چالش برسر متنوع‌سازی وام‌مسکن

فرید قدیری: مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی که هم‌اکنون در سکوت معنا‌دار مسوولان حوزه مسکن وزارتخانه، عملا در نقش سخنگو –علاوه بر نقش برنامه‌ریز - برای تشریح آخرین وضعیت برنامه‌های در دست تدوین این حوزه ظاهر شده است، از مخالفت اولیه بانک‌مرکزی با طرح تشکیل «بازار رهن» خبر داد.
«بازار رهن» ابزاری است که این وزارتخانه برای تامین دو نوع تسهیلات‌‌ شامل وام‌ساخت مسکن ‌اجتماعی و وام‌‌خرید مسکن‌حمایتی به دنبال ایجاد آن است. نظام تشکیل بازار رهن از طریق تاسیس صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن در بانک‌ها تعریف می‌شود و منظور از عبارت «رهن» در این بازار، تضمین ملک ساخته‌ یا خریداری شده نزد بانک برای پرداخت وام بلندمدت به آن دسته از متقاضیانی است که با موجودی فعلی‌شان امکان تامین‌مسکن ندارند، اما با پس‌اندازهای آینده خود می‌توانند اقساط وام دریافتی را پرداخت کرده و زودتر صاحب‌خانه شوند.
وزیر راه‌وشهرسازی طی دو ماه اخیر از آنجا که دیگر امکان استقراض از خطوط ‌اعتباری بانک‌مرکزی را ندارد و این مدل تامین‌مالی را همانند رییس‌جمهور و وزیر اقتصاد، تورم‌زا می‌داند تصمیم گرفته وضعیت بی‌پولی و کمبود منابع را با مدل بازار رهن مرتفع کند به این صورت که دولت مقدار ناچیز منابع‌مالی در اختیار خود را در بانک‌ها «اهرم» کرده تا سیستم‌بانکی به کمک این اهرم و سپرده‌های مردم، بتواند تسهیلات ساخت و خرید به متقاضیان ارائه دهد.
مقدار ناچیز منابع همان ردیف‌‌های بودجه‌ای در بودجه93 یا بازپرداخت وام‌های مسکن‌مهر که سالانه حدود 2 هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود، است که براساس طرح وزارت راه‌وشهرسازی اگر در صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن در قالب وجوه اداره‌شده قرار بگیرد یا مستقیم به بانک‌های عامل صندوق‌ها داده شود، سیستم بانکی قادر خواهد بود وام‌مسکن را به جای سود بالای 20درصد، با سود حداکثر 14 درصد به گروه‌های هدف پرداخت کند.
اشکال اول: نرخ سود بالا
حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی عصر شنبه‌ در کارگاه تشریح ابزارهای تامین‌مالی مسکن (در نمایشگاه وزارت راه‌وشهرسازی) در این باره اعلام کرد: دولت برای ساخت مسکن‌اجتماعی که مخصوص دو تا سه دهک اول است و همچنین اجرای طرح مسکن‌حمایتی که فراگیرتر از مسکن‌اجتماعی است و 70 تا 80 درصد خانوارها را دربر می‌گیرد، نیاز به تسهیلات بانکی دارد. این تسهیلات نمی‌شود با سود رایج بانک‌ها که هم‌اکنون بالای 24 درصد است، پرداخت شود، چون در این صورت یک زوج جوان باید پس از 4 سال، دو برابر مبلغ وام را برگردانند و قیمت تمام‌شده برایشان افزایش می‌یابد.
عبده‌تبریزی با تاکید بر اینکه دولت چاره‌ای جز راه‌اندازی «بازار رهن» ندارد، گفت: اما کارشناسان بانک‌مرکزی دو اشکال به این طرح و ایجاد صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن وارد کرده‌اند و با مخالفت‌ خود، مدیران بانک‌مرکزی را نگران کرده‌اند.
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی افزود: اشکال اول بانک‌مرکزی به این طرح این است که می‌گویند مردم نمی‌توانند با سود 25 درصد تسهیلات، اقساط ماهانه بپردازند که پاسخ ما در برابر این اشکال، لزوم دخالت و نقش دولت برای پایین آوردن سود بانکی است.
عبده‌تبریزی تصریح کرد: دولت با تزریق وجوه‌ اداره‌شده خود به صندوق‌ها امکان ترکیب این منبع با منابع داخلی بانک‌ها را به سیستم می‌دهد تا ماحصل آن باعث تعدیل نرخ‌سود شود یا اینکه مابه‌التفاوت سود را به‌صورت مستقیم به بانک‌ها پرداخت کند و حتی اگر بانک‌ها نگران نپرداختن مابه‌التفاوت مثل تجربه دولت‌های قبلی هستند، حاضریم در همان ابتدای تشکیل صندوق‌ها، رقم مابه‌التفاوت را بانک‌ها از ما بگیرند و تنزیل کنند.
اشکال دوم: احتمال استقراض
مشاور وزیر درباره اشکال دوم بانک‌مرکزی به بازار رهن نیز گفت: تردیدی به دل مدیران بانک‌مرکزی انداخته‌اند مبنی بر اینکه بانک‌ها در جریان راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن، از بانک‌مرکزی دوباره استقراض خواهند کرد و پول پرقدرت وارد بازار می‌کنند!
وی در پاسخ به این نگرانی اظهار کرد: کارشناسان بانک‌مرکزی دلیل این اشکال را تجربه بانک‌مسکن در سال‌های اخیر بابت مواجه‌شدن با کسری 3500 میلیارد تومانی در صندوق وام خرید و درنتیجه جبران آن از طریق بانک‌مرکزی عنوان می‌کنند، اما به نظر ما اگر بر فعالیت‌ صندوق‌ها نظارت شود و اگر بانک‌های خصوصی وارد بازار رهن شوند تا مثل بانک‌های دولتی بند‌ناف آنها به سیستم وصل نباشد، دیگر استقراضی در کار نخواهد بود و بانک‌ها مجبور می‌شوند از «منابع‌عمومی خود بانک» تسهیلات صندوق‌ها را تامین کنند.
عبده‌تبریزی افزود: صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن وام قرض‌الحسنه نمی‌دهند؛ بنابراین وقوع کسری در بانک‌ها طبیعی خواهد بود.
بی‌توجهی مخالفان به یک خاصیت
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی در کارگاهی که غروب شنبه به سفارش دفتر اقتصاد مسکن در مصلای تهران برگزار شد، با تاکید براینکه مخالفت بانک‌مرکزی با بازار رهن قابل‌قبول نیست و اگر این مدل قرار است نباشد، باید مدل جایگزین برای دولتی که با محدودیت و کسری مواجه است، ارائه کنند، گفت: بازار رهن با خدماتی که از طریق راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری در بازار تقاضای مسکن به‌وجود می‌آورد یک نوع جریان «ضدتورمی» در اقتصاد ایجاد می‌کند، به‌طوری‌که خانوارها برای تامین اقساط وام‌ها به مدت فرضا 15 سال، مجاب می‌شوند به انضباط‌مالی در هزینه‌کردها روبیاورند و در نتیجه باعث نظم‌دار شدن سیاست‌های پولی و اقتصاد کشور می‌شود.
عبده‌تبریزی همچنین به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای تامین مابه‌التفاوت نرخ سود تسهیلات صندوق‌ها چیزی در حدود پنج هزار میلیارد تومان کمک‌اعتبار دولتی نیاز است که البته سهم نرخ سود وام مورد نیاز مسکن‌حمایتی به دلیل فراوانی اقشار هدف در این طرح، بیشتر از مسکن‌اجتماعی است.
وی افزود: تاکنون دو بانک برای راه‌اندازی این صندوق‌ها اعلام آمادگی کرده‌اند؛ اما اول باید تکلیف اجازه بانک‌مرکزی و پرداخت مابه‌التفاوت نرخ‌سود روشن شود.

روزنامه دنیای اقتصاد