10 منطقه مستعد معاملات مسکن

صرف‌نظر از مقایسه کوتاه‌مدت (ماهانه یا فصلی) قیمت مسکن در تهران که از «ثبات و پایداری بازار ملک» در مقطع کنونی حکایت دارد، در حال حاضر با تعقیب نوسانات دو سال اخیر نرخ‌ها ضمن پی بردن به «میزان واقعی تخلیه حباب قیمتی»، می‌توان از آدرس «مناطق مستعد معاملات مصرفی» در بازار مسکن شهر تهران نیز مطلع شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: طی دوره تقریبا بلندمدت گذشته که درست از نقطه اوج رونق بازار مسکن در پایان بهار 92 شروع و به اواخر رکود فعلی در پاییز 94 ختم شده است، میانگین قیمت اسمی آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران 3 درصد کاهش پیدا کرده که به معنای افت 40 درصدی قیمت واقعی مسکن (با احتساب نرخ تورم) در فاصله زمانی 2 سال اخیر است.

از طرفی، مقایسه قیمت‌ها در دوره میان‌مدت گذشته یعنی از ابتدای دی ماه 93 تا ابتدای زمستان سال جاری بیانگر آن است که در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران 5/ 0درصد نسبت به یک سال گذشته افت کرده است و شیب قیمت در 17 منطقه از 22 منطقه پایتخت، در سطح منفی (کاهشی) قرار دارد. نتایج به‌دست آمده از این بررسی، با تاکید بر اینکه در شرایط کنونی از یکسو معاملات مسکن به استناد آمارهای پاییزی، در فاز پیش‌رونق قرار دارد و از سوی دیگر انتظارات بهبود بازار برای آینده وجود دارد، مشخص می‌کند: در حال حاضر فضای بازار مسکن در 10 منطقه تهران برای خرید و فروش‌های مصرفی، «مستعد» و «مناسب» است. این استعداد معاملاتی، بیشتر از آنچه شامل حال سمت عرضه شود، به نفع سمت تقاضا است، چرا که در بین این 10 منطقه، هم مناطق شمالی و گران قیمت و هم مناطق مرکزی و متوسط و حتی جنوبی شهر به‌صورت تقریبا برابر توزیع شده‌اند. ماحصل این پراکندگی باعث خواهد شد معاملات مسکن در سطوح مختلف درآمدی تحرک بگیرد و طبقات کم‌درآمد و میان‌درآمد بتوانند از شرایط به وجود آمده، بهره‌برداری کنند. از این مهمتر، فراوانی واحد مسکونی نوساز در فهرست مناطق مستعد خرید است به‌طوری‌که طبق جدول منطقه‌ای صدور پروانه ساختمانی در تهران، بیشترین ساخت‌وساز مسکونی طی سه سال اخیر در همین 10 منطقه صورت گرفته است.

10 منطقه مستعد خرید و فروش مسکن در تهران که با شاخص «بیشترین کاهش قیمت مسکن در یک سال اخیر» رده‌بندی شده‌اند، به ترتیب عبارتند از: مناطق 22، 21، 1، 10، 12، 15، 3، 7، 9 و 5. در این مناطق متوسط قیمت اسمی مسکن بین 3 تا 12 درصد افت کرده است، هر چند افت ارزش واقعی آپارتمان‌ها در این مناطق، بیشتر از این بوده است. بیشترین کاهش قیمت اسمی مسکن در یک سال اخیر، نصیب منطقه 22 شد. در این منطقه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آذر ماه امسال نسبت به آذر ماه سال گذشته، 12 درصد افت کرد. این منطقه در غربی‌ترین نقطه تهران یعنی محل ورود جریان هوای تازه قرار گرفته که در حال حاضر به بزرگ‌ترین کارگاه برج‌سازی‌های مسکونی نیز تبدیل شده است. وجود زمین‌های خام متراژ بزرگ متعلق به نهادهای شبه دولتی و شهرداری در این منطقه، سهم منطقه 22 را از کل ساخت‌وسازهای شهر تهران در سال‌های اخیر افزایش داده و همین حجم بالای آپارتمان نوساز، باعث شد در دوره رکود دوساله اخیر، این منطقه با بیشترین افت قیمت نسبت به سایر مناطق روبه‌رو شود. در این منطقه، همه نوع آپارتمان‌ لوکس، متوسط و ارزان قیمت احداث شده است. دومین منطقه مستعد خرید مسکن که با بیشترین افت قیمتی بعد از منطقه22 روبه‌رو شده، منطقه 21 است که قیمت آپارتمان‌ها در آن 2/ 9 درصد افت کرده است. این منطقه (تهرانسر) مناسب دهک‌های میانی و کم‌درآمد است.

مناطق 1 و 10 و 12 نیز در رده‌های بعدی قرار دارند به‌طوری‌که متوسط قیمت مسکن در آنها بین 6/ 5 تا 7/ 4 درصد کاهش یافته است. آپارتمان‌های منطقه یک برای متقاضیان پردرآمد و میان‌درآمد و مناطق 10 و 12 نیز برای میان درآمدها و کم‌درآمدها مناسب است. در 5 منطقه دیگر موجود در فهرست 10 منطقه مستعد، متوسط قیمت مسکن 5/ 3 تا 5/ 4 درصد افت کرده است.این مناطق در حال حاضر به‌عنوان نقاط پرکشش برای خرید مسکن توسط متقاضیان مصرفی محسوب می‌شوند.در یکی دو منطقه از پایتخت، متوسط قیمت مسکن نسبت به سال قبل 9 تا 12درصد افزایش پیدا کرده است که البته این نیز در مقایسه با تورم، به معنای رشد واقعی محسوس نیست. ضمن آنکه متوسط قیمت مسکن در این دو منطقه، نصف متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران است. در این دو منطقه، هر متر مربع آپارتمان با قیمت یک میلیون و 800 هزار تومان خرید و فروش می‌شود.اگر روند دو سال اخیر افت و خیز قیمت مسکن ملاک مورد محاسبه و بررسی قرار بگیرد، در این صورت مشخص می‌شود، 12 منطقه از 22 منطقه تهران در این فاصله، با شیب منفی قیمت روبه‌رو شدند در حالی که طی یک سال اخیر، تعداد مناطق دارای تورم منفی مسکن به 17 منطقه افزایش پیدا کرده است. با این حال، میزان تخلیه حباب مسکن در فاصله دو سال اخیر در برخی مناطق به مراتب بیشتر از فاصله یک سال اخیر بوده است. به‌عنوان مثال متوسط قیمت مسکن در منطقه 22 نسبت به بهار سال 92 رقمی معادل 16 درصد کاهش پیدا کرده اما نسبت به زمستان پارسال، 12درصد افت کرده است.مجموعه این آمارها، مساعد بودن شرایط برای انجام معاملات مصرفی نسبت به یک سال اخیر را تایید می‌کند. هر چند قیمت مسکن در مقطع فعلی با لحاظ مقایسه کوتاه مدت –مقایسه سطح فعلی قیمت مسکن با ماه‌های گذشته از سال 94- ثابت است، اما در مقایسه با قیمت‌های سال گذشته، لااقل در 10 منطقه کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است و حبابی که در اوج رونق و جهش بازار در اواخر بهار 92 به‌وجود آمد، در حال حاضر تخلیه شده است.کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند رشد 4درصدی معاملات مسکن در دو ماه آخر پاییز امسال به‌واسطه نقل و انتقالات شب عید (اواسط بهمن به بعد) موتور بازار ملک را روشن خواهد کرد و در سال آینده به رونق غیرتورمی معاملات مسکن ختم خواهد شد.

روزنامه دنیای اقتصاد