی در بازار ارز بعد از راهاندازی واقعی بازار دوم، در شرایطی که حجم نقدینگی قابل توجه است، جهت حرکت سرمایهها به سمت بازارهای بورس و مسکن تغییر میکند و در نتیجه تقاضای سرمایهای در بازار ملک، افزایش قابل توجه خواهد یافت.

در مقابل این پیشبینی اما سناریوی دومی هم وجود دارد که احتمال تحقق آن با توجه به وضعیت بازار، برنامههای بانک مرکزی و همچنین اوضاع اقتصادسیاسی، بیشتر از سناریوی اول است. در سناریوی دوم، بازار مسکن بعد از اجرای بسته جدید ارزی، با افزایش قابل توجه تقاضای سرمایهای و سفته بازانه مواجه نمیشود. در این سناریو، سطح فعلی قیمت مسکن و جهش آن در دوره کوتاهمدت اخیر، بهعنوان یک عامل بازدارنده خریدهای سرمایهای آپارتمان مطرح است. اگرچه بخشی از افزایش شدید قیمت مسکن طی ۶ ماه گذشته ناشی از افت قیمت واقعی آپارتمان در فاصله سالهای ۹۲ تا ۹۵ بوده اما سرعت رشد قیمت در این دوره، فراتر از ظرفیت بازار به لحاظ تطبیق با قدرت خرید بوده است. از طرفی، سطح قیمت مسکن در مناطق پرمعامله به قدری جهش کرده که فرصت سودگیری برای سرمایهگذاران جدید، محدود شده است. کارشناسان مسکن معتقدند دامنه رشد قیمت مسکن در ماههای آتی محدود میشود و بعید است شیب رشد ماهانه قیمت در ماههای اخیر برای ماههای آتی تکرار شود.

در این میان، از آنجا که نرخ سود فعلی سپردههای بانکی از نرخ مصوب بانک مرکزی -۱۵ درصد- فراتر رفته و تورم انتظاری موجود در جامعه به دنبال جذاب شدن نرخ سود در بانکها است، این احتمال وجود دارد که بانک مرکزی در سیاست فعلی بازار پول تجدیدنظر کند و نرخ مصوب را افزایش دهد. این احتمال با توجه به صحبتهای یکشنبه شب رئیس کل بانک مرکزی که درباره تعیین تکلیف اوضاع بازار پول و نرخ سود بعد از اجرای بسته جدید ارزی گفته بود، تقویت نیز شده است. در این صورت، بخشی از نقدینگی که در ماههای اخیر به سفتهبازی در بازار ارز و سکه مشغول بود روانه بانکها خواهد شد.

کارشناسان اقتصادی معتقد به سناریوی دوم، وضعیت فعلی اقتصاد سیاسی را نیز عامل سوم بازدارنده خریدهای سرمایهای در بازار ملک معرفی میکنند. بر این اساس، دارندگان سرمایه نقدی یا افرادی که قصد جابهجایی بازار محل سرمایهگذاری خود را دارند، در مقطع فعلی، بازار زودنقدشونده را به بازار دیرنقدشونده ترجیح میدهند و در این میان، بازاری که هم امکان سریع تبدیل سرمایه به پول نقد و هم دارای سود مناسب باشد را نسبت به بازاری که فقط از ویژگی سود مناسب برخوردار است، در اولویت انتخاب قرار میدهند.  با این حال کارشناسان به دولت توصیه میکنند، لوایح تدارک دیده شده برای تنظیم بازار مسکن با اهرمهای مالیاتی در کمترین زمان ممکن به تصویب برسد تا فضای بازار برای سفته بازها محدود و ناامن شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، صاحبنظران بخش مسکن انتظار دارند روند بدتر شدن اوضاع قیمتی با اجرای بسته ارزی متوقف شود.