تغییراتی که در قیمت مسکن ایجاد می‌شود، از یک‌سو باعث تغییر ثروت فرد در طول زمان و به‌تبع آن مطلوبیت ناشی از مصرف می‌شود و از سوی دیگر، با توجه به متفاوت بودن ترکیب دارایی برای افراد مختلف، تغییر در قیمت مسکن باعث خواهد شد ثروت افراد مختلف در مقایسه با یکدیگر تغییر کند.
در همین حال، چنانچه از جنبه سرپناه به مسکن نگاه کنیم، اهمیت نوسان‌های قیمت آن برای دولت حتی می‌تواند بیشتر باشد، زیرا نوسان‌های قیمت مسکن و به‌ویژه افزایش‌های سریع آن از جمله تهدیدهایی است که هدف تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را با چالش مواجه می‌کند. نگاهی به عملکرد بازار مسکن در ایران حاکی از وجود نوسان‌های نسبتا مستمر و جهش‌های شدید در قیمت مسکن دارد.
مطالعاتی که در ایران برای بررسی منشأ نوسان‌های قیمت مسکن انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص‌های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بهابازار، بر این نوسانات قیمت است.
2 سناریو اثر سیاست‌های پولی و مالی
سیدمنصور غیبی تحلیلگر اقتصاد مسکن بابیان اینکه مطالعه بازار مسکن هم به دلیل اینکه یک دارایی و سرمایه محسوب می‌شود و هم از لحاظ خدمات و امکاناتی که به عنوان سرپناه ارائه می‌دهد حائز اهمیت است، گفت: چنانچه از بعد سرمایه به مسکن نگاه کنیم موضوع مهم این است که یکی از تصمیمات اصلی عوامل اقتصادی از جمله خانوارها انتخاب ترکیب مناسبی از دارایی‌ها به‌منظور بهره‌مندی مطلوب در بلندمدت است، و چنانچه کل اقتصاد را مدنظر قرار دهیم مسکن اصلی‌ترین دارایی در سبد خانوارها است.
غیبی افزود: به استناد پارامتر برابری عرضه و تقاضا به‌منظور تعریف معادله قیمت مسکن می‌توان به این نتیجه رسید که نرخ شهرنشینی، اجاره‌بها مسکن، درآمد سرانه، اعتبارات بانکی، مالیات بر مسکن، شاخص قیمت مصالح، نرخ بیکاری و متغیرمجازی کاهش ارزش‌افزوده بخش نفت تاثیر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن داشته و همچنین، تولید ناخالص ملی، هزینه‌های دولت در فصل تامین مسکن و پروانه‌های ساختمانی صادرشده رابطه منفی باقیمت مسکن دارد.
وی با بیان اینکه یک رویکرد اصلی در بررسی قیمت مسکن، مطالعه عوامل موثر بر رفتار تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان است، گفت: هدف اصلی در رابطه با تقاضای مسکن این است که تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی مدنظر قرار گیرد. در این رویکرد هدف این است که میزان اثرگذاری متغیرهای اقتصادی و جمعیتی نظیر قیمت مسکن، درآمد، نرخ بهره، اجاره، جمعیت کشور و ساختار آن و... بر انتخاب مصرف‌کنندگان بررسی شود.
غیبی با اشاره به دو سناریو سیاست‌های پولی و مالی بر قیمت مسکن اظهار کرد: توجه به نقش سیاست‌های پولی و مالی بر قیمت مسکن، از این جهت که نقش کلیه عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن را مورد بررسی قرار می‌دهد می‌تواند یک مدل عمومی تلقی شود اما در خصوص بررسی نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن می‌توان علاوه بر سیاست‌های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل عرضه را نیز مورد تجزیه و تحلیل قرارداد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: آثار سیاست‌های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل‌تحلیل است. در ایران عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان‌های درآمدهای نفتی روی می‌دهد.
وی گفت: به عبارت روشن‌تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمدها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می‌یابد. به‌این‌ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالاهای غیر مبادله‌یی می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود.
تغییرات جمعیتی و آثار آن
این کارشناس اقتصاد همچنین گفت: همچنین سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یک‌سو، سیاست‌های انبساطی پولی به‌طور معمول با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌کند.
این تحلیلگر اقتصاد مسکن همچنین گفت: از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.
غیبی با بیان اینکه تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر می‌شود، گفت: این مورد در ارتباط با عوامل عرضه نیز به نقش هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن تاکید دارد که متاثر از سیاست‌های پولی و مالی تاثیر خود را بر محصول تولیدی یعنی مسکن بجا گذاشته و ماهیتی معنادار ازنظر هزینه تمام‌شده دارد.
وی با اشاره به نقش تحولات بازار جهانی نفت بر اقتصاد ایران گفت: با توجه به اتکای اقتصاد ایران به صادرات نفت، تحولات بازار جهانی نفت به عنوان یکی از دلایل اصلی نوسان‌های اقتصادی در کشور بوده است که آثار خود را از طریق بخش مالی برجای می‌گذارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص تاکید کرد: در دوره‌های افزایش درآمدهای ارزی حاصل از صادرات نفت خام و انتقال آن به اقتصاد که از طریق بخش مالی به‌صورت مستقیم منجر به افزایش درآمد در کوتاه‌مدت می‌شود، نتیجه میان‌مدت آن افزایش قیمت حقیقی مسکن خواهد بود.
غیبی با اعتقاد به نقش انبساط پولی بر افزایش عرضه و تقاضا گفت: هرگونه انبساط پولی از طریق گسترش تسهیلات بانکی به‌طور مستقیم باعث افزایش تقاضا برای مسکن شده و در جهت افزایش قیمت مسکن عمل خواهد کرد.
این تحلیلگر اقتصاد مسکن در این خصوص اظهار کرد: بر اساس مدل بلندمدت برآورد شده هر 10درصد افزایش در تسهیلات بانکی می‌تواند منجر به افزایش 3 درصدی در قیمت مسکن شود.
وی گفت: علاوه بر این، چنانچه انبساط پولی با کاهش هم‌زمان نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد، یک مسیر دیگر برای افزایش قیمت مسکن از طریق کاهش هزینه استفاده ایجاد خواهد شد. زیرا کاهش نرخ سپرده‌های بانکی فرصت خرید مسکن را نیز کاهش می‌دهد.
غیبی درنهایت گفت: آنچه تحولات بازار مسکن را متفاوت از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی می‌کند و موجب شـکل گـرفتن الگـوی متفاوت تغییر قیمت می‌گردد، تقاضای سرمایه‌یی مسکن است که می‌طلبد سیاست‌گذاران بخش مسکن با توجه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، مانع روند سوداگری در این بخش شوند.
5 محور رشد قیمت مسکن
عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه عوامل زیادی بر بازار مسکن تاثیرگذار است، گفت: همواره هزینه‌های ساخت مسکن، قیمت نفت، تورم، قیمت دارایی‌های دیگر مانند بورس و طلا و سپرده‌های بانکی، حجم نقدینگی، درآمد و پس‌انداز خانوار، وام خرید مسکن، نرخ سود بانکی، قوانین مالیاتی، دلار، عرضه زمین و مسکن دولتی از مهم‌ترین عوامل موثر در قیمت مسکن محسوب می‌شود.
آیت‌اللهی افزود: به اعتقاد تمام کارشناسان موثرترین عامل افزایش یا هیجانات قیمت مسکن مربوط به قیمت زمین است. به‌طور متوسط قیمت هر مترمربع زمین در سال 1391 در تهران نسبت به آپارتمان 800 هزار تومان گران‌تر بود که این رویه در حال حاضر معکوس شده و قیمت زمین به چند برابر قیمت آپارتمان رسیده است. این در حالی است که در سال‌های قبل همواره شاهد برتری قیمت آپارتمان نسبت به زمین بوده‌ایم و در سال 1391 این روند به سود زمین معکوس شده است.
وی با بیان اینکه دلیل این مورد را می‌توان به علت وجود 5 محور به سیستم شهرسازی شهرها و کلان‌شهرها دانست گفت: محور اول شامل طرح تفصیلی جدید تهران است در این طرح نحوه اعطای تراکم ساخت و ساز تغییراتی جدی داشته و به این ترتیب بر ارزش زمین در نقاط مختلف تهران اثر داشته است. اما محور دوم مربوط به مالکیت بخش خصوصی است. در حال حاضر مالکیت زمین در محدوده تهران بیشتر در اختیار اشخاص حقیقی است و دولت در این زمینه نقش پررنگی ایفا نمی‌کند. بنابراین اشخاص حقیقی به‌واسطه چالش‌های اقتصادی و تورمی کشور خود به یک قیمت گذار مرجع مبدل شده‌اند.
آیت‌اللهی در خصوص محور سوم نیز اظهار کرد: این محور شامل رشد قیمت آپارتمان است. قیمت ساخت‌وسازها به‌واسطه افزایش قیمت مصالح ساختمانی، مجوزهای پیش از ساخت، در عین ساخت و بعد از ساخت، بروکراسی‌های اداری پیچیده و پرهزینه افزایش چشمگیری داشته است.
وی با بیان اینکه افزایش بازارهای جانبی مانند سکه و ارز نیز به عنوان محور چهارم رشد قیمت مسکن است، گفت: طی سال‌های اخیر این دو بازار توانست تاثیرات منفی زیادی بر قیمت بازارهای موازی مانند مسکن داشته باشد و به‌هرحال رشد چند برابری قیمت دارایی‌های این‌چنینی، باعث سرازیر شدن سود حاصله در بازار مسکن که همواره به عنوان یک سرمایه‌گذاری شده است.
این کارشناس مسکن محدودیت زمین را به عنوان محور 5 بیان کرد و در این مورد گفت: با توجه به روند ساخت‌وساز دو دهه گذشته در تهران، زمین سال‌به‌سال کالایی کمیاب‌تر شده و به‌این‌ترتیب بر ارزش آن افزوده می‌شود.
افزایش هزینه‌های مسکن ناگوار است
آیت‌اللهی با اشاره به اینکه بر اساس آمارهای جامع بازار مسکن کشور شامل 33درصد هزینه خانوار، 40درصد سرمایه‌گذاری و 32درصد تورم عمومی است، گفت: از سال 65 نحوه تصرف خانوارها از ملکی به استیجاری تغییر کرده است و به این مورد تنها به دلیل افزایش قیمت‌های خارج است.
این کارشناس مسکن گفت: بر اساس آمارهای موجود در سال 95 در حال حاضر در تهران و البرز 40درصد از خانوارها، مستاجر هستند و میانگین مستاجرهای کل کشور 27 تا 28درصد است. این در حالی است که شاخص‌های دسترسی به مسکن در کشور در وضعیت بسیار ناگواری قرار دارد. متاسفانه سبد قدرت خرید مسکن هرساله کوچک‌شده و اکثر تسهیلات خرید مسکن دور از دسترس است.
این کارشناس بابیان اینکه یک خانوار باید برای خرید خانه 70 متری در تهران (با متری 3 میلیون تومان) بدون هیچ پس‌اندازی باید درآمد 20 ساله خود را بدون یک ریال هزینه کرد پس‌انداز کند گفت: البته این به شرطی است که مسکن در طی سال‌های آینده با رشد مواجه نشود.
افزایش تجرد مهم‌ترین مولفه رشد قیمت
آیت‌اللهی مهم‌ترین مولفه‌های نیاز به مسکن را ازدواج، تحولات بعد خانوار و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی عنوان کرد و گفت: این در حالی است که علت تجردگرایی و طلاق نیاز به مسکن در حال رشد است. در سرشماری سال 65 بعد خانوارهای یک و دونفره 14 درصد، بعد خانوارهای سه و چهارنفره 29-28 درصد، بعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر حدود 56درصد بوده است.
وی گفت: درحالی که در سرشماری سال 95، سهم خانوارهای 5 نفر و بیشتر از 21درصد سال 90، در سال 95 به 15درصد کاهش، سهم خانوارهای 4 نفره از 26.3درصد سال 90، به 27/6درصد افزایش، سهم خانوارهای 3 نفره از 27/1 به 28/5درصد افزایش، سهم خانوارهای 2 نفره از 18/4 در سال 90 به 20/7 در سال 95 افزایش و همچنین سهم خانوارهای تک نفره از 7/1درصد به 8/5درصد افزایش یافت.
آیت‌اللهی همچنین اظهار کرد: بر اساس این آمارها تعداد مردهای دارای همسر در سال 90، 60درصد بوده که در سال 95 به 63درصد افزایش‌یافته و همچنین تعداد زن‌های دارای همسر در سال 90، 61درصد بوده که به 64درصد افزایش‌یافته است. همچنین تعداد مردان بدون همسر از 0/7درصد سال 90 به 1.2درصد در سال 95 افزایش و تعداد زنان مطلقه از 1/4درصد به 2/2 درصد فزایش‌یافته ست همچنین تعداد افراد هرگز ازدواج‌نکرده از 38درصد سال 90 به 34درصد در سال 95 کاهش‌یافته است.
وی در تفسیر این آمارها گفت: به‌هرحال انتظار می‌رود هرچه جلوتر می‌رویم خانوارهای یک نفره و دونفره بیشتر شوند و هرچه بعد خانوار کوچک‌تر می‌شود نیازمند مسکن‌های بیشتر و کوچک‌تر هستیم.
این تحلیلگر بازار مسکن متوسط قیمت معاملاتی مسکن در بهار 95 در تهران را 4 میلیون و 300 هزار عنوان کرد و گفت: بنابراین باید مسوولان به دنبال ایجاد خانه‌های اجاره‌یی اجتماعی باشند.
وی افزود: رکود اقتصادی (افت قدرت خرید متقاضیان)، نرخ‌های بالای سود بانکی، حجم بسیار بالای پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 90 تا 92 و کاهش قیمت نفت را از مهم‌ترین عوامل طولانی شدن رکود بازار مسکن است. بنابراین به نظر می‌رسد با توجه به افزایش تعداد خانوارهای تک نفره نیاز به مسکن ارزان‌قیمت یک ضرورت برای آینده نزدیک است.
تعادل