نشانه‌های اولیه رونق بازار مسکن که تقریبا از ابتدای دهه 90 وارد دوره رکود شده بود، از سال گذشته خود را در بازار نشان داد به طوری از آبان ماه سال 96 همراه با افزایش معاملات خرید و فروش مسکن شاهد افزایش نسبی نرخ مسکن بودیم. با گذشت زمان اما به تدریج شیب افزایش قیمت تندتر شد تا جایی که طبق آمارهای رسمی نرخ مسکن در برخی از مناطق شهر تهران تا 45 درصد هم رشد پیدا کرد.
هر چند که انتظار رشد قیمت در بازار مسکن وجود داشت اما پیش بینی مسئولان مربوطه و بسیاری از کارشناسان حوزه این بود که این افزایش قیمت متناسب با نرخ تورم خواهد بود. این درحالی است که نرخ افزایشی مسکن هم اکنون در تهران و برخی کلان شهرها از نرخ تورم پیشی گرفته است. طبق گزارش‌های رسمی از اردیبهشت ماه 96 تا مدت مشابه آن در سال جاری به طور میانگین نرخ مسکن در تهران هر متر مربع یک میلیون و 450 هزار تومان افزایش یافته است.
از آنجایی که میزان اجاره تابع ارزش ملک است، پا به پای رشد قیمت مسکن، اجاره بها هم در بازار بالا رفت البته عوامل دیگری همچون تغییر نرخ سود بانکی، نرخ تورم و ... بی تاثیر نبوده اند . در شرایطی که دولت در تلاش بود تا با ارایه تسهیلات صندوق پس انداز یکم به خانه اولی‌ها بین 80 میلیون تا 160 میلیون تومان (متعلق به زوج های خانه اولی) قدرت خرید مردم را افزایش دهد اما این موج گرانی اثر وام را خنثی کرد. حال اینکه برای کنترل این شرایط مجلس پیشنهاد راه اندازی «سامانه تعیین قیمت مسکن و اجاره بها» را داده است، پیشنهادی که هر چند در کمیسیون عمران مجلس در دست بررسی است اما عده‌ای اجرا و اثربخشی این ایده را در تنظیم بازار غیر ممکن می‌دانند.
سامانه کنترل قیمت مسکن در دست بررسی
«محمدرضا رضایی کوچی» رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درباره جزییات راه اندازی سامانه تعیین قیمت مسکن و اجاره بها، اظهار داشت: این پیشنهاد در راستای ساماندهی بازار مسکن به ویژه در شهر تهران مطرح شده است بررسی و ارزیابی آن در حال حاضر دستور کار اعضای کمیسیون عمران مجلس قرار دارد. وی ادامه داد : هنوز درباره جزییات آن به نتیجه نرسیده‌ایم و بررسی‌ها ادامه دارد، اما به طور قطع افزایش قیمت مسکن و اجاره بها بیش از توان گروه‌های متوسط و دهک‌های کم درآمد ، فشار اقتصادی بیشتری به این قشر وارد می‌کند که برای حمایت از این گروه‌ها پیشنهاد ساماندهی بازار با راه اندازی سامانه تعیین قیمت‌ها ارائه شده است. رضایی کوچی همچنین درباره ساز و کار این سامانه گفت: پیشنهاد اولیه این است که قیمت مسکن بر اساس اینکه در کدام محله واقع شده، سن بنا و کیفیت آن ارزیابی و در این سامانه مشخص شود.
آزمودن ایده های منسوخ شده
در حالی که نمایندگان مجلس در حال ارزیابی چگونگی اجرای پیشنهاد راه اندازی سامانه کنترل تعیین قیمت‌ها در بازار مسکن هستند، «مصطفی قلی خسروی» رییس اتحادیه مشاورا املاک استان تهران به تجربه اجرایی نشدن این گونه کنترل قیمت‌های دستوری در سال‌های گذشته اشاره کرد. وی خاطر نشان کرد: در دولت‌های نهم و دهم، دولت افزایش قیمت بین 7 تا 9 درصدی اجاره بها را در بازار مسکن اعمال کرد اما در نهایت این دستور نادیده گرفته شد و راه های دور زدن آن رواج یافت. وی افزود: در آن سال‌ها تعزیرات برای اطمینان از اجرای این افزایش قیمت اجاره تا سقف 9 درصد عملکرد مشاوران املاک را مورد ارزیابی قرار می‌داد اما عملا اتفاقی که بین مستاجر و موجر می‌افتاد این بود که میزان افزایش قیمت اجاره بیشتر از 7 الی 9 درصد را به صورت زیرمیزی پرداخت و دریافت می‌کردند و قراردادهای صوری به امضا می‌رسید. خسروی با تاکید براینکه راه اندازی سامانه تعیین قیمت و این دست از پیشنهادها نمی توانند راهکار ساماندهی بازار مسکن باشند، گفت: موثرترین راهکار ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا است. تنها زمانی می توان از افزایش قیمت‌ها جلوگیری کرد که متناسب با ورود تقاضا به بازار، عرضه برای پاسخ به تقاضا وجود داشته باشد وگرنه نمی‌توان با قیمت گذاری دستوری بازار را کنترل کرد.
دلایل رشد قیمت و راهکار کنترل
به طور معمول نوسانات در بازار دو عامل درونی و بیرونی دارند اما بازار مسکن از آنجایی که وابسته به صنایع خارجی نیست و عمده مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود بنابراین کمتر از سایر بازارها از عوامل بیرونی تاثیر می‌پذیرد. اما در مقابل از آنجایی که مسکن یکی از بازارهای سنتی پرطرفدار و محلی امن برای سرمایه گذاری در بین اقشار مختلف مردم محسوب می‌شود به شدت به عوامل داخلی واکنش نشان می‌دهد. هر چند مهم ترین عوامل داخلی موثر در تعیین قیمت مسکن؛ نرخ تورم، حجم نقدینگی، تغییرات نرخ سود بانکی و نرخ ارز و تغییر سقف ارایه تسهیلات خرید مسکن هستند اما تنها عاملی که می‌تواند تاثیر این عوامل را در بازار کاهش دهد یا خنثی کند، عامل عرضه و کنترل جمعیت است. اگر دو عامل میزان عرضه مسکن متناسب با توزیع جمعیت با یکدیگر هماهنگ باشند می‌توان بازار مسکن کشور را که هم در دوره رونق مشکلاتی را برای مردم ایجاد می‌کند و هم در دوره رکود به اقتصاد کشور ضربه می‌زند، سامان بخشید. ضمن آنکه باید پذیرفت که پادزهر رشد قیمت ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا است.
ایرنا