رشد غیرتورمی معاملات مسکن

حجم خرید مسکن در میانه پاییز، به‌رغم دمای زیرصفر قیمت، افزایش یافت و رشد غیرتورمی معاملات ملک در پایتخت را رقم زد. متوسط قیمت آپارتمان در آبان‌ماه 3 درصد نسبت به مهر کاهش یافت؛ اما این «ریزنوسان» ازآنجاکه تاثیری بر انتظارات درخصوص تداوم ثبات نسبی قیمت نداشته، باعث رشد ماهانه 2/7 درصدی حجم معاملات و افزایش 11 درصدی نسبت به آبان پارسال شد. طی دست کم یک‌سال و نیم اخیر، روند تخلیه حباب مسکن مانع رونق معاملات شده بود. هزینه خرید مسکن کم‌متراژ نیز نسبت به تابستان کمتر شده است.

تمایل قیمت مسکن برای قرار گرفتن دوباره در مسیر کاهشی، بازار خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران را مطابق انتظارات قبلی کارشناسان، با دو رخداد امیدوارکننده همراه کرد. میانگین قیمت واحد مسکونی در تهران طی آبان ماه سال جاری با 3 درصد کاهش نسبت به مهر ماه، به مترمربعی 4 میلیون و 76 هزار تومان رسید که با این نوسان خفیف قیمتی، اگر چه از ارزش معاملاتی هر متر بنای مسکونی، در حد جزئی و معادل 132 هزار تومان کاسته شد اما ماحصل این تغییر، هم‌اکنون و در میانه پاییز، قدرت خرید واحدهای کوچک و میان‌ متراژ را از 6/5 تا 9 میلیون تومان نسبت به اواخر تابستان افزایش داده است. هر چند افت و خیزهای زیر 5 درصد در قیمت مسکن، با توجه به خاصیت معاملاتی بازار ملک و همچنین بزرگی بهای کل خرید یک واحد مسکونی، از نظر کارشناسان طبیعی است و به معنای کاهش یا افزایش محسوس قیمت ملک محسوب نمی‌شود اما در شرایط کنونی که گرایش غالب معاملات مسکن در شهر تهران متوجه آپارتمان‌های کمتر از 70 مترمربع است، همین تغییرات جزئی قیمت چنانچه در جهت شیب منفی باشد، باعث تحریک معاملات مصرفی خواهد شد.

گزارش از تازه‌ترین اطلاعات دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره آخرین سطح قیمت مسکن حاکی است: طبق اطلاعات درج شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن، میانگین قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در دومین ماه پاییز با 1/2 درصد کاهش نسبت به آبان سال 93 (تغییرات نقطه به نقطه) و همچنین 3 درصد کاهش نسبت به مهر94 (تغییرات ماهانه) همراه شد. این میزان رشد منفی قیمت مسکن در مقایسه با تورم ماهانه و نقطه‌ای، از تداوم افت ارزش واقعی ملک در تهران حکایت دارد. در حال حاضر بین 40 تا 45 درصد کل معاملات ماهانه آپارتمان در شهر تهران، به واحدهای کمتر از 70 مترمربع اختصاص دارد به طوری که 30 درصد کل متقاضیان کنونی مسکن مخاطب واحدهای میان‌متراژ هستند و آپارتمان‌های 50 تا 70 مترمربع خریداری می‌کنند. به این ترتیب، ریزنوسان قیمت مسکن در آبان ماه، بهای فروش آپارتمان‌های پرکشش برای خرید را به لحاظ قیمت کل، بین 6/5 تا 9 میلیون تومان نسبت به اواسط سال جاری کاهش داده است که تاثیر آن، مستقیم بر قدرت خرید منعکس می‌شود. در حال حاضر متوسط قیمت فروش واحد مسکونی 50 مترمربعی در تهران حدود 200 میلیون تومان برآورد می‌شود و در صورتی که تکلیف مصوبه وام 70 میلیون تومانی اوراق مسکن در جلسه این هفته شورای پول و اعتبار روشن شود، 35 درصد قدرت خرید چنین واحدهایی، از طریق تسهیلات بانکی تامین خواهد شد.

ثبات نسبی در قیمت مسکن طی 7 ماه اول امسال و ریزنوسان آبان ماه، علاوه بر افزایش قدرت خرید آپارتمان‌های کم‌متراژ، باعث گرم شدن تنور معاملات نیز شده است. در آبان ماه، حجم معاملات خرید مسکن در تهران حدود 3 درصد نسبت به مهر 94 و 11 درصد نسبت به آبان 93 افزایش پیدا کرد و این بازار که از ابتدای سال جاری تا پایان مهر ماه، ماه به ماه با کاهش حجم خرید و فروش مواجه بود، در ماه گذشته تحت تاثیر سطح شکننده قیمت مسکن، با رشد محسوس معاملات همراه شد. معمولا در میانه پاییز، بازار معاملات مسکن منقبض می‌شود و بعد از نقل و انتقالات گسترده در تابستان، متعاملین با یک استراحت فصلی، از اواسط زمستان مجددا وارد بازار می‌شوند اما امسال که بازار ملک در رکود قرار دارد، رفتار معامله‌گران متفاوت از پاییز سال گذشته رقم خورده است؛ رشد معاملات در آبان 94، می‌تواند نشانه‌ای از اثرگذاری «رفتار سرد قیمت مسکن» و همچنین پاسخ مثبت سمت تقاضای مصرفی به توصیه‌های کارشناسی مبنی‌بر «بهره‌برداری از شرایط موجود» تلقی شود.

رشد 11 درصدی معاملات خرید مسکن در پاییز امسال نسبت به پاییز سال قبل، در شرایطی اتفاق افتاده است که تابستان امسال خرید و فروش آپارتمان در تهران 14 درصد نسبت به تابستان سال گذشته کاهش پیدا کرده بود. طبق اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن در ماه گذشته، 11 هزار و 748 مبایعه‌نامه خرید و فروش آپارتمان در بنگاه‌های املاک شهر تهران صادر شد. حجم معاملات در این بازار کشش دارد تا اواخر سال و به واسطه شروع نقل و انتقالات شب عید، تا 15 هزار معامله در ماه افزایش پیدا کند. پیش‌بینی‌ها درباره آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن، از ثبات قیمت مسکن تا پایان سال جاری حکایت دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد» معدل قیمت مسکن در 7 ماه اول امسال به 4 میلیون و 76 هزار تومان رسید که 2 درصد نسبت به 7 ماه اول سال گذشته، کاهش نشان می‌دهد.

مدیرکل اقتصاد مسکن تشریح کرد

ردپای متغیرهای پولی در رکود مسکن

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با تشریح مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر تحولات حال حاضر بازار مسکن از مراحل شکل‌گیری ادوار رونق- رکود در بخش مسکن، زمینه‌های موثر برای هرگونه تغییر در قیمت‌ها و حجم معاملات مسکن در دوره‌های گوناگون رمزگشایی کرد. بر این اساس، همزمان با ورود سرمایه‌گذاران حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای به بخش مسکن و افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی به معنای مقدمه رونق بازار مسکن، چرخه مشخصی از عوامل موثر بر تحولات بازار مسکن، این بخش از اقتصاد را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

در گام دوم پس از ورود سرمایه‌گذاران، افزایش عرضه مسکن و اشباع بازار با وقفه زمانی به همراه تغییر یا ایجاد شوک در عوامل موثر برون بخشی مسکن، در نهایت منجر به ثبات در قیمت مسکن شده و در مرحله بعدی خروج تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای و بخشی از سرمایه‌گذاران حرفه‌ای از بخش مسکن را به همراه خواهد داشت که این مرحله در واقع به معنای آغاز دوران رکود در بازار مسکن است؛ مشابه روندی که حدود دو ماه پیش بر بازار مسکن حاکم شد.

کاهش عرضه مسکن و افزایش تقاضای مصرفی با وقفه زمانی، همزمان با بروز برخی تغییرات یا ایجاد شوک در عوامل موثر برون بخشی مسکن در نهایت منجر به افزایش قیمت مسکن شده و در گام بعدی چرخه تحولات این بازار افزایش تقاضای سوداگرانه و همچنین افزایش بازدهی در بخش مسکن را به همراه خواهد داشت. پس از این مرحله، چرخه تحولات بازار مسکن دوباره از نو شروع شده و با ورود مجدد سرمایه‌گذاران و افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی، بار دیگر زمینه ورود این بخش به دوره رونق ایجاد می‌شود.

عوامل موثر بر تشدید رکود

علی چگینی با بررسی تاثیر نقدینگی بر بخش مسکن و با بیان اینکه سرعت گردش پول در ایران از سال 90 تاکنون روند نزولی داشته است، می‌افزاید: پایین بودن و کاهش سرعت گردش پول یکی از شاخصه‌های اثرگذار بر بروز و تداوم رکود بازار مسکن است. سرعت گردش پول در سه سال اخیر روند نزولی داشته و به کمتر از 2 واحد رسیده است.

چگینی از نرخ سود بانکی به عنوان دومین متغیر بازار پول که ردپای آن در رکود دست کم یکسال اخیر معاملات مسکن به چشم می‌خورد نام برد و گفت: در 6 ماه اول امسال نرخ سود واقعی سپرده‌های یکساله بانک‌ها رقمی حدود 8 درصد بوده است که بالاترین نرخ بازدهی در مقایسه با سایر بازارها از جمله بازار مسکن محسوب می‌شود و در نتیجه مانع از هدایت نقدینگی به بخش‌های مختلف شده است. وی تصریح کرد: نرخ سود واقعی بانک‌ها در دو سال گذشته، بالای 5 درصد بوده است. مدیرکل اقتصاد مسکن عامل درونی اقتصاد مسکن را ناهمخوانی «متراژ» عنوان کرد و گفت: براساس آمارهای موجود حدود 60 درصد از متقاضیان خرید مسکن متقاضی واحدهای کمتر از 80 مترمربع هستند؛ این در حالی است که این واحدها تنها 7 درصد از کل آمار صدور پروانه‌های ساختمانی را به خود اختصاص می‌دهند.

دنیای اقتصاد