اما نکته مهم در این میان آن است که رکود بازار مسکن به عنوان یک بخش پیشران بیشک بر رکود اقتصاد کشور، کاهش تولید ناخالص ملی و نرخ اشتغال تاثیرگذار بوده است. مهم‌ترین عامل رکود بازار مسکن، کاهش تقاضای مسکن به دلیل پایین بودن قدرت خرید است.
چراکه بدون شک تقاضا مهم‌ترین عامل در بروز رونق یا رکود در بخش مسکن است. این مساله باعث شده است تا برآورد تقاضای بالقوه یک میلیونی مسکن در سالهای اخیر فعلیت نیابد و اصطلاحا به «تقاضای موثر» مبدل نشود.
در چنین شرایطی اکثر اقتصاددانان به‌درستی بر «تحریک تقاضا» از طریق «سیاستهای انبساطی» و ابزارهایی از جمله افزایش سقف تسهیلات اشاره دارند. در این صورت تقاضا در بازار و سپس میزان مبادلات مسکن و در وهله بعدی تولید مسکن افزایش خواهد یافت. بنابراین انتظار آن خواهد رفت که ایجاد ارزش افزوده و اشتغال‌زایی بخش مسکن و ساختمان، رونق را به اقتصاد ملی ارزانی دارد. طوری که پایان رکود معاملات مسکن و شروع دوره پیشرونق در بازار خرید و فروش آپارتمان میتواند شیب سقوط ارزش افزوده بخش ساختمان را کم کند و نرخ رشد منفی آن را بهبود بخشد. البته از زاویه دیگری نیز میتوان به رکود بخش مسکن توجه کرد. در جریان ماندگاری بخش مسکن در رکود یک پدیده نادر و کمیاب رخ داده است. به این معنی که در طی این دوره «تقاضا به قصد سرمایهگذاری» یا «تقاضای سوداگری یا تقاضای سفتهبازی»، تا حد زیادی از بازار مسکن رخت بر بسته است و عمدتا تقاضاکنندگانی در بازار مسکن به مبادله میپردازند که «هدف مصرف» دارند. از این رو به نظر میرسد یکی از مهم‌ترین دستاوردهای دوران رکود مسکن که باید به آن توجه کرد و از کنار آن به سادگی نباید گذشت توقف ورود تقاضای سفتهبازی یا همان سوداگری به بازار معاملات مسکن است.
هر گاه در گذشته شوک رونقی در بازار مسکن رخ میداد، به تبع آن تقاضا افزایش مییافت، اما در «تقاضای مصرفی» افزایش چشمگیری مشاهده نمیشد؛ بلکه این «تقاضای سوداگری» بود که ناگهان شدت مییافت. در این مقطع سوداگران با هجوم خود به بازار مسکن، به دنبال بهره بردن از افزایش ناگهانی قیمت‌ها بودند. بنابراین افزایش تقاضا باعث ایجاد تعادل در قیمتهای بالاتری در بازار می‌شد.
در این میان بازندگان اصلی رونق بازار مسکن متقاضیان مصرفی بودند. چراکه به دلیل رفتار تقاضای سوداگرانه بسیاری از متقاضیان مصرفی که با قدرت خرید پایینتر به بازار وارد شده بودند با افزایش قیمت‌ها، توان دسترسی به مسکن مطلوب و مورد نظر آنها کاهش پیدا می‌کرد. در شرایطی که تقاضای کاذب در بازار مسکن به دلیل حضور سوداگران در این بازار شکل میگرفت، علاوه بر زیان مصرفکنندگان مسکن، معضلاتی همچون ورود غیر حرفهایها به بازار تولید مسکن نیز مشاهده می‌شد. در چنین شرایطی قیمت مسکن و حاشیه سود سازندگان تا جایی افزایش پیدا می‌کرد که نهایتا منجر به ورود بخش غیرمتخصص و غیرحرفهای عرضه به بازار مسکن می‌شد.
حضور بخش غیرحرفهای و غیر متخصص عرضه به بازار مسکن از دو جهت به زیان بخش مسکن و ساختمان است. نخست آنکه بخش غیرحرفهای عرضه دانش، تجربه و تعهد لازم در بازار را ندارند و به ثبات بازار و حضور مستمر خود در این بازار نمیاندیشند و دوم آنکه این گروه به قصد انتفاع کوتاهمدت، با استفاده از مصالح و نقشههای غیر حرفهای و غیر استاندارد و همچنین الگوهای مسکن نامتناسب با تقاضا، نسبت به هدر دادن سرمایههای ملی و کاهش رفاه مصرفکننده اقدام میکنند. در این زمینه تجربه دوره رونق اخیر سالهای 91 و اوایل 92 مورد توجه است.
طی این دوره با کجروی فعالیتهای ساختمانی در برخی مناطق خاص شهر همچون مناطق شمالی پایتخت، تیراژ گسترده‌ای از املاک لوکس، بزرگ متراژ و گران قیمت که با تقاضای مصرفی موجود در بازار مسکن همخوانی نداشتند، ساخته شدند. عدم تناسب میان آپارتمانهای عرضه‌شده در بازار و تقاضای مصرفی موجود منجر به حبس سرمایههای ساختمانی و ورود بازار مسکن به دوره رکود شد. این در حالی است که سازندگان حرفهای همواره به حاشیه سود منطقی راضی هستند و ترجیح میدهند بازار بدون فراز و نشیب باشد تا جریان عرضه و تقاضا فارغ از هر گونه هیجانی با یکدیگر به تعادل برسد.
در یک بازار پویا و کارآمد، سازندگان حرفهای با رقابت سالم و «ایجاد برند» از طریق نقشههای حرفهای، الگوی صحیح و مصالح با کیفیت میتوانند حیات اقتصادی خود را تضمین کنند. بنابراین در صورتی که هدف تحریک تقاضا به قصد ایجاد رونق در بازار مسکن و اقتصاد کشور باشد، نباید این اقدام به گونهای صورت گیرد که این عامل به تهدیدی علیه خود مبدل شود. بهترین اقدام در چنین شرایطی، صرفا تحریک «تقاضای مصرفی مسکن» است.
در این اثنا سیاستهایی در اعطای تسهیلات مانند ارائه وام به «مسکن اولیها» و «زوجهای جوان» از جمله سیاستهایی است که تسهیلات را به دست مصرفکننده واقعی (نه سوداگران) مسکن میرساند و از این رو قابل تایید است. از سوی دیگر نقدینگی و سرمایههای سرگردانی وجود دارد که این روزها عمدتا در بانکها محبوس شدهاند و در گذشته هر از گاهی بازار سکه، ارز، خودرو، سهام و مسکن را مورد هجوم خود قرار می‌دادند. هر آن بیم آن میرود که به محض مشاهده رونق در بازار مسکن، این سرمایههای سرگردان از بانکها خارج و به «قصد سوداگری» بازار مسکن حمله ور شوند. از این رو سیاستهایی نظیر «بستن مالیات بر خانه‌های خالی»، «افزایش مالیات بر نقل و انتقال مسکن» و سایر «سیاستهای تحدیدکننده»، در جلوگیری از این معضل میتواند موثر باشد. بر این پایه سیاستهای انبساطی که معطوف به تحریک تقاضا است باید بهصورت توأمان با سیاستهای انقباضی که جلوی سوداگری در بازار مسکن را میگیرد، اتخاذ شود تا دستاورد این دوران رکود که همانا «خرید مسکن به قصد مصرف» و «تداوم حضور سازندگان حرفهای» در بازار است، کماکان حفظ شود.
دنیای اقتصاد