بازار معاملات مسکن تهران در نیمه بهار، مجددا در مسیر میانه رکود و رونق قرار گرفت و حجم خرید و فروش آپارتمان به سطح پیش‌رونق برگشت.
نویسنده:
فرید قدیری
بازار معاملات مسکن تهران در نیمه بهار، مجددا در مسیر میانه رکود و رونق قرار گرفت و حجم خرید و فروش آپارتمان به سطح پیش‌رونق برگشت. ماه گذشته 15 هزار و 192 واحد مسکونی در پایتخت به فروش رفت که این میزان معامله بعد از سکته تعطیلاتی بازار در فروردین، از حرکت رو به جلو در بازار حکایت دارد. در حال حاضر به‌رغم افزایش خفیف قیمت اسمی آپارتمان، قیمت واقعی، افت سه درصدی از خود نشان می‌دهد که این موضوع به معنای پیشروی غیرتورمی معاملات ملک است.
بازار معاملات مسکن شهر تهران در میانه بهار امسال مطابق پیش‌بینی‌ها، از فضای رکود سال گذشته فاصله گرفت و به رونق قابل انتظار نزدیک شد. گزارش از اطلاعات جدید سامانه رهگیری معاملات املاک که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن استخراج و پردازش شده، حاکی است: حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران طی اردیبهشت امسال، نزدیک به یک درصد نسبت به اردیبهشت سال گذشته افزایش پیدا کرد و مجددا هم‌سطح دوره پیش‌رونق (معاملات ماهانه زمستان 94) شد. از طرفی، اگر چه میانگین قیمت اسمی واحدهای مسکونی تهران در ماه گذشته 4 درصد نسبت به اردیبهشت پارسال افزایش پیدا کرد اما قیمت واقعی مسکن در این فاصله زمانی، 3 درصد افت کرد.
تغییرات حجمی بازار مسکن در اردیبهشت 95 ممکن است به لحاظ رشد یک درصدی نسبت به مدت مشابه پارسال، قابل توجه به حساب نیاید اما آنچه وضعیت فعلی را «حرکت رو به جلو» نشان می‌دهد، مقایسه حجم معاملات با روند بلندمدت گذشته است.
در اردیبهشت امسال 15 هزار و 192 واحد مسکونی در تهران به فروش رسید که این میزان نقل و انتقال ملک نه تنها از میانگین ماهانه سال‌های 92، 93 و 94 که به ترتیب 10 هزار فقره، 13 هزار فقره و 5/ 12 هزار فقره معامله بود، بیشتر شده است بلکه از بازگشت بازار مسکن به فاز پیش‌رونق بعد از سکته بازار در فروردین95-به‌عنوان ماه نیمه‌تعطیل- خبر می‌دهد.
فروردین امسال به دلیل تعطیلی دو هفته اول سال از یکسو و «انصراف موقتی» خریدار و فروشنده از انجام معامله در دو هفته دوم که با هدف رصد تحولات اقتصادی و پیدا کردن افق روشن از آینده بازار اتفاق افتاد، در نهایت حجم معاملات آپارتمان در تهران 56 درصد نسبت به اسفند 94 کاهش یافت طوری که فقط 5 هزار و 600 مبایعه‌نامه در ماه اول 95 در بنگاه‌های املاک شهر تهران منعقد شد.
اما ماه گذشته، ابعاد بازار خرید و فروش آپارتمان در پایتخت در مقایسه با فروردین، 5/ 2 برابر شد که البته این میزان جهش هرگز به معنای رونق چشمگیر بازار مسکن نیست، چراکه جمع‌شدگی مقطعی بازار در فروردین –تحت تاثیر شروع سال که معمولا همه‌ساله در این ماه رخ می‌دهد- باعث بروز رشد ماهانه 169 درصدی در اردیبهشت شد.
با این حال، رسیدن دوباره سطح معاملات مسکن تهران به ماه‌های دی و بهمن سال گذشته -بالای 15 هزار واحد مسکونی در ماه- به معنای آن است که بازار ملک در مسیر پیش‌رونق و فاز میانی رکود-رونق قرار دارد. بازار ملک در تهران هنگام رونق کامل، با خرید و فروش ماهانه بیش از 18 هزار واحد مسکونی مواجه می‌شود که به این ترتیب، وضعیت فعلی بازار هنوز تا رسیدن به رونق فاصله دارد.
بررسی‌ها درباره اوضاع قیمت مسکن در نیمه بهار امسال نیز نشان می‌دهد خروج از رکود معاملاتی در ماه‌های اخیر و حتی در اردیبهشت، به‌صورت کاملا «غیرتورمی» در جریان است. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران طی اردیبهشت 95 به 4 میلیون و 250 هزار تومان رسید که در مقایسه با میانگین یک سال 94 و همچنین فروردین 95، رقمی معادل 8/ 2 درصد افزایش پیدا کرده است. میانگین قیمت مسکن در اردیبهشت امسال همچنین نسبت به اردیبهشت 94 نیز 2/ 4 درصد افزایش یافته است.
ارقام فوق بیانگر نرخ رشد اسمی قیمت مسکن است که با توجه به افزایش متری 100 هزار تومانی قیمت، نه تنها تغییری متوجه بهای کل یک آپارتمان 50 مترمربعی و بزرگ‌تر نمی‌شود که به نوعی «ریزنوسان» ناشی از افزایش معاملات به حساب می‌آید. با این حال، به رغم رشد قیمت اسمی، قیمت واقعی مسکن–مقایسه نرخ رشد اسمی و نرخ تورم عمومی- در ماه گذشته 3 درصد کاهش پیدا کرد.
ماه گذشته برابر گزارش بانک مرکزی، نرخ تورم نقطه به نقطه به 3/ 7 درصد رسید به این معنا که شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارها در اردیبهشت 95 رقمی معادل 3/ 7 درصد نسبت به اردیبهشت 94 افزایش یافت. اما در این فاصله زمانی، قیمت مسکن در تهران 2/ 4 درصد افزایش یافت که این اختلاف به معنای افت 3 درصدی قیمت واقعی می‌تواند باشد. «دنیای اقتصاد» اوایل امسال در یک نظرسنجی از اقتصاددانان و کارشناسان اقتصاد مسکن و همچنین در قالب یک بررسی جداگانه دیگر از آینده بازار ملک، پیش‌بینی کرده بود، معاملات مسکن حداقل تا اوایل تابستان شرایط غیرتورمی خواهد داشت و سطح رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
این موضوع در اردیبهشت امسال محقق شد.
مسیر حرکتی تورم عمومی و تورم مسکن از مهر ماه سال 92 بعد از تقاطع این دو منحنی، عوض شد به‌طوری که میزان نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن از مهرماه دو سال پیش، پایین‌تر از میزان تورم نقطه به نقطه قرار گرفت و تاکنون این فاصله که نشان‌دهنده رشد منفی قیمت واقعی مسکن بوده، کماکان ادامه داشته است. البته از اسفند سال گذشته، این فاصله به کمترین حد خود رسید و طی سه ماه اخیر، میزان رشد واقعی قیمت مسکن در حد منفی 3 درصد، ثابت بوده است. کاهش تورم عمومی از یکسو و توقف کاهش قیمت مسکن از سوی دیگر، مهم‌ترین دلیل کم شدن این فاصله است. در صورت ادامه این وضعیت، احتمال می‌رود رشد منفی قیمت واقعی مسکن در نیمه دوم سال به صفر برسد و پس از آن، روند مثبت آغاز شود.
بازار شاهد «رونق نسبی» شده است
علی چگینی، مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با استناد به آمار معاملات اردیبهشت و برآیند مطالعات دفتر بر روی آخرین تحولات بازار، اعلام کرد: علائم رکود در بازار مسکن تهران کمتر شده و خرید و فروش ملک نسبت به عمق رکود سال گذشته که نیمه اول سال حاکم بود، رونق گرفته است؛ هر چند بازار تا رسیدن به شرایطی همچون دوره رونق سال‌های 90 و 91، نیازمند زمان بیشتری است. چگینی به «دنیای اقتصاد» گفت: روند معاملات نشان می‌دهد، چون خریدها عمدتا توسط تقاضای مصرفی انجام می‌شود، بازار کشش افزایش قیمت ندارد. وی افزود: حضور پرقدرت تقاضای مصرفی ناشی از کانال‌کشی مسیرهای پرداخت تسهیلات جدید خرید مسکن است. این تسهیلات صرفا به خانه‌اولی‌ها پرداخت می‌شود و بخشی دیگر از وام‌ها که همه نوع متقاضی می‌تواند دریافت کند، به گونه‌ای عرضه می‌شود که صرفه اقتصادی آن برای تقاضای سرمایه‌ای پایین است. مدیر کل اقتصاد مسکن در ادامه تصریح کرد: در حال حاضر افزایش محسوس قیمت مسکن در بازار مشاهده نمی‌شود اما در ساخت و سازهای مسکونی انتظار می‌رود حجم صدور پروانه‌ها رشد پیدا کند.
دنیای اقتصاد